10 thay đổi đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
10 thay đổi đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Dự thảo đề xuất thay đổi cách xác định giá đất, bồi thường, thu hồi và quy hoạch sử dụng đất, đồng thời lần đầu ưu tiên quỹ đất cho nhà ở cho thuê cũng như bổ sung cơ chế quỹ đất thanh toán dự án BT.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) từ 20/07-10/08. Sau gần hai năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cơ quan soạn thảo cho rằng thực tiễn vẫn phát sinh vướng mắc về định giá đất, bồi thường, thủ tục đầu tư, phân cấp thẩm quyền và việc tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
Dự thảo hướng tới khơi thông nguồn lực đất đai cho hạ tầng, đô thị và sản xuất, đồng thời đơn giản hóa hệ thống quy định, đẩy mạnh số hóa và công khai dữ liệu. Số chương, điều được rút từ 16 chương, 260 điều của Luật Đất đai 2024 xuống còn 13 chương, 105 điều.
Việc thu gọn không có nghĩa mọi nội dung không còn thể hiện trong dự thảo đều bị bãi bỏ. Theo định hướng của cơ quan soạn thảo, luật tập trung quy định nguyên tắc, khung chính sách và những nội dung ổn định; còn điều kiện, trình tự, thủ tục và quy định kỹ thuật sẽ giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết.
Nếu được Quốc hội thông qua theo phương án hiện tại, luật dự kiến có hiệu lực từ 01/03/2027. Các nội dung dưới đây mới là đề xuất và có thể tiếp tục thay đổi trong quá trình tiếp thu, thẩm định, trình Quốc hội.
1. Bỏ giá đất cụ thể, chuyển sang bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
Dự thảo không còn quy định “giá đất cụ thể”. Các khoản thu tài chính về đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; riêng trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng giá trúng đấu giá. Luật hiện hành yêu cầu cập nhật bảng giá đất hằng năm, còn dự thảo không giữ mốc thời gian này. (Điều 71, Điều 74 và Điều 75 dự thảo)
2. Bỏ giới hạn chỉ thỏa thuận đất ở để làm nhà ở thương mại
Luật hiện hành quy định dự án nhà ở thương mại thực hiện thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chỉ được thỏa thuận đối với đất ở. Dự thảo bỏ điều kiện riêng này, qua đó không còn giới hạn loại đất được thỏa thuận chỉ là đất ở. Trường hợp đất nhận thỏa thuận phải chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở, việc chuyển mục đích vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. (Điều 58 và khoản 1, khoản 2 Điều 54)
3. Có thể thu hồi phần đất còn lại khi dự án đã thỏa thuận trên 75%
Khi hết thời hạn thỏa thuận, kể cả thời gian gia hạn, dự án đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh có thể xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích còn lại để giao đất hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư. Nếu mức bồi thường trên một đơn vị diện tích thấp hơn bình quân giá đất đã thỏa thuận, người có đất bị thu hồi được nhận thêm phần chênh lệch. (Khoản 33 Điều 34, khoản 4 Điều 42)
4. Mở rộng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất làm dự án
Danh mục bổ sung dự án trong khu công nghệ số tập trung, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và trung tâm logistics phục vụ cảng biển, cảng hàng không, cảng thủy nội địa có quy mô sử dụng đất trên 50ha. (Khoản 22, khoản 27 Điều 34)
5. Mở cơ chế thu hồi, giao đất để thanh toán dự án BT
Dự thảo bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), trong đó nhà đầu tư xây dựng công trình, chuyển giao cho Nhà nước và được thanh toán theo cơ chế của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Diện tích đất dùng để thanh toán hợp đồng BT thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. (Khoản 26 Điều 34, điểm đ khoản 2 Điều 35 và điểm b khoản 2 Điều 55)
Giá đất được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Nếu việc giao đất bị chậm, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tính theo lãi suất bình quân của các ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm trên 50% vốn, tính từ khi công trình hoặc hạng mục BT được nghiệm thu đến khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. (Điểm đ khoản 3 Điều 71)
6. Làm rõ cơ chế tạo quỹ đất quanh đầu mối giao thông và TOD
HĐND cấp tỉnh được quyết định phạm vi vùng phụ cận các điểm kết nối, tuyến giao thông có tiềm năng phát triển để thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, thương mại, dịch vụ hoặc tạo quỹ đất đấu giá. Dự thảo cũng khuyến khích phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), khai thác đồng bộ quỹ đất lân cận và ưu tiên tái đầu tư nguồn thu đất cho giao thông công cộng, hạ tầng đô thị. (Khoản 2 Điều 40)
7. Ưu tiên quỹ đất và mở chính sách hỗ trợ nhà ở cho thuê
Dự thảo bổ sung phát triển nhà ở cho thuê vào nhóm hoạt động được khuyến khích đầu tư, đồng thời yêu cầu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ưu tiên bố trí quỹ đất cho loại hình này. Nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước được giao đất không thu tiền sử dụng đất; dự án nhà ở cho thuê ngoài sở hữu Nhà nước được đưa vào nhóm giao đất có thu tiền và thuộc diện được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. (Khoản 5 Điều 7, khoản 2 Điều 29, khoản 4 Điều 51, khoản 2 Điều 52 và điểm c khoản 1 Điều 73)
8. Hạn chế quyền chọn hình thức trả tiền thuê đất của một số dự án
Nguyên tắc chung vẫn là người thuê đất được chọn trả tiền một lần hoặc hằng năm. Tuy nhiên, dự thảo bắt buộc trả tiền thuê đất một lần và không cho chuyển sang trả hằng năm với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp dùng để thực hiện dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc dự án kinh doanh bất động sản du lịch. (Khoản 2 Điều 53)
9. Thay quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng kế hoạch cấp xã
Cả hai phương án được đưa ra tại dự thảo đều không còn quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, thay bằng kế hoạch sử dụng đất cấp xã. UBND cấp xã chịu trách nhiệm tổ chức lập và phê duyệt kế hoạch này; dự án có trong kế hoạch sử dụng đất cấp xã cũng thuộc một trong các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất. Dự thảo còn quy định kế hoạch cấp xã sẽ thay thế các viện dẫn đến quy hoạch, kế hoạch cấp huyện trong những luật, nghị quyết đã ban hành trước đó. (Điều 30, khoản 3 Điều 32, điểm a khoản 2 Điều 35 và khoản 2 Điều 100)
Trong giai đoạn chuyển tiếp, nếu địa phương chưa lập hoặc chưa phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp xã đến năm 2030, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt trước ngày 01/07/2025 có thể tiếp tục được sử dụng làm căn cứ. (Khoản 1 Điều 100)
10. Bỏ điều kiện diện tích tối thiểu khi thu hồi phần đất còn lại
Khi Nhà nước thu hồi một phần thửa đất để phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Luật hiện hành chỉ cho phép thu hồi phần diện tích còn lại nếu phần này nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa và người sử dụng đất đồng ý. Dự thảo bỏ điều kiện về diện tích tối thiểu. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu, cơ quan hoặc người có thẩm quyền thu hồi đất sẽ xem xét, quyết định thu hồi phần diện tích còn lại, đồng thời thực hiện bồi thường, hỗ trợ và quản lý diện tích này theo quy định. Kinh phí được tính vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án. (Khoản 6 Điều 41)
Tử Kính