IDC dự kiến đưa 1,400ha đất KCN vào khai thác từ năm 2027
IDC dự kiến đưa 1,400ha đất KCN vào khai thác từ năm 2027
IDICO dự kiến đưa 1,400ha đất khu công nghiệp mới vào khai thác thương mại từ năm 2027, đồng thời phát triển 1 triệu m² nhà xưởng, nhà kho xây sẵn trong 3-5 năm tới.
Tại buổi trao đổi với nhà đầu tư chiều ngày 05/11, Bà Trần Huyền Yên Phương – Phó Giám đốc Ban hoạch định Chiến lược Tổng Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) cho biết bất động sản khu công nghiệp (KCN) đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới với 3 nút thắt lớn.
Thứ nhất, biến động địa chính trị và sự cạnh tranh giữa các thị trường khiến nhà đầu tư không còn chỉ so sánh giá thuê đất mà đánh giá tổng chi phí trong suốt vòng đời dự án 30-50 năm.
Thứ hai, khoảng cách giữa quỹ đất trên quy hoạch và diện tích thực sự hoàn thiện pháp lý, sẵn sàng bàn giao vẫn là trở ngại lớn, trong khi nhà đầu tư kỳ vọng đưa nhà máy vào vận hành trong chưa đầy 12 tháng.
Thứ ba, các tập đoàn đa quốc gia đang có nhu cầu chuyển từ thuê đất đơn thuần sang lựa chọn hệ sinh thái công nghiệp đồng bộ, bao gồm năng lượng, môi trường, logistics, nhân lực và các dịch vụ hỗ trợ.
Để thích ứng, IDICO định hướng phát triển KCN gắn với hạ tầng năng lượng, môi trường, nhà ở và đào tạo nhân lực; đồng thời đa dạng hóa sản phẩm nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng theo yêu cầu và KCN chuyên biệt. Theo bà Phương, thời gian tới, triển vọng ngành sẽ phụ thuộc vào xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng, dòng vốn FDI công nghệ cao, tiến độ phát triển hạ tầng giao thông và yêu cầu xanh hóa sản xuất.
1,400ha đất KCN khai thác từ năm 2027
Theo bà Phương, IDC đang chuẩn bị bước vào giai đoạn khai thác các dự án KCN mới, với quỹ đất khoảng 1,400 ha dự kiến được đưa vào kinh doanh từ năm 2027. Đây sẽ là nguồn cung quan trọng cho hoạt động cho thuê đất trong những năm tới, bên cạnh quỹ đất hiện hữu tại Hữu Thạnh, Phú Mỹ, Cầu Nghìn và Quế Võ. Đồng thời phát triển 1 triệu m² nhà xưởng, nhà kho xây sẵn trong 3-5 năm tới.
Hai dự án Tân Phước 1 và Vinh Quang đang triển khai hạ tầng, dự kiến bắt đầu bàn giao từ quý 1 năm 2027. Trong đó, Tân Phước 1 có quy mô 470ha, diện tích đất thương phẩm 363ha. Dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 360ha trong giai đoạn 1 năm 2025. Tổng vốn đầu tư hơn 5,900 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đối với KCN Vinh Quang đã được khởi công đầu năm quy mô 350ha. Riêng giai đoạn 1 rộng hơn 226ha, tổng mức đầu tư 3,550 tỷ đồng.
Ở quỹ đất hiện hữu, IDC có khoảng 150ha sẵn sàng cho thuê. Riêng KCN Hữu Thạnh (Long An) còn hơn 90ha đã hoàn thiện hạ tầng. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, KCN Phú Mỹ 2 còn khoảng 50ha, nằm gần Cảng Cái Mép - Thị Vải, phù hợp với các ngành công nghiệp nặng và doanh nghiệp có nhu cầu xuất nhập khẩu lớn.
Trong ngắn hạn, IDICO tiếp tục khai thác các khu hiện hữu, đồng thời giữ giá thuê năm 2026 tương đương năm 2025. Bà Phương giải thích chính sách này nhằm duy trì tính cạnh tranh trong bối cảnh nhà đầu tư vẫn thận trọng trước biến động địa chính trị và thuế quan.
Quý cuối năm dự kiến cho thuê 25ha đất công nghiệp
Trong 9 tháng đầu năm 2026, IDC đã ký các biên bản ghi nhớ (MOU) với khách thuê khoảng 50ha đất KCN và đang đàm phán thêm khoảng 25ha, kỳ vọng hoàn tất hợp đồng trong quý 4.
Cơ cấu khách hàng có sự thay đổi khi nhóm doanh nghiệp trong nước (DDI) tăng lên, còn một bộ phận nhà đầu tư FDI tiếp tục theo dõi diễn biến chính sách thương mại. Khách hàng vừa và nhỏ chiếm tỷ trọng đáng kể trong tập khách thuê hiện tại.
Bên cạnh đất KCN, IDC đặt mục tiêu phát triển 1 triệu m² sàn nhà xưởng, nhà kho xây sẵn trong 3-5 năm tới. Sản phẩm gồm nhà xưởng, nhà kho xây sẵn từ 2,000 m² và nhà xưởng xây theo yêu cầu. Hướng đi này giúp doanh nghiệp tiếp cận nhóm khách thuê chưa muốn đầu tư lớn vào xây dựng nhà máy ngay từ đầu.
9 tháng đầu năm 2026, IDC đã ký cho thuê 75,000 m² nhà xưởng, nhà kho tại Hữu Thạnh và Nhơn Trạch 1, đồng thời đàm phán thêm 25,000 m². Doanh nghiệp cũng ký biên bản ghi nhớ với đối tác Pháp tại KCN Tân Phước 1 để phát triển sản phẩm nhà xưởng xây theo yêu cầu, hướng đến khách hàng châu Âu và Mỹ.
Điểm rơi lợi nhuận từ năm 2027
Tính đến ngày 30/09/2026, doanh thu chưa thực hiện của IDC đạt khoảng 5,500 tỷ đồng, chủ yếu từ tiền thuê đất trả trước tại Phú Mỹ, Phú Mỹ 2 mở rộng, Mỹ Xuân B1 và Quế Võ 2. Khoản này được phân bổ dần vào doanh thu theo tiến độ ghi nhận.
Theo quy trình giao dịch thông thường, bà Phương cho biết khách thuê đặt cọc 5%, thanh toán 45% khi ký hợp đồng, 45% khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 5% còn lại khi bàn giao chứng nhận. Toàn bộ quá trình kéo dài khoảng 7-9 tháng. Vì vậy, các MOU ký trong quý 3 và quý 4/2026 dự kiến đóng góp doanh thu trong năm 2027.
Giai đoạn 2027-2028 được doanh nghiệp xác định là thời điểm đáng chú ý khi Tân Phước 1 và Vinh Quang bắt đầu khai thác thương mại. Tuy nhiên, tốc độ lấp đầy thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng, thời điểm bàn giao và khả năng chốt hợp đồng với khách thuê.
Về nhu cầu theo khu vực, bà Phương đánh giá xu hướng FDI vào điện tử và bán dẫn tại miền Bắc không đồng nghĩa nhu cầu thuê đất miền Nam sẽ suy giảm. Việc lựa chọn địa điểm phụ thuộc nhiều vào đặc thù ngành nghề. Các KCN của IDC tại phía Nam vẫn hướng đến nhóm công nghiệp nhẹ, hàng tiêu dùng và những ngành có nhu cầu sử dụng lao động lớn.
Ngoài quỹ đất, doanh nghiệp cũng lên kế hoạch đầu tư hạ tầng điện, nước, xử lý nước thải và các tiện ích phục vụ hoạt động sản xuất. Với nhóm khách hàng công nghệ cao, các yếu tố như nguồn điện công suất lớn, độ ổn định, nước làm mát và tiêu chuẩn môi trường ngày càng được quan tâm. IDC đang nghiên cứu điện xanh theo cơ chế DPPA, điện mặt trời mái nhà và hệ thống lưu trữ năng lượng BESS.
Một số dự án giao thông lớn cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng khai thác đất KCN. Đặc biệt các KCN nằm quanh các dự án hạ tầng giao thông và các cực tăng trưởng mới như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TPHCM, cảng Cái Mép – Thị Vải, các tuyến cao tốc liên vùng được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho các KCN tại khu vực phía Nam.
* Lợi nhuận quý 3 IDC đạt gần 500 tỷ đồng
Thanh Tú