Đất không có lối đi: Chủ đất có quyền yêu cầu mở đường qua bất động sản liền kề?
Đất không có lối đi: Chủ đất có quyền yêu cầu mở đường qua bất động sản liền kề?
Trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng và thừa kế nhà đất, tình trạng một thửa đất nằm phía trong, bị các bất động sản khác bao quanh và không có lối đi trực tiếp ra đường công cộng thường phát sinh trên thực tế. Khi nhu cầu đi lại, xây dựng hoặc khai thác tài sản phát sinh, quyền sử dụng đất của các bên dễ rơi vào tình trạng xung đột.
Chính vì vậy, bộ luật dân sự đã thiết lập cơ chế quyền đối với bất động sản liền kề, trong đó quyền về lối đi qua, nhằm bảo đảm một bất động sản bị vây bọc vẫn có khả năng được khai thác, sử dụng bình thường, đồng thời hạn chế tối đa thiệt hại cho bất động sản phải dành lối đi.
Quyền về lối đi qua được pháp luật dân sự ghi nhận
Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Trong số các quyền đối với bất động sản liền kề, quyền về lối đi qua có ý nghĩa đặc biệt đối với những thửa đất nằm phía trong, không tiếp giáp đường công cộng.
Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi".
Điển hình, một thửa đất nằm phía trong, bốn phía đều là bất động sản của người khác và hoàn toàn không có lối tiếp cận hợp pháp ra đường công cộng. Tuy nhiên, trong thực tế có những thửa đất vẫn có một lối đi nhưng lối đi quá hẹp, không đáp ứng nhu cầu khai thác hợp lý của bất động sản. Khi đó, việc xác định lối đi hiện hữu có hay không phải được xem xét trên cơ sở đặc điểm cụ thể của thửa đất, mục đích sử dụng đất, nhu cầu đi lại và khai thác hợp pháp cũng như điều kiện thực tế tại khu vực.
Đặc biệt, lối đi được mở phải đáp ứng yêu cầu thuận tiện và hợp lý, đồng thời phải tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Quy định này thể hiện rõ sự cân bằng giữa hai quyền lợi. Một bên là người sở hữu bất động sản bị vây bọc cần có lối đi để khai thác tài sản, bên còn lại là người sở hữu bất động sản liền kề và không bị buộc phải chịu sự xâm phạm quá mức đối với quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
Người được hưởng lối đi có nghĩa vụ đền bù
Quyền về lối đi qua không đồng nghĩa với quyền sử dụng miễn phí phần đất của người khác. Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Qua đó cho thấy, chủ đất bị vây bọc được bảo đảm khả năng tiếp cận tài sản của mình, nhưng chủ đất phải dành lối đi cũng cần được bảo vệ trước những thiệt hại phát sinh do việc sử dụng một phần bất động sản của họ làm lối đi.
Trên thực tế, mức đền bù có thể được các bên thỏa thuận dựa trên diện tích đất dành cho lối đi, vị trí, điều kiện sử dụng, mức độ ảnh hưởng và những thiệt hại thực tế phát sinh. Trong trường hợp các bên không thống nhất được, tranh chấp có thể được yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết trên cơ sở các chứng cứ về hiện trạng và quyền lợi của từng bên.
Việc thỏa thuận bằng văn bản về lối đi, vị trí, kích thước, phạm vi sử dụng, nghĩa vụ bảo trì và mức đền bù sẽ giúp hạn chế đáng kể nguy cơ tranh chấp về sau. Đây cũng là vấn đề cần được đặc biệt chú ý trong các giao dịch chuyển nhượng những thửa đất nằm phía trong.
Quyền về lối đi không thể bị lạm dụng
Bên cạnh việc bảo vệ quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, pháp luật cũng đặt ra nguyên tắc thực hiện quyền về đối với bất động sản liền kề.
Theo Điều 248 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
Do đó, nếu một lối đi được xác lập để phục vụ việc đi lại thông thường, người được hưởng quyền không thể tùy ý sử dụng phần đất đó cho những mục đích vượt quá phạm vi cần thiết, gây ảnh hưởng bất hợp lý đến chủ đất liền kề.
Bảo đảm lối đi cũng là bảo đảm giá trị thực tế của bất động sản
Một thửa đất có đầy đủ giấy tờ nhưng không có khả năng tiếp cận đường công cộng có thể gặp rất nhiều hạn chế trong quá trình sử dụng. Vì vậy, trong các giao dịch bất động sản, lối đi cần được xem là một yếu tố pháp lý quan trọng không kém diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng hay tình trạng thế chấp. Người mua nên kiểm tra hồ sơ địa chính, bản đồ thửa đất, giấy chứng nhận, hiện trạng đường vào và các văn bản thỏa thuận về lối đi nếu có.
Pháp luật hiện hành đã tạo cơ chế để giải quyết tình trạng bất động sản bị vây bọc thông qua quyền về lối đi qua. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền này phải tuân thủ các nguyên tắc về tính hợp lý, thuận tiện, hạn chế thiệt hại và đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Ngược lại, người có đất liền kề cũng cần hiểu rằng quyền sở hữu, quyền sử dụng đất không phải là cơ sở để tùy ý ngăn cản việc tiếp cận hợp pháp của một bất động sản bị vây bọc. Khi quyền về lối đi đã được xác lập hợp pháp, việc cản trở hoặc làm cho quyền này không thể thực hiện có thể dẫn đến tranh chấp và yêu cầu bảo vệ quyền theo quy định của pháp luật.
Từ góc độ thực tiễn, một thỏa thuận rõ ràng về lối đi ngay từ đầu luôn có giá trị hơn nhiều so với việc để tranh chấp kéo dài rồi phải yêu cầu Tòa án giải quyết. Đối với người chuẩn bị mua đất, việc kiểm tra lối đi cũng cần được cân nhắc trong quá trình thẩm định bất động sản. Bởi trong nhiều trường hợp, giá trị thực sự của một thửa đất không chỉ nằm ở diện tích hay vị trí trên giấy chứng nhận, mà còn nằm ở khả năng tiếp cận và khai thác tài sản đó một cách hợp pháp, ổn định và lâu dài.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng