TPHCM tính phát triển đô thị tại 5 khu vực quanh Metro số 2 đoạn Bến Thành - Tham Lương
TPHCM tính phát triển đô thị tại 5 khu vực quanh Metro số 2 đoạn Bến Thành - Tham Lương
TPHCM đang lập quy hoạch 5 khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD dọc Metro số 2, đoạn Bến Thành - Tham Lương, với tổng diện tích gần 940ha. Các đồ án dự kiến được trình phê duyệt trong tháng 4/2027.
Thông tin được Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM cung cấp tại họp báo kinh tế - xã hội ngày 12/11, khi cập nhật tiến độ phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) gắn với các tuyến đường sắt.
Theo cơ quan này, 5 khu vực quanh các nhà ga và đề-pô của Metro số 2, đoạn Bến Thành - Tham Lương, đã được chấp thuận ranh giới lập quy hoạch từ ngày 19/06/2026, với tổng diện tích 939.18ha. Hiện các đồ án đang được xây dựng, phấn đấu trình phê duyệt trong tháng 4/2027.
Phạm vi quy hoạch trải dài từ trung tâm Bến Thành đến đề-pô Tham Lương, chia thành 5 khu vực. Hai cụm lớn nhất gồm các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai, Bảy Hiền với diện tích hơn 265ha và khu vực ga, đề-pô Tham Lương gần 293ha.
Ba khu còn lại gồm cụm ga Bến Thành - Tao Đàn rộng gần 189ha; ga Nguyễn Hồng Đào gần 44ha; các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh khoảng 149ha. Những khu vực này được khoanh vùng để nghiên cứu, lập quy hoạch phát triển nhà ở, thương mại, dịch vụ và các công trình công cộng gắn với giao thông đường sắt.
Phối cảnh Metro số 2 đoạn đi ngầm qua công viên Lê Thị Riêng - Ảnh: MAUR
|
Không riêng Metro số 2, TPHCM đang chuẩn bị quy hoạch TOD tại nhiều đầu mối giao thông khác. Khu vực tổ hợp ga Thủ Thiêm đã được chấp thuận ranh giới hơn 246.4ha từ cuối tháng 6, hiện lập quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và phấn đấu trình phê duyệt trong tháng 12/2026.
Với Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã trình 8 khu vực hoặc cụm khu vực TOD gắn với 12 nhà ga từ ngày 16/10. Hồ sơ đang tiếp tục hoàn thiện theo ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố. Sau khi ranh giới được chấp thuận, cơ quan chuyên môn sẽ tổ chức lập quy hoạch, dự kiến trình phê duyệt trong năm 2027.
Hai khu vực khác đã được chấp thuận ranh giới từ ngày 21/10, tổng diện tích khoảng 221ha. Trong đó, khu vực ga Công viên Hòa Bình thuộc Metro số 3 rộng khoảng 106ha, còn ga Thiếc Dừa trên tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành khoảng 115ha. Đây là cơ sở để lập điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.
Các khu vực dọc tuyến Metro số 2 Thủ Dầu Một - TPHCM, tuyến Bến Thành - Cần Giờ, đoạn Tham Lương - Củ Chi và ga Bình Khánh đang được rà soát, đề xuất ranh giới. Những tuyến còn lại như Metro số 4, giai đoạn đầu Metro số 6 và Suối Tiên - Thành phố mới Bình Dương được chuẩn bị đồng bộ với tiến độ hoàn thiện phương án tuyến.
TPHCM tính dùng đất công làm đô thị quanh ga metro
Theo Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND có hiệu lực từ ngày 01/10, ranh giới quy hoạch TOD được xác định trong phạm vi tối đa 1,000m tính từ tâm quy ước nhà ga hoặc đề-pô. Chủ tịch UBND Thành phố chấp thuận phạm vi cụ thể trên cơ sở điều kiện tự nhiên, ranh giới ô phố, mạng lưới đường sá, công trình hiện hữu và khả năng tiếp cận giao thông công cộng.
Trong phạm vi quy hoạch, hệ số sử dụng đất gộp đối với các khu chức năng hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở được phép tăng tối đa 1.5 lần so với quy chuẩn. Một số chỉ tiêu hạ tầng xã hội cũng có thể được giảm tối đa 50%, đồng thời cho phép tổ chức linh hoạt không gian công trình quanh ga.
Tuy nhiên, những mức này không tự động áp dụng cho toàn bộ diện tích đã khoanh vùng. Các đồ án phải đánh giá khả năng đáp ứng của giao thông, thoát nước, chống ngập và hạ tầng xã hội trước khi xác định mật độ, tầng cao và chức năng sử dụng đất cụ thể. Sở Quy hoạch - Kiến trúc định hướng công trình cao tầng tập trung gần lõi nhà ga, sau đó giảm dần ra bên ngoài, kết hợp không gian đi bộ, cây xanh và công trình công cộng.
Đối với đất dân cư hiện hữu, cơ quan này khẳng định ranh giới TOD là phạm vi lập quy hoạch, không phải ranh giới thu hồi đất. Các khu dân cư ổn định được ưu tiên giữ lại, chỉnh trang; di tích và cơ sở tôn giáo được bảo vệ, trong khi những dự án đã có cơ sở pháp lý phải được xem xét bảo đảm tính kế thừa.
Người sử dụng đất tiếp tục thực hiện quyền theo quy định cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, nếu phát sinh. Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải tuân thủ pháp luật đất đai cùng chính sách của Thành phố, ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ. Ý kiến cộng đồng dân cư cũng phải được lấy, tiếp thu và giải trình trong quá trình lập quy hoạch.
Thay vì tập trung thu hồi đất tại các khu dân cư đông đúc, Thành phố định hướng ưu tiên khai thác đất công, đất kho bãi, nhà xưởng hết thời hạn thuê và các dự án chậm triển khai. Những quỹ đất có thể chuyển đổi công năng sẽ được xem xét bố trí nhà ở, dịch vụ, không gian công cộng và hạ tầng kết nối với nhà ga.
Một trường hợp đang được nghiên cứu là khu vực Trường Thọ, gần cụm ga Phước Long - Bình Thái - Thủ Đức trên Metro số 1. Theo thông tin Sở Xây dựng cung cấp tại kỳ họp báo ngày 23/07, sau khi di dời hoạt động cảng, ICD và kho bãi theo lộ trình phù hợp, khoảng 63ha đất tại cụm ICD Trường Thọ được định hướng chuyển đổi thành khu đô thị hỗn hợp, kết hợp công viên ven sông, công trình giáo dục, nghiên cứu, thương mại và nhà ở.
Báo cáo ngày 12/11 của UBND phường Thủ Đức tiếp tục đề cập việc nghiên cứu quy hoạch đô thị Trường Thọ gắn với cụm ga nói trên. Tuy nhiên, phương án tổ chức không gian và các chỉ tiêu sử dụng đất vẫn đang được rà soát, chưa phải quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Vướng quy hoạch, khó khai thác nguồn thu từ đất
Khó khăn lớn nhất của TOD hiện nay nằm ở việc các quy hoạch cũ chưa đồng bộ với vị trí nhà ga mới. Nhiều khu vực nội đô có dự án đã được chấp thuận pháp lý xen giữa khu dân cư hiện hữu, trong khi quỹ đất sạch hạn chế và chi phí bồi thường cao. Một số vị trí giao cắt giữa các tuyến metro còn có nguy cơ chồng lấn ranh giới, phải tiếp tục điều chỉnh.
Bên cạnh đó, việc giao đất, định giá đất đối với những công trình hỗn hợp nhiều tầng, đặc biệt nhà ga ngầm kết hợp thương mại, còn thiếu tiền lệ. Sở Quy hoạch - Kiến trúc đang dự thảo cơ chế về các khoản thu và chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD, để trình cấp có thẩm quyền xem xét.
Việc khai thác giá trị đất tăng thêm, đấu giá quỹ đất phù hợp và sử dụng nguồn thu để tái đầu tư hạ tầng là một trong những hướng Thành phố đang chuẩn bị. Tuy nhiên, phương án tài chính và việc lựa chọn nhà đầu tư cho từng khu vực chỉ được xác định trong các bước triển khai sau khi quy hoạch được phê duyệt.
Theo kế hoạch, hồ sơ quy hoạch TOD sẽ được lấy ý kiến cộng đồng tại địa phương và công khai trên cổng thông tin điện tử. Chậm nhất 15 ngày sau khi được phê duyệt, nội dung quy hoạch phải được công bố để người dân và doanh nghiệp tra cứu, làm căn cứ xác định chức năng sử dụng đất, các công trình dự kiến và quyền lợi liên quan.
Tử Kính