Dùng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh: Hành vi có thể bị xử phạt
Dùng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh: Hành vi có thể bị xử phạt
Việc tận dụng căn hộ chung cư để làm văn phòng, nơi giao dịch, kinh doanh hoặc tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh trên thực tế là vấn đề được nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cá nhân quan tâm. Trước đây, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở đã có chế tài xử phạt. Tuy nhiên, từ ngày 26/08/2026, mức xử phạt đã có sự thay đổi đáng kể khi Chính phủ ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản.
Quy định về mức xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP
Theo điểm d Khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng đối với hành vi: “d) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”.
So với quy định trước đây, mức xử phạt hành vi này đã tăng lên đáng kể. Cụ thể, theo điểm e khoản 1 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Đồng thời, điểm d khoản 3 Điều 70 quy định biện pháp khắc phục hậu quả là buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.
Như vậy, xét về mức phạt tối đa, quy định mới đã tăng từ 40 triệu đồng lên 130 triệu đồng, nếu xét về mức phạt tối thiểu cũng tăng từ 20 triệu đồng lên 100 triệu đồng. Về bản chất hành vi bị xử phạt không thay đổi, cả quy định cũ và quy định mới đều xác định việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi vi phạm, sự thay đổi chủ yếu nằm ở việc nâng mức chế tài.
Việc tăng mạnh mức xử phạt cho thấy yêu cầu quản lý việc sử dụng căn hộ chung cư được đặt ra nghiêm ngặt hơn. Nhà chung cư không chỉ là tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của từng chủ căn hộ mà còn là một công trình có hệ thống kết cấu, hạ tầng, phòng cháy, chữa cháy, giao thông, thang máy và các không gian sử dụng chung. Vì vậy, việc chuyển một căn hộ để ở thành địa điểm kinh doanh thực tế có thể làm phát sinh lượng người ra vào, hàng hóa, thiết bị, tiếng ồn, nguy cơ cháy nổ hoặc các vấn đề khác ảnh hưởng đến công tác quản lý, vận hành chung cư.
Song song đó, Nghị định 339/2026/NĐ-CP không chỉ tăng mức phạt tiền mà còn duy trì biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích. Theo điểm đ khoản 4 Điều 62, người vi phạm bị buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 3 Điều 62. Điều này có nghĩa là việc nộp phạt không làm cho hành vi sử dụng căn hộ làm văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh trở thành hợp pháp. Người vi phạm vẫn phải chấm dứt việc sử dụng căn hộ vào mục đích kinh doanh và đưa căn hộ về đúng công năng để ở.
Đăng ký địa chỉ căn hộ làm địa chỉ liên hệ không đồng nghĩa với sử dụng căn hộ để kinh doanh
Một vấn đề thực tế cần phân biệt là trường hợp doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh có đăng ký địa chỉ tại căn hộ chung cư với trường hợp thực tế sử dụng căn hộ như một địa điểm kinh doanh. Không phải cứ trên giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, đăng ký hộ kinh doanh hoặc các giấy tờ giao dịch có ghi địa chỉ căn hộ chung cư thì mặc nhiên có thể kết luận căn hộ đang được sử dụng làm địa điểm kinh doanh trái pháp luật. Việc đánh giá cần căn cứ vào mục đích sử dụng thực tế của căn hộ.
Vấn đề này cũng đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Công văn 6463/BXD-QLN ngày 04/05/2026. Theo nội dung được Bộ Xây dựng trả lời “Pháp luật về nhà ở không quy định điều chỉnh hoạt động đăng ký kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật về nhà ở không có quy định cấm chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư dùng “địa chỉ căn hộ” làm địa chỉ liên hệ, liên lạc mà chỉ quy định không được sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở”.
Do đó, trong thực tiễn áp dụng cần xác định rõ mục đích sử dụng thực tế của căn hộ để xem xét đầy đủ các tình tiết trước khi xác định có hành vi vi phạm.
Doanh nghiệp, hộ kinh doanh cần lưu ý gì?
Từ ngày 26/08/2026 khi Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực, doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cá nhân đang sử dụng căn hộ chung cư cần rà soát lại mục đích sử dụng thực tế của địa điểm. Trường hợp căn hộ chỉ được ghi nhận là địa chỉ liên hệ, liên lạc nhưng hoạt động kinh doanh được thực hiện tại địa điểm khác thì cần bảo đảm thực tế sử dụng căn hộ vẫn phù hợp với công năng để ở.
Trường hợp nếu căn hộ đang được sử dụng như một văn phòng làm việc, nơi tiếp khách, nơi giao dịch, nơi trưng bày hàng hóa, nơi kinh doanh hoặc thực hiện hoạt động dịch vụ thường xuyên thì cần xem xét việc chuyển hoạt động sang phần diện tích được phép kinh doanh hoặc một địa điểm khác phù hợp với quy định pháp luật. Có thể thấy, so với giai đoạn áp dụng Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã tạo ra sự thay đổi rất đáng chú ý về mức độ chế tài. Nếu trước đây hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có mức phạt 20 - 40 triệu đồng thì hiện nay cá nhân có thể bị phạt từ 100 - 130 triệu đồng. Đồng thời, người vi phạm vẫn phải chấm dứt việc sử dụng căn hộ sai mục đích và đưa căn hộ trở lại mục đích để ở.
Vì vậy, từ ngày 26/08/2026, việc sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh không còn là vấn đề chỉ liên quan đến nội quy của từng tòa nhà mà có thể trực tiếp dẫn đến trách nhiệm xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt đáng kể. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc sử dụng căn hộ làm địa điểm kinh doanh thực tế và việc chỉ sử dụng địa chỉ căn hộ làm địa chỉ liên hệ, liên lạc trong khi căn hộ vẫn được sử dụng để ở. Đây là ranh giới quan trọng để đánh giá một trường hợp cụ thể có thuộc hành vi bị xử phạt theo điểm d khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP hay không. Do đó, doanh nghiệp, hộ kinh doanh và cá nhân cần chủ động rà soát mục đích sử dụng thực tế của căn hộ, việc sử dụng đúng công năng căn hộ không chỉ giúp hạn chế nguy cơ bị xử phạt mà còn bảo đảm tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng