Chủ tịch HoREA: Bán lại nhà ở xã hội là nhu cầu chính đáng
Chủ tịch HoREA: Bán lại nhà ở xã hội là nhu cầu chính đáng
Trước phương án hạn chế người mua lại nhà ở xã hội kể cả sau 5 năm trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu cho rằng bán nhà vì chuyển nơi làm việc, gặp biến cố hay muốn đổi nhà là nhu cầu chính đáng. Hiệp hội đề nghị giữ quyền bán theo giá thị trường và cho tính thêm lãi vay, trượt giá nếu chuyển nhượng sớm.
Theo Luật Nhà ở 2023, người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền và được cấp sổ hồng có thể bán lại theo cơ chế thị trường sau 5 năm, tính từ ngày trả hết tiền mua, thuê mua. Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) muốn giới hạn người nhận chuyển nhượng sau thời hạn trên phải thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Trong văn bản ngày 09/11 gửi Thủ tướng, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan liên quan, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề nghị giữ cơ chế bán theo giá thị trường đã có trong luật hiện hành.
HoREA lập luận, một người mua nhà để ở nhưng vài năm sau phải chuyển công tác, gặp biến cố hoặc có thu nhập tốt hơn và muốn đổi căn rộng rãi hơn đều có lý do chính đáng để bán lại. Vấn đề cần ngăn chặn là những người tìm cách mua nhà ưu đãi dù không có nhu cầu ở thực, chỉ chờ bán hưởng chênh lệch.
Khu đô thị Becamex Định Hòa, nơi có các căn hộ nhà ở xã hội dành cho người lao động. Ảnh: Chinhphu.vn
|
Không thể vì một số người trục lợi mà chấm dứt quyền bán lại nhà ở xã hội
HoREA nêu bốn trường hợp có nhu cầu chính đáng khi bán lại nhà ở xã hội, nhấn mạnh phải phân biệt ba nhóm mua để ở với nhóm tìm cách trục lợi. Đầu tiên là người chuyển nơi sinh sống hoặc làm việc, khiến căn hộ từng thuận tiện không còn phù hợp. Kế đến là những trường hợp gặp sự cố bất khả kháng theo pháp luật dân sự, cần bán nhà để giải quyết hoàn cảnh phát sinh.
Ngay cả khi cuộc sống tốt lên, mong muốn chuyển sang nơi ở rộng hơn, có nhiều tiện ích hơn cũng được nhìn nhận tương tự. Theo quan sát của HoREA, thu nhập của người lao động có thể tăng gấp đôi sau 10 năm; khi không còn thuộc nhóm thu nhập thấp, họ có thể muốn “đổi nhà” cho phù hợp với điều kiện của gia đình.
Nhóm cuối cùng là những người không có nhu cầu ở thực nhưng vẫn tìm cách đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, chỉ chờ cơ hội bán lại để hưởng chênh lệch. HoREA cho biết đã xuất hiện tình trạng cho thuê lại, mua bán hoặc chuyển nhượng hợp đồng trái quy định. Thậm chí có trường hợp người đi ô tô đắt tiền đến mua nhà ở xã hội, một hình ảnh được đánh giá là rất phản cảm.
Dù vậy, Hiệp hội nhấn mạnh không thể vì một số người trục lợi mà chấm dứt quyền bán lại theo cơ chế thị trường của những người mua nhà đúng đối tượng sau khi đã đáp ứng thời hạn và các điều kiện luật định. Theo ông Châu, đây là một phần quyền lợi của chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội mà người dân chỉ được hưởng “1 lần trong đời”.
Đề xuất cộng lãi vay và trượt giá CPI vào giá bán trong 5 năm
HoREA cũng muốn sửa cách tính giá bán trong thời gian đầu. Theo cơ chế hiện hành và phương án được dẫn trong dự thảo, nếu bán trong 5 năm kể từ ngày trả đủ tiền, chủ sở hữu chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá đã ký với chủ đầu tư.
Nếu tính theo giá gốc, theo ông Châu, chưa phản ánh những khoản người mua thực sự phải bỏ ra. Họ có thể đã trả lãi ngân hàng nhiều năm, thậm chí chịu phí tất toán khoản vay trước hạn khi cần bán nhà. Khoản tiền ứng trước lúc ký hợp đồng, tối đa 30% giá trị căn hộ, cũng phải lấy từ tiền tích lũy hoặc đi vay mượn.
Vì thế, HoREA đề xuất giá bán lại trong giai đoạn bị hạn chế chuyển nhượng được cộng thêm chi phí lãi vay mua nhà, chi phí vốn của khoản ứng trước lần đầu và phần trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm. Riêng chi phí vốn của khoản ứng trước được đề nghị tính theo lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng tại bốn ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước.
Phần CPI được đưa vào với lập luận giá cả thay đổi qua thời gian, nên thu lại đúng số tiền trên hợp đồng mua ban đầu chưa chắc bù được chi phí mà người bán đã gánh. HoREA cho rằng cần tính đủ những khoản hợp lý để tránh tình trạng người chuyển nhà vì nhu cầu thực lại “bị lỗ, bị thiệt hại”. Đây vẫn là đề xuất về giá trần; người nhận chuyển nhượng trong 5 năm đầu phải đáp ứng điều kiện của chính sách nhà ở xã hội.
Một hệ quả khác của việc khống chế giá gốc là hai bên có thể ký hợp đồng đúng giá được phép nhưng trả thêm “tiền chênh” bên ngoài. Theo ông Châu, tình trạng “bán chênh” vừa làm giao dịch thiếu minh bạch, vừa gây nguy cơ thất thu thuế.
Về thuế thu nhập cá nhân, HoREA đề nghị bỏ quy định dẫn chiếu nghĩa vụ thuế trong trường hợp Nhà nước vẫn buộc bán bằng giá gốc, với lập luận người bán không phát sinh thu nhập. Tuy nhiên, nghĩa vụ thuế đối với chuyển nhượng bất động sản phải xác định theo pháp luật về thuế; bán ngang giá mua không mặc nhiên đồng nghĩa được miễn thuế.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cần phân biệt người bán nhà ở xã hội vì nhu cầu chính đáng với người mua nhằm trục lợi chính sách. Ảnh: Chinhphu.vn
|
Qua 5 năm, muốn giữ quyền bán theo giá thị trường
Với người đã trả đủ tiền và được cấp sổ hồng, HoREA đề xuất tiếp tục cho phép bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 5 năm như Luật Nhà ở 2023. Dự thảo mới lại muốn giới hạn bên mua phải thuộc diện được hưởng chính sách, bất kể căn nhà đã qua thời hạn hạn chế chuyển nhượng.
Theo Hiệp hội, không ít chủ sở hữu đã trả hết tiền và được cấp giấy chứng nhận có thể khó chủ động định đoạt tài sản nếu thay đổi được thông qua. Ông Châu còn lo việc này ảnh hưởng đến khả năng thế chấp vay vốn, khi khoản vay trở thành nợ xấu, ngân hàng có thể gặp trở ngại trong xử lý tài sản nếu người mua lại bị giới hạn.
Người đã mua nhà từ trước cũng là nhóm được HoREA đặc biệt lưu ý. Hiệp hội đặt câu hỏi liệu quy định mới có áp dụng với những căn nhà đã được mua theo Luật Nhà ở 2023 và các luật trước đó hay không. Nếu có, quyền lợi người mua cũ có thể thay đổi; còn nếu không, những người mua ở các thời điểm khác nhau sẽ có quyền chuyển nhượng không giống nhau.
Một điểm mới khác là đề xuất cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội khi chưa có sổ hồng. Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người còn chờ giấy chứng nhận cũng được chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường, thay vì phải chờ cấp sổ mới có thể giao dịch.
Hiệp hội còn đề nghị mở khả năng chuyển nhượng hợp đồng khi chưa trả đủ tiền mua hoặc thuê mua. Trong giai đoạn bị hạn chế, bên nhận vẫn phải là chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội và tuân thủ mức giá được kiểm soát. HoREA cho rằng cần quy định rõ cơ chế này để bảo đảm sự đồng bộ với việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản.
Người mua rút đăng ký, doanh nghiệp lo hụt dòng tiền
Tác động của đề xuất mới không chỉ nằm ở quyền của chủ sở hữu. HoREA cho biết đã nhận kiến nghị của một số doanh nghiệp về phương án siết chuyển nhượng sau 5 năm.
Theo phản ánh, nhiều người đã rút đăng ký mua hoặc thuê mua tại các dự án sau khi biết hướng sửa luật. HoREA cho rằng tâm lý “không còn mặn mà” có thể ảnh hưởng sức mua nếu chính sách được giữ như dự thảo.
Người mua đã phải chuẩn bị tiền thanh toán đợt đầu, trả lãi vay, rồi còn chịu phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng căn hộ và lệ phí trước bạ khi làm sổ. Vì thế, việc bị hạn chế quyền bán lại theo giá thị trường sau khi đã trả đủ tiền được nhận định có thể làm giảm sức hấp dẫn của nhà ở xã hội để bán, thuê mua.
Với chủ đầu tư, Hiệp hội cho rằng nhiều dự án được tính toán theo cơ cấu khoảng 80% sản phẩm để bán, thuê mua và 20% cho thuê. Khi lượng khách mua giảm, doanh nghiệp đã bỏ vốn tạo quỹ đất, xây công trình và chuẩn bị phương án tài chính theo chính sách cũ có nguy cơ thiếu dòng tiền, khó điều chỉnh sản phẩm. Từ đó có thể giảm động lực tham gia chương trình phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Muốn chống trục lợi từ khâu xét người mua
Thay vì siết quyền bán của tất cả chủ sở hữu, HoREA đề nghị tăng kiểm soát ngay ở “đầu vào”, nhất là việc xác định ai thực sự thuộc diện hưởng chính sách và có nhu cầu ở. Hiệp hội muốn khôi phục điều kiện cư trú từng có trong Luật Nhà ở 2014: người mua hoặc thuê mua phải thường trú tại tỉnh, thành nơi có dự án; nếu không, phải tạm trú tại địa phương đó từ một năm trở lên.
Đề xuất này đã được HoREA nêu trong các góp ý trước. Ở văn bản lần này, Hiệp hội bổ sung yêu cầu người mua phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà sau khi nhận nhà, đồng thời kiến nghị giao Công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú. Ông Châu lấy ví dụ một người sống, làm việc tại phường Phan Thiết nhưng đăng ký mua nhà ở xã hội tại phường Đà Lạt, cách xa hơn 200 km, để đặt vấn đề về nhu cầu ở thực.
HoREA gọi điều kiện cư trú là “bộ lọc ảo”, kết hợp với dữ liệu đất đai, nhà ở và định danh VNeID để kiểm tra việc mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội trong đời. Những trường hợp có đủ chứng cứ cho thấy không đúng đối tượng phải bị thu hồi nhà, kể cả cưỡng chế theo quy định pháp luật, theo kiến nghị của Hiệp hội.
Đề xuất người bán căn hộ cũng nộp tiền sử dụng đất
Một kiến nghị khác lại làm tăng nghĩa vụ tài chính khi bán nhà ở xã hội. Theo Luật Nhà ở 2023, người bán căn hộ chung cư theo cơ chế thị trường sau 5 năm không phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi người bán nhà ở xã hội riêng lẻ phải nộp theo quy định của Chính phủ.
HoREA đưa ra hai phương án để xử lý sự khác biệt đó. Phương án 1 miễn tiền sử dụng đất cho cả căn hộ và nhà riêng lẻ; phương án 2 yêu cầu cả hai loại nhà cùng phải nộp. Hiệp hội chọn phương án 2, lập luận rằng nếu người bán nhà riêng lẻ có nghĩa vụ tài chính thì người bán căn hộ chung cư cũng nên đóng phần tiền đất tương ứng, nhằm bảo đảm công bằng.
Theo ông Châu, khoản thu còn góp phần “tái tạo” quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho các thế hệ tiếp theo.
Về dài hạn, HoREA đề nghị tiếp tục nhìn lại các chính sách nhà ở đã áp dụng từ nhà công lập cho thuê, nhà ở xã hội cho thuê mua đến loại hình để bán, đồng thời nghiên cứu phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả. Trước mắt, Hiệp hội muốn giữ sự ổn định của quyền bán lại sau 5 năm, nhưng tăng kiểm soát người mua ngay từ đầu để hạn chế trục lợi.
|
Tử Kính