CHUNG CƯ HẾT NIÊN HẠN: Tách bạch "tuổi thọ" công trình và quyền sử dụng đất để bảo vệ cư dân

Nghị quyết 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, Chính phủ yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, như quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn.

Nghị quyết 278/NQ-CP về việc Chính phủ quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư và cơ chế xử lý khi công trình xuống cấp đang khiến nhiều người mua nhà băn khoăn. Giải đáp vấn đề này, Thạc sĩ - Luật sư Trần Bảo Khánh (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, người dân không nên đồng nhất khái niệm "công trình hết tuổi thọ" với việc "mất trắng tài sản". Sự tách bạch giữa quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất chung, cùng với hành lang pháp lý công bằng trong việc đóng góp tài chính xây mới, sẽ là chìa khóa để bảo vệ tối đa lợi ích của hàng triệu cư dân.

Luật sư Trần Bảo Khánh: Trước hết cần tách bạch 2 lớp quyền pháp lý khác nhau là quyền đối với căn hộ, tức tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất chung gắn với nhà chung cư. Nếu không tách 2 vấn đề này thì rất dễ đi đến cách hiểu rằng “hết niên hạn sử dụng chung cư là mất trắng tài sản”, trong khi đây không phải là cách tiếp cận đầy đủ.

Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 thì thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, tòa nhà không mặc nhiên bị phá ngay, mà UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Như vậy, cái có “tuổi thọ” trước hết là công trình vật chất. Một tòa nhà sau vài thập kỷ sử dụng có thể không còn bảo đảm điều kiện an toàn và phải phá dỡ. Điều đó không đồng nghĩa có thể đơn giản suy ra rằng toàn bộ lợi ích tài sản hợp pháp của chủ căn hộ đối với khu đất cũng biến mất.

Ở bình diện đất đai, người mua căn hộ không chỉ nhận quyền sở hữu đối với phần diện tích căn hộ mà còn có quyền sử dụng đất chung đối với phần đất xây dựng nhà chung cư áp dụng cho dự án.

Điều đáng chú ý là Nghị quyết 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 đang đặt vấn đề phải làm rõ hơn trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi: thời hạn sử dụng chung cư phải thống nhất với niên hạn công trình, đồng thời phải quy định cụ thể việc xử lý khi hết thời hạn và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây lại nhà chung cư và vấn đề đóng góp tài chính để xây mới.

Bản dự thảo Luật Nhà ở được đưa để lấy ý kiến, thảo luận trước đó cũng cho thấy một hướng xử lý đáng chú ý: chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng phần đất để xây dựng lại thông qua đóng góp kinh phí nếu không có nhu cầu thì việc xử lý đất và bồi thường giá trị quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo cơ chế luật định. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh đây là nội dung dự thảo, chưa phải quy định cuối cùng đã được Quốc hội thông qua.

Vì thế, thông điệp chính xác tới người dân không nên là “chung cư hết hạn thì mất nhà, mất hết tài sản”, mà là căn hộ có vòng đời kỹ thuật, khi tuổi thọ của công trình chung cư kết thúc thì phải có một cơ chế pháp lý để tiếp tục một quy trình mới trên những giá trị còn lại như tôi đã phân tích ở trên.

Trước hết, cần làm rõ một điểm để tránh người dân hiểu rằng cứ đến mốc 50 năm hoặc 100 năm thì chung cư đương nhiên phải phá dỡ. Thời hạn sử dụng theo thiết kế và thời điểm phải phá dỡ công trình là hai vấn đề khác nhau.

Theo Thông tư 34/2026/TT-BXD, nếu xét riêng tiêu chí số tầng cao, công trình trên 50 tầng thuộc cấp đặc biệt, từ 25 đến 50 tầng thuộc cấp I và từ 8 đến 24 tầng thuộc cấp II. Tuy nhiên, cấp công trình không đồng nghĩa với thời hạn sử dụng theo thiết kế. Theo QCVN 03:2022/BXD, công trình dân dụng và các công trình dạng nhà thông thường thuộc nhóm có thời hạn sử dụng theo thiết kế không nhỏ hơn 50 năm, còn mức không nhỏ hơn 100 năm áp dụng đối với các nhà và công trình độc đáo, có giá trị kiến trúc hoặc mang ý nghĩa biểu tượng quan trọng. Thời hạn cụ thể của từng công trình phải được xác định trong nhiệm vụ và hồ sơ thiết kế.

Do đó, cách hiểu chung cư cấp đặc biệt hoặc cấp I đương nhiên có niên hạn trên 100 năm, còn cấp II có niên hạn 50-100 năm là không chính xác, đây có thể là hệ quả của việc ghép các tiêu chí phân cấp trong những quy định trước đây với quy định về thời hạn sử dụng công trình.

Điểm quan trọng hơn nằm ở Điều 58 Luật Nhà ở 2023. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc thậm chí chưa hết thời hạn nhưng đã bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Như vậy, hết thời hạn thiết kế trước hết là thời điểm phải xem xét lại tình trạng an toàn của công trình, không đồng nghĩa với một quyết định phá dỡ tự động.

Về quy trình, theo Điều 61 Luật Nhà ở 2023, UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng để tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư. Đơn vị thực hiện kiểm định về chuyên môn phải xác định rõ công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ hay chưa phải phá dỡ và lập báo cáo gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Trên cơ sở báo cáo đó, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là cơ quan xem xét và ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Nếu kết quả xác định công trình chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì kết luận còn phải nêu rõ thời gian mà chung cư được tiếp tục sử dụng. Kết luận kiểm định cũng phải được công khai trên cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Ngược lại, nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình rơi vào các trường hợp luật định như kết cấu chịu lực chính ở tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng hoặc các trường hợp nghiêm trọng khác quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở 2023, thì lúc đó mới có căn cứ pháp lý để thực hiện việc phá dỡ và chuyển sang quy trình cải tạo, xây dựng lại theo quy định.

Theo tôi, cơ chế này là hợp lý bởi tuổi của công trình chỉ là một chỉ dấu, còn chất lượng thực tế mới là vấn đề quyết định. Hai tòa nhà cùng được thiết kế với thời hạn 50 năm nhưng điều kiện thi công, môi trường, quá trình vận hành và đặc biệt là chất lượng bảo trì có thể hoàn toàn khác nhau.

Vì vậy, mốc 50 năm hay 100 năm không nên được hiểu là “ngày hết hạn” của chung cư. Đến mốc tuổi thọ thiết kế, vấn đề quyết định không phải là tòa nhà đã bao nhiêu tuổi, mà là qua kiểm định, công trình còn bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng hay không. Nếu còn an toàn thì vẫn có thể tiếp tục sử dụng, nếu không còn bảo đảm an toàn và thuộc trường hợp luật định thì mới phải phá dỡ.

Cần đặc biệt thận trọng giữa quy định hiện hành và định hướng sửa luật. Nghị quyết 278/NQ-CP mới yêu cầu cơ quan soạn thảo làm rõ quyền của chủ sở hữu tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại và vấn đề đóng góp nghĩa vụ tài chính. Đây chưa phải một công thức đóng góp thống nhất đã được luật mới chốt lại.

Theo tôi, nếu luật hóa cơ chế này, không nên ấn định một tỷ lệ đóng góp bình quân theo kiểu “mỗi hộ đóng X% chi phí xây dựng”. Một mô hình như vậy rất dễ tạo bất công.

Cách tiếp cận này quan trọng bởi hai căn hộ cùng 70 m² chưa chắc có giá trị quyền lợi hoàn toàn giống nhau, và một dự án tái thiết ở vị trí trung tâm có khả năng tạo nguồn thu thương mại rất khác dự án nằm ở khu vực có giá trị đất thấp.

Pháp luật hiện hành về cải tạo chung cư cũng đã sử dụng cơ chế hệ số trong một số trường hợp bồi thường, tái định cư. Chẳng hạn Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định đối với một số chung cư cũ không thuộc tài sản công, căn hộ tầng 1 có hệ số bồi thường diện tích từ 1 đến 2, từ tầng 2 trở lên là từ 1 đến 1.5 cùng các nguyên tắc xử lý phần diện tích chênh lệch.

Đối với hộ không có khả năng đóng thêm, theo tôi pháp luật cần thiết kế nhiều lựa chọn thay vì đặt họ trước một nghĩa vụ tài chính duy nhất nhận căn hộ phù hợp với giá trị quyền lợi hiện có, nhận bồi thường bằng tiền và chuyển đi, sử dụng cơ chế tín dụng dài hạn nếu đủ điều kiện, hoặc có chính sách nhà ở phù hợp cho nhóm yếu thế.

Nguyên tắc quan trọng nhất là không biến quá trình tái thiết một tài sản đã hết tuổi thọ kỹ thuật thành một “cú sốc tài chính” buộc người dân phải rời khỏi nơi ở chỉ vì họ không có đủ tiền đóng thêm.

Đồng thời, cơ chế tính toán phải minh bạch từ đầu về giá đất, chi phí phá dỡ, chi phí xây dựng, diện tích thương mại bổ sung, lợi nhuận nhà đầu tư và giá trị quyền lợi từng chủ sở hữu. Nếu các thông tin này không minh bạch, tranh chấp gần như là điều khó tránh.

Đây theo tôi là một trong những điểm khó nhất của bài toán chung cư có thời hạn.

Pháp luật hiện hành đã có một khung khá chi tiết về cải tạo, xây dựng lại chung cư. Nghị định 98/2024/NĐ-CP điều chỉnh từ lựa chọn chủ đầu tư, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho đến việc đóng góp kinh phí của chủ sở hữu trong các trường hợp luật định.

Tuy nhiên, câu hỏi mới đặt ra khi xây dựng mô hình “chung cư hết thời hạn” là nhu cầu của các chủ sở hữu có thể phân hóa rất mạnh: người muốn bỏ tiền xây lại, người muốn nhận căn hộ mới, người muốn nhận tiền để chuyển đi. Dự thảo được công bố hồi tháng 7/2026 đã đặt ra hướng chủ sở hữu tiếp tục sử dụng đất để tự thực hiện cải tạo, xây dựng lại bằng đóng góp kinh phí nếu không có nhu cầu đóng góp thì có phương án bàn giao đất và bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ luật định. Nhưng một lần nữa, đây vẫn là phương án trong dự thảo.

Đây chính là bài toán cân bằng giữa quyền tài sản cá nhân và lợi ích chung của cộng đồng đồng sở hữu. Giải pháp tốt không phải là buộc tất cả cư dân lựa chọn giống nhau. Pháp luật nên thiết kế nhiều “cửa ra” tái định cư tại chỗ, tham gia góp vốn xây mới, hoặc nhận giá trị quyền lợi bằng tiền để rời khỏi dự án, nhưng tất cả phải dựa trên cùng một phương pháp định giá minh bạch.

Thay đổi lớn nhất về nhận thức sau cuộc tranh luận này là người mua chung cư không nên chỉ hỏi “sổ có lâu dài không?” mà phải tìm hiểu cả vòng đời pháp lý và kỹ thuật của tài sản.

Người mua kiểm tra ít nhất 5 nhóm thông tin.

Mua căn hộ không chỉ là mua diện tích nằm giữa 4 bức tường. Người mua đang tham gia vào một quan hệ đồng sở hữu rất dài hạn đối với cả tòa nhà và quyền lợi gắn với khu đất. Vì vậy, chất lượng pháp lý của dự án quan trọng không kém vị trí, tiện ích hay giá bán.