ĐBQH đề nghị hoàn thiện quy định về sở hữu chung, riêng và quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư
ĐBQH đề nghị hoàn thiện quy định về sở hữu chung, riêng và quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư
Thảo luận tại tổ về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 22/10, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị làm rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và cơ chế quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì tại các nhà chung cư, đặc biệt là chung cư hỗn hợp, nhằm khắc phục những bất cập, hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân.
Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (Hải Phòng) phát biểu tại thảo luận tổ
|
Đa số ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng, dự thảo Luật đã thể chế hóa các chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó chú trọng phát triển nhà ở cho thuê, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở. Dự thảo cũng hướng tới khắc phục những bất cập trong thực tiễn, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
Làm rõ quyền sở hữu và cơ chế phân chia quỹ bảo trì
Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (Hải Phòng) cho rằng, tại các chung cư hỗn hợp, một tòa nhà có thể sử dụng chung kết cấu chịu lực, hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng lại có sảnh, thang máy, hành lang phục vụ riêng khối căn hộ, khách sạn hoặc văn phòng. Điều này đặt ra yêu cầu xác định cụ thể phạm vi sở hữu, quản lý và nghĩa vụ bảo trì tương ứng với từng khu chức năng.
Theo đại biểu, cần phân biệt rõ ba loại hạng mục: thuộc sở hữu riêng hợp pháp; thuộc sở hữu chung của từng khu chức năng và thuộc sở hữu chung của toàn tòa nhà. Không thể mặc nhiên coi thang máy, hành lang là sở hữu riêng chỉ vì phục vụ một khu vực, nhưng cũng không thể áp dụng một cơ chế quản lý chung cho mọi hạng mục mà không tính đến phạm vi sử dụng thực tế.
Vì vậy, đại biểu đề nghị hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng xác định rõ các hạng mục phục vụ từng khu chức năng trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế được phê duyệt, quy định về sở hữu và hợp đồng mua bán, thuê mua. Kết cấu chịu lực, hệ thống thoát nạn và hạ tầng kỹ thuật phục vụ toàn tòa nhà phải thuộc chế độ sở hữu chung. Đồng thời, cần duy trì quy tắc xử lý trường hợp hợp đồng không ghi rõ quyền sở hữu, tránh phát sinh tranh chấp do hồ sơ thiếu minh bạch.
Liên quan đến kinh phí bảo trì, đại biểu Vũ Văn Tiến cho biết, Luật Nhà ở hiện hành đã có cơ chế phân chia kinh phí bảo trì tại các chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện tách biệt khu chức năng, phần sở hữu chung và quản lý vận hành độc lập. Tuy nhiên, dự thảo Luật chưa thể hiện rõ cơ chế phân chia kinh phí và chủ thể quản lý tương ứng.
Theo đại biểu, việc quy định bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhưng chưa làm rõ cơ chế phân chia theo khu chức năng có thể gây vướng mắc khi thực hiện.
Chẳng hạn, khi thang máy thuộc phần sở hữu chung của khu thương mại bị hỏng, nếu không xác định riêng nguồn kinh phí bảo trì và thẩm quyền quyết định sửa chữa, hoạt động kinh doanh có thể bị gián đoạn dù kinh phí bảo trì đã được đóng đầy đủ.
Từ thực tế này, đại biểu đề nghị quy định ngay trong Luật nguyên tắc phân chia kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện luật định, trên cơ sở thỏa thuận hợp đồng và tỷ lệ diện tích sàn xây dựng theo quy định.
Theo đó, phần kinh phí phục vụ các hạng mục chung toàn tòa nhà và phần sở hữu chung khu căn hộ do ban quản trị quản lý; phần kinh phí dành cho sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ do chủ sở hữu khu đó quản lý, sử dụng theo cơ chế pháp luật xác định.
Mức đóng kinh phí bảo trì 2% không thay đổi, nhưng việc phân bổ, công khai, giám sát và sử dụng phải rõ ràng, không được sử dụng quỹ của khu chức năng này để chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu chức năng khác.
Một vấn đề khác được các đại biểu quan tâm là căn cứ tính kinh phí bảo trì đối với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại để khai thác.
Theo ý kiến của một số đại biểu, quy định yêu cầu chủ đầu tư đóng kinh phí bảo trì 2% đối với diện tích giữ lại hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua, tính theo giá bán căn hộ cao nhất tại thời điểm bàn giao và được tính lại theo giá thực tế khi bán sau đó, chưa giải quyết thỏa đáng trường hợp khối văn phòng, khách sạn, thương mại được giữ lại khai thác lâu dài, không phát sinh giao dịch bán để điều chỉnh.
Giá bán căn hộ cao nhất phản ánh đặc điểm của sản phẩm nhà ở, trong khi giá trị khối thương mại, văn phòng, khách sạn phụ thuộc vào công năng, điều kiện khai thác và tính chất tài sản. Việc áp dụng cùng một căn cứ tính cho các loại diện tích có đặc điểm khác nhau có thể dẫn đến nghĩa vụ tài chính thiếu tương xứng.
Do đó, các đại biểu đề nghị giữ nguyên mức đóng kinh phí bảo trì 2%, đồng thời bổ sung phương pháp xác định giá trị phần diện tích không phải căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại khai thác lâu dài. Phương pháp này cần căn cứ vào công năng, đặc điểm tài sản, được thẩm định khách quan và công khai tại thời điểm bàn giao, bảo đảm minh bạch, không làm giảm nguồn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
Việc sửa đổi Luật cần giải quyết đồng bộ các vấn đề về xác lập quyền sở hữu đối với từng hạng mục, phân định trách nhiệm quản lý quỹ bảo trì và xác định căn cứ tính kinh phí phù hợp với đặc thù của từng khu chức năng, qua đó hạn chế tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành chung cư hỗn hợp.
Tăng cường công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người mua nhà
Về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì và tài sản chung tại nhà chung cư, đại biểu Quốc hội Tạ Thị Yên (Điện Biên) cho rằng, dự thảo Luật đã quy định trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, kinh phí vận hành và khai thác các phần diện tích, tài sản thuộc sở hữu chung vẫn có thể phát sinh tranh chấp, khiếu nại, nhất là khi cơ chế công khai, minh bạch và giám sát chưa được thực hiện đầy đủ.
Đại biểu đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng các nguồn kinh phí và tài sản chung; xác định rõ trách nhiệm của ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cơ chế kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đồng thời, cần có cơ chế để cư dân được tiếp cận thông tin, tham gia giám sát việc quản lý, sử dụng các nguồn lực chung, qua đó hạn chế tranh chấp, khiếu nại và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân.
Đối với các quy định về thế chấp, giải chấp và huy động vốn trong thực hiện dự án nhà ở, đại biểu Tạ Thị Yên đề nghị tiếp tục rà soát theo hướng vừa tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.
Đặc biệt, cần có cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp dự án chậm tiến độ, đình trệ hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, hạn chế phát sinh tranh chấp, khiếu nại.
Liên quan đến chính sách phát triển nhà ở cho thuê, đại biểu đánh giá cao việc dự thảo Luật dành riêng một chương cho loại hình nhà ở này, cho rằng đây là hướng đi cần thiết trong bối cảnh không phải người dân nào, nhất là người trẻ, công nhân và người mới lập nghiệp tại đô thị, cũng có khả năng mua nhà ngay.
Theo đại biểu, phát triển thị trường nhà ở cho thuê ổn định, giá hợp lý có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết nhu cầu chỗ ở của người dân. Tuy nhiên, các chính sách ưu đãi của Nhà nước cần được thiết kế phù hợp, bảo đảm hướng đúng đến những đối tượng thực sự có nhu cầu, tránh để chính sách bị sử dụng không đúng mục đích.
Nhật Quang (Theo thông tin Chính phủ)