Chủ đầu tư bán căn hộ cho người nước ngoài: Những thủ tục cần lưu ý trước và sau khi bán
Chủ đầu tư bán căn hộ cho người nước ngoài: Những thủ tục cần lưu ý trước và sau khi bán
Thị trường căn hộ ngày càng có sự tham gia của người mua là cá nhân, tổ chức nước ngoài. Tuy nhiên, khác với giao dịch giữa các tổ chức, cá nhân trong nước, việc bán căn hộ cho người nước ngoài chịu sự kiểm soát chặt chẽ hơn về đối tượng, khu vực được sở hữu, số lượng căn hộ.
Căn cứ Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật liên quan; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Theo Khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật Nhà ở chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Chủ đầu tư cần lưu ý đến thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Bên cạnh việc kiểm tra điều kiện được sở hữu nhà ở và giới hạn số lượng căn hộ được phép sở hữu, khi bán căn hộ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến thời hạn sở hữu nhà ở.
Theo điểm c Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo điểm c Khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Như vậy, trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư cần kiểm tra đầy đủ giấy tờ chứng minh tư cách, tình trạng pháp lý của người mua và xác định chính xác thời hạn sở hữu tương ứng để ghi nhận phù hợp trong hồ sơ, hợp đồng và phối hợp với cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cấp Giấy chứng nhận.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư trong giao dịch bán căn hộ cho người nước ngoài
Nếu căn hộ được bán là nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư còn phải đáp ứng đồng thời các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ tương ứng trong trường hợp được miễn giấy phép, giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và đối với nhà chung cư phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.
Một nghĩa vụ cần chú ý của chủ đầu tư trong việc quản lý bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài là nghĩa vụ thông báo sau khi ký hợp đồng.
Theo điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc tặng cho nhà ở, chủ đầu tư, bên tặng cho hoặc bên bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có trách nhiệm thông báo thông tin (bằng thư điện tử và bằng văn bản) về tên người mua, địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan này; trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông tin do bên bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở gửi, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm tra và đăng tải trên Cổng thông tin điện tử các thông tin này.
Quy định này có ý nghĩa đặc biệt trong việc quản lý tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài. Khi giao dịch mới được cập nhật, những chủ đầu tư hoặc bên bán khác có thể tiếp tục kiểm tra số lượng căn hộ còn lại để tránh việc bán vượt hạn mức.
Nếu bán vượt tỷ lệ cho phép, giao dịch có thể không có giá trị pháp lý. Theo Khoản 3 Điều 7 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, bên bán, bên cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, bên thuê mua theo quy định.
Có thể thấy, việc bán căn hộ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài đặt ra yêu cầu về điều kiện của người mua, đòi hỏi chủ đầu tư phải kiểm soát chặt chẽ từ thời điểm xác định dự án đủ điều kiện, kiểm tra số lượng căn hộ được phép sở hữu, xác định thời hạn sở hữu cho đến việc thực hiện nghĩa vụ thông báo sau khi ký hợp đồng. Đặc biệt, giới hạn sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư và các quy định về khu vực, đối tượng, thời hạn sở hữu là những nội dung chủ đầu tư cần rà soát trước khi giao dịch. Việc thực hiện đúng các thủ tục này vừa bảo đảm quyền lợi của người mua nước ngoài, vừa giúp chủ đầu tư hạn chế nguy cơ giao dịch không có giá trị pháp lý theo quy định pháp luật.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng