Thị trường bất động sản nửa cuối năm: Nhà ở vừa túi tiền và khu công nghiệp "dẫn sóng" phục hồi
Bức tranh thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 chứng kiến biến động trái chiều khi thanh khoản sụt giảm mạnh, bất chấp nguồn cung mới tăng trưởng. Tuy nhiên, cùng với những tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ các "điểm nghẽn" pháp lý cốt lõi, giới chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phục hồi thực chất.
Theo báo cáo của Dat Xanh Services - FERI, thị trường nhà ở trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự biến động trái chiều rõ rệt giữa nguồn cung và sức hấp thụ. Cụ thể, thị trường đón nhận 37,300 sản phẩm mới, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lại sụt giảm mạnh so với nửa cuối năm 2025. Nguồn cung tập trung chủ yếu vào các dự án quy mô lớn, do những chủ đầu tư uy tín phát triển. Trong khi đó, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 26,100 sản phẩm được giao dịch thành công, giảm 12% so với cùng kỳ và lao dốc tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Sự sụt giảm này kéo theo tỷ lệ hấp thụ chung dao động ở mức thấp từ 20 - 30%.
Nguyên nhân chính của sự sụt giảm thanh khoản xuất phát từ tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao. Điều này dẫn đến tình trạng dòng tiền trên thị trường không phân bổ đồng đều mà chỉ tập trung cục bộ. Các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ổn định vẫn duy trì được giao dịch, trong khi phân khúc bất động sản đầu tư tại vùng ven gần như rơi vào trầm lắng với lượng chốt sale rất hạn chế. Báo cáo cũng nhấn mạnh, điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện tại không chỉ nằm ở sự sụt giảm giao dịch mà là tốc độ phân hóa diễn ra ngày càng sâu sắc. Dòng tiền và nguồn cung mới tiếp tục đổ dồn về các đô thị lớn hoặc những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch hạ tầng - nơi các chủ đầu tư lớn đang dẫn dắt thị trường, bỏ lại vô vàn khó khăn cho những sản phẩm vướng mắc pháp lý hoặc bất lợi về vị trí.
Về xu hướng giá bán, mặt bằng giá sơ cấp dù vẫn nhỉnh hơn so với cùng kỳ năm trước nhưng đà tăng hiện đã chững lại và đi ngang nếu so với thời điểm cuối năm 2025. Thay vì trực tiếp giảm giá, nhiều chủ đầu tư chọn cách kích cầu gián tiếp thông qua việc tung ra các chính sách ưu đãi và chiết khấu mạnh tay. Trước những biến động này, các chủ thể tham gia thị trường đều chủ động linh hoạt tái cấu trúc chiến lược. Các doanh nghiệp phát triển dự án vẫn đẩy mạnh tiến độ, tích cực M&A quỹ đất và áp dụng hàng loạt giải pháp tài chính như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để gỡ khó cho khách hàng.
Các doanh nghiệp môi giới cũng chuyển dịch chiến lược phân phối sang hướng an toàn, ưu tiên những dự án có tính thanh khoản cao, pháp lý minh bạch từ các chủ đầu tư uy tín. Nhìn chung, các sàn giao dịch hiện nay đang đặt tính hiệu quả bán hàng và tốc độ thu hồi dòng tiền lên trên hết, ưu tiên sản phẩm có khả năng giao dịch thực tế để duy trì sự tồn tại thay vì chạy theo những dự án quy mô nhưng rủi ro cao.
PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TPHCM (VIFC-HCMC) cho rằng, khu công nghiệp và nhà ở vừa túi tiền sẽ là 2 phân khúc dẫn dắt phục hồi nửa cuối năm 2026. Đất nền tỉnh có thể ấm lên, nhưng khó dẫn dắt chu kỳ một cách bền vững.
Khu công nghiệp có triển vọng rõ nhất vì hưởng lợi từ FDI, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng, nhu cầu kho vận - logistics và mở rộng sản xuất.
Nhà ở vừa túi tiền sẽ là phân khúc có cầu thật lớn nhất. Sau giai đoạn giá căn hộ tăng quá nhanh, thị trường cần quay lại sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, nhất là căn hộ vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho người lao động. Chính phủ cũng đang thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở để hạ nhiệt giá và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.
Trong khi đó, đất nền tỉnh sẽ phục hồi chọn lọc ở các khu vực có hạ tầng thật, đô thị hóa thật, khu công nghiệp thật. Nhưng nếu chỉ tăng theo tin đồn quy hoạch hoặc dòng tiền đầu cơ thì rủi ro vẫn cao, nhất là khi chính sách tín dụng đang thận trọng hơn với các lĩnh vực rủi ro như bất động sản.
Về pháp lý, động lực lớn nhất là bộ ba - Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, tạo nền tảng xử lý các điểm nghẽn về giao đất, định giá đất, phát triển dự án nhà ở và minh bạch giao dịch. Các cải cách này đang giúp thị trường chuyển từ chu kỳ đầu cơ sang chu kỳ dựa trên pháp lý rõ hơn, nhu cầu thật và năng lực tài chính thật của chủ đầu tư.
Tóm lại, nếu nói về dẫn dắt dòng vốn và kỳ vọng, khu công nghiệp sẽ nổi bật. Nếu nói về dẫn dắt nhu cầu xã hội và sức mua thực, nhà ở vừa túi tiền sẽ là trung tâm. Còn đất nền tỉnh chỉ nên xem là phân khúc hồi phục thứ cấp, có tính chọn lọc rất cao.
Ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi cho rằng, thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ và có thể bước sang một chu kỳ phục hồi theo hướng thực chất hơn.
Theo đó, các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở dành cho chuyên gia, người lao động có chất lượng cao được đánh giá có nhiều dư địa phát triển trong trung và dài hạn.
Đối với bất động sản công nghiệp, triển vọng vẫn tương đối tích cực nhờ quá trình mở rộng sản xuất, phát triển hạ tầng, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia và nhu cầu gia tăng về quỹ đất phục vụ sản xuất kinh doanh.
Riêng phân khúc đất nền tại một số địa phương có thể xuất hiện cơ hội tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và động lực phát triển kinh tế thực chất. Tuy nhiên, sự phân hóa dự kiến sẽ rất lớn và đòi hỏi nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn cũng như khả năng đánh giá kỹ lưỡng về quy hoạch, pháp lý và triển vọng phát triển của từng khu vực.
Một điểm đáng ghi nhận là nhiều vướng mắc về pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch và triển khai dự án đang từng bước được tháo gỡ. Quá trình hoàn thiện thể chế này được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, cải thiện niềm tin và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Ông Lê Xuân Vũ - Trưởng Phòng Kinh Doanh, CTCK Yuanta - cho rằng, nhà ở vừa túi tiền và các sản phẩm căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực là phân khúc dẫn dắt làn sóng phục hồi trong nửa cuối năm 2026. Tuy nhiên, bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục là phân khúc có nền tảng cơ bản vững chắc nhất; còn đất nền tỉnh chỉ phục hồi cục bộ, khó trở thành động lực bền vững cho toàn thị trường.
Điểm cần nhấn mạnh là chu kỳ phục hồi lần này sẽ không được dẫn dắt bởi tài sản mang tính đầu cơ cao mà bởi những sản phẩm có nhu cầu sử dụng thật, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng tạo dòng tiền.
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, nhưng nguồn cung trong nhiều năm qua lại tập trung vào phân khúc trung, cao cấp. Chính sự mất cân đối này khiến những dự án có tổng giá trị căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người mua, vị trí kết nối thuận lợi và pháp lý rõ ràng thường có tốc độ hấp thụ tốt hơn.
Bên cạnh đó, ông Vũ cho rằng, bất động sản công nghiệp tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, quá trình dịch chuyển chuỗi cung ứng và nhu cầu mở rộng sản xuất. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 34.65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt 13.03 tỷ USD, tăng 11.2%. Đây là nền tảng tích cực đối với nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận và nhà ở cho chuyên gia, công nhân.
Dù vậy, bất động sản công nghiệp là câu chuyện tăng trưởng mang tính cấu trúc hơn là một phân khúc “phục hồi” theo chu kỳ. Nguồn cung đất sạch có hạ tầng hoàn chỉnh thường tập trung ở một số địa bàn; thời gian giải phóng mặt bằng và xây dựng khu công nghiệp mới tương đối dài. Vì vậy, phân khúc này có thể duy trì mức tăng trưởng ổn định, nhưng khó tạo ra làn sóng giao dịch rộng khắp như thị trường nhà ở.
Đất nền tỉnh có thể ghi nhận sự cải thiện về mức độ quan tâm và thanh khoản tại những khu vực có hạ tầng đang được thi công thực tế, có khu công nghiệp, việc làm, dân cư và quy hoạch rõ ràng. Ngược lại, những địa bàn chỉ tăng giá dựa trên tin đồn quy hoạch, nâng cấp hành chính hoặc kỳ vọng hạ tầng xa vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn.
Các đánh giá thị trường năm 2026 đều cho thấy giao dịch đất nền có xu hướng phân hóa mạnh, tập trung quanh các tuyến vành đai, cao tốc, cầu và công trình hạ tầng đã có tiến độ cụ thể. Khả năng tăng giá 2 chữ số trên diện rộng được đánh giá là khó xảy ra khi người mua thận trọng hơn với đòn bẩy và chính sách đang hướng tới hạn chế đầu cơ bất động sản.
Do đó, đất nền tỉnh sẽ dẫn dắt một chu kỳ phục hồi bền vững. Phân khúc này có thể tạo ra những đợt “sóng” ngắn hạn, nhưng rủi ro điều chỉnh cũng cao nhất nếu hạ tầng chậm tiến độ hoặc dòng tín dụng bị kiểm soát.
Theo ông Vũ, nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản thời gian qua không chỉ nằm ở vốn mà chủ yếu nằm ở sự chồng chéo giữa pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, đấu thầu, quy hoạch và xác định nghĩa vụ tài chính.
Thứ nhất là khả năng tiếp cận và tạo lập quỹ đất cho dự án nhà ở thương mại. Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP đã mở cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên diện tích đất doanh nghiệp đang có quyền sử dụng. Cơ chế này có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, giúp xử lý một phần vướng mắc của các dự án không có sẵn toàn bộ đất ở trong phạm vi dự án.
Thứ hai là thủ tục phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP đưa ra các cơ chế đặc thù như thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; giao chủ đầu tư không qua đấu thầu trong một số trường hợp; đơn giản hóa thủ tục quy hoạch, đầu tư xây dựng; hoàn thiện cơ chế xác định giá bán, giá thuê mua và tạo quỹ đất. Nghị định 261/2025/NĐ-CP tiếp tục sửa đổi các quy định liên quan nhằm tháo gỡ vướng mắc trong triển khai.
Thứ ba là định giá đất và xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây từng là nguyên nhân khiến nhiều dự án dù đã hoàn thành phần lớn thủ tục vẫn không thể xác định nghĩa vụ tài chính để triển khai hoặc cấp giấy chứng nhận. Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, cùng Nghị định 49 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP đã bổ sung cơ chế xử lý các vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, thủ tục hành chính, phân cấp thẩm quyền và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Thứ tư là tính minh bạch và đồng bộ của thị trường. Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, tạo một khung pháp lý thống nhất hơn về điều kiện triển khai dự án, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, trách nhiệm công khai thông tin và bảo vệ người mua. Khung giá đất mới áp dụng từ năm 2026 cũng hướng tới phản ánh sát hơn giá thị trường, dù trong ngắn hạn có thể làm tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp.
Ông Vũ cho rằng, các thay đổi này đã tạo nền móng pháp lý tốt hơn cho chu kỳ mới, nhưng tác động sẽ không diễn ra ngay lập tức. Từ việc ban hành chính sách đến khi một dự án hoàn tất quy hoạch, đất đai, nghĩa vụ tài chính, cấp phép xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường vẫn có độ trễ.
Vì vậy, nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng là giai đoạn phục hồi có chọn lọc, chưa phải một chu kỳ tăng trưởng đồng loạt. Nhà ở vừa túi tiền sẽ dẫn dắt về nhu cầu và thanh khoản; bất động sản công nghiệp dẫn dắt về chất lượng tăng trưởng; còn đất nền tỉnh chỉ phù hợp với những khu vực có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng thật và nhu cầu kinh tế thật.
Cát Lam
Thiết kế: Tuấn Trần
