Giá đất khảo sát ở Long Thành có nơi gấp 8 lần bảng giá nhà nước
Giá đất khảo sát ở Long Thành có nơi gấp 8 lần bảng giá nhà nước
Giá đất ở khảo sát tại Long Thành cao hơn bảng giá nhà nước tới 8.08 lần. Kết quả được nêu trong hồ sơ Đồng Nai đang lấy ý kiến bổ sung bảng giá đất năm 2026, chưa phải mức tăng giá được đề xuất.
Khoảng cách lớn giữa giá đất khảo sát và bảng giá nhà nước được Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai ghi nhận khi rà soát 6 xã, phường, phục vụ việc bổ sung bảng giá đất năm 2026. Hồ sơ vừa được Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố Đồng Nai công bố lấy ý kiến ngày 13/10.
Long Thành là địa bàn có chênh lệch lớn nhất. Giá đất ở điều tra tại đây cao hơn bảng giá hiện hành từ 1.01-8.08 lần, trong khi tại 5 xã, phường còn lại, mức chênh lệch cao nhất dao động từ 1.72-2.1 lần. Báo cáo chưa xác định cụ thể tuyến đường hoặc vị trí tạo ra mức chênh 8.08 lần.
Để khảo sát giá đất, đơn vị tư vấn khai thác dữ liệu chuyển nhượng trong 24 tháng tính ngược từ tháng 7/2026, gồm giá ghi trên hợp đồng, thông tin xác định nghĩa vụ tài chính và kết quả khảo sát thực tế về vị trí, hạ tầng. Tổng cộng 240 phiếu điều tra được thu thập tại 6 xã, phường, gồm 103 phiếu đất ở, 105 phiếu đất trồng cây và 32 phiếu đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất. Riêng Long Thành có 19 phiếu đất ở trên tổng số 46 phiếu các loại.
Tại Phước Tân, khảo sát tập trung vào đường Hoàng Định Cận và Đinh Quang Ân, hai tuyến nối với Quốc lộ 51. Ở Tam Phước là đường Lý Nhân Tông và Dương Diên Nghệ, còn Nhơn Trạch có đường Nguyễn Ái Quốc cùng một đoạn đường Tôn Đức Thắng, tức đường 25B cũ. Đây đều là những khu vực có giá khảo sát cao hơn mức Nhà nước quy định.
Chênh lệch cũng xuất hiện ở đất nông nghiệp. Với đất trồng cây lâu năm và cây hằng năm, giá điều tra bình quân tại 4 địa bàn dao động từ khoảng 992,000 đồng đến 1.12 triệu đồng/m2, cao nhất ở xã Long Phước. Riêng tại Long Thành, mức bình quân gần 1 triệu đồng/m2, trong đó có vị trí lên tới 1.48 triệu đồng/m2.
Đối với đất nuôi trồng thủy sản và đất rừng sản xuất, giá khảo sát bình quân tại Long Phước khoảng 1 triệu đồng/m2, Long Thành và Phước An cùng trên 920,000 đồng/m2.
Giá ghi trên hợp đồng có phản ánh đúng thị trường?
Một khó khăn được đơn vị tư vấn nêu ra là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chưa chắc phản ánh số tiền thực tế người mua trả cho người bán.
Khi rà soát dữ liệu giao dịch đã đăng ký biến động, đơn vị khảo sát phát hiện một số hợp đồng có giá chuyển nhượng thấp hoặc chỉ tương đương bảng giá đất nhà nước. Báo cáo nhận định các bên giao dịch có thể khai giá thấp để giảm nghĩa vụ tài chính, dẫn đến tình trạng "giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng không phải là giá đất chuyển nhượng thực tế".
Để xây dựng phương án giá mới, đơn vị tư vấn kết hợp dữ liệu chuyển nhượng với khảo sát thực địa, so sánh hạ tầng, vị trí, mật độ dân cư và khả năng sinh lợi. Tại những nơi thiếu giao dịch đủ tin cậy, giá rao bán bất động sản cũng được sử dụng làm thông tin tham khảo, bên cạnh mức giá tại các tuyến đường có điều kiện tương đồng.
Việc rà soát còn xem xét khả năng khai thác đất của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thông qua giá thuê đất, thuê nhà xưởng và điều kiện kết nối hạ tầng. Báo cáo sử dụng phương pháp so sánh, hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập, tùy loại đất và thông tin thu thập được.
Dù ghi nhận giá khảo sát cao hơn bảng giá nhà nước, đơn vị tư vấn không đề xuất đưa toàn bộ các mức điều tra này vào bảng giá mới. Phương án bổ sung được cân nhắc cùng mặt bằng giá của những tuyến đường lân cận để hạn chế chênh lệch giữa các khu vực.
Đường mới, giá mới và áp lực chi phí
Từ kết quả rà soát, Đồng Nai đang đề xuất bổ sung giá đất ở tại 7 đoạn, tuyến đường chưa có trong bảng giá hiện hành, tập trung ở Long Thành, Nhơn Trạch, Phước An và Long Phước. Các tuyến liên quan chủ yếu đến đường 25C, đường song hành Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành và một số đường nội khu.
Tại phường Long Thành, đường D1 được đề xuất mức 10.2 triệu đồng/m2 cho vị trí 1 mặt tiền, cao nhất trong nhóm tuyến đường bổ sung. Đường D3 có giá 6.7 triệu đồng/m2.
Ở Nhơn Trạch, mức cao nhất là 8.1 triệu đồng/m2 tại vị trí 1 trên đường song hành Vành đai 3, đoạn từ đường Hùng Vương đến mố B cầu Nhơn Trạch, và đường 25C. Xã Phước An cũng có mức 8.1 triệu đồng/m2 tại đoạn song hành Vành đai 3, đồng thời bổ sung giá cho đường 25C và đường song hành cao tốc Bến Lức - Long Thành.
Đường 25C qua xã Long Phước, từ ranh giới Phước An đến đường vào cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, được đề xuất giá cao nhất 8 triệu đồng/m2. Với các đường nhánh nhỏ, xa tuyến chính, mức thấp nhất được nêu trong báo cáo là 2.016 triệu đồng/m2, tùy bề rộng đường và khoảng cách kết nối.
Đất nông nghiệp tại 7 tuyến đường qua 4 địa bàn Nhơn Trạch, Long Thành, Phước An và Long Phước được đề xuất từ 670,000-730,000 đồng/m2. Đây là các mức xây dựng cho những vị trí cần bổ sung, không phải giá bình quân của toàn bộ đất nông nghiệp trong từng xã, phường.
Hai khu tái định cư cũng được đưa vào dự thảo. Tại Phước Tân, giá đất ở từ 9.5-12 triệu đồng/m2, cao nhất thuộc đường số 02. Khu tái định cư Tam Phước có mức 3.9-5.5 triệu đồng/m2, trong đó giá cao nhất áp dụng tại các tuyến ĐT.771, ĐT.777B, N3 và D16.
Đối với các khu tái định cư, báo cáo cho biết phương án được xây dựng theo hướng giữ ổn định mặt bằng giá hiện hành, đồng thời thấp hơn giá khảo sát từ thị trường để bảo đảm sự cân đối giữa những tuyến đường liên quan.
Việc bổ sung bảng giá được địa phương đặt ra khi một số dự án trọng điểm cần đẩy nhanh thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất. Trong khi đó, nhiều tuyến đường mới hình thành hoặc được nâng cấp chưa có giá trong bảng hiện hành, gây khó khăn cho việc xác định các nghĩa vụ tài chính và xử lý hồ sơ đất đai.
Giá đất cập nhật có thể giúp cơ quan quản lý tăng thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và lệ phí, đồng thời tạo thêm cơ sở giải quyết bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, chính báo cáo thuyết minh cũng thừa nhận những ảnh hưởng trái chiều.
Với người dân, giá đất cao hơn có thể làm tăng số tiền phải nộp khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc thực hiện một số thủ tục đất đai. Những người thuê đất, thuê mặt bằng cũng có nguy cơ chịu chi phí cao hơn.
Đối với doanh nghiệp, đơn vị tư vấn nhận định việc cập nhật bảng giá ít ảnh hưởng trực tiếp đến những dự án bất động sản vốn phải xác định giá đất cụ thể theo phương pháp riêng. Song báo cáo cũng cảnh báo chi phí đầu tư, tiền thuê đất và nghĩa vụ tài chính tăng có thể gây thêm áp lực cho các dự án hạ tầng, nhà ở xã hội, doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh. Trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền hằng năm là một trong những nhóm có thể chịu tác động khi đơn giá đất thay đổi.
Để hạn chế ảnh hưởng, đơn vị tư vấn kiến nghị điều chỉnh có lộ trình, tránh tăng đột ngột, đồng thời duy trì các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định cho đối tượng đủ điều kiện.
Bảng giá đất năm 2026 của Đồng Nai được ban hành theo Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND ngày 10/12/2025, trước khi địa phương trở thành thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 30/04/2026. Đợt bổ sung lần này tập trung vào những khu vực, tuyến đường và vị trí chưa có giá. Hồ sơ đang được đăng tải để lấy ý kiến trong 30 ngày, trước khi hoàn thiện và trình cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Tử Kính