Đà Nẵng muốn nâng hệ số sử dụng đất 1.5 lần quanh ga TOD, mỗi khu tối đa 320ha
Đà Nẵng muốn nâng hệ số sử dụng đất 1.5 lần quanh ga TOD, mỗi khu tối đa 320ha
Sau khi trình HĐND hồi tháng 7, dự thảo nghị quyết của Đà Nẵng về quy hoạch khu đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) quanh nhà ga, depot đường sắt đang được Sở Xây dựng bổ sung theo Luật Phát triển đô thị mới có hiệu lực, để trình HĐND thành phố tại kỳ họp cuối năm 2026.
Ngày 23/10/2026, Sở Xây dựng Đà Nẵng ban hành công văn lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố quy định về tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực TOD.
Dự thảo mới quy định chi tiết khoản 1 Điều 25 Luật Đường sắt và điểm b, c khoản 1 Điều 13 Luật Phát triển đô thị, áp dụng cho khu vực TOD quanh cả đường sắt quốc gia lẫn đường sắt địa phương, gồm đường sắt đô thị. Ngoài quy hoạch khu TOD, văn bản còn quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án tuyến, vị trí công trình và tổng mặt bằng tuyến đường sắt địa phương.
Về phạm vi, khu vực TOD được nghiên cứu trong bán kính 1,000m đến ranh các ô đất, tính từ điểm quy ước xây dựng nhà ga, tức tâm hình học của khu đất dự kiến xây ga trong quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã duyệt. Ranh giới thực tế được phép vượt 1,000m để phù hợp điều kiện tự nhiên, hiện trạng đất đai, hạ tầng khung và ô phố đã quy hoạch, nhưng không vượt quá 320ha.
Tùy tính chất đô thị, lưu lượng hành khách và khả năng kết nối, khu TOD có thể chia thành ba vùng: vùng lõi cách điểm quy ước ga 200-500m ưu tiên công trình hỗn hợp, thương mại dịch vụ, văn phòng, cơ quan hành chính và hạ tầng giao thông; vùng chính đến 500-800m ưu tiên nhà ở cao tầng, trường học, cơ sở chăm sóc sức khỏe, không gian cộng đồng; vùng mở rộng đến 800-1,000m tính từ các lối vào nhà ga, ưu tiên nhà ở, công trình công cộng và không gian mở.
Điểm đáng chú ý nhất là các chỉ tiêu được phép khác quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất, ô phố được tăng tối đa 1.5 lần so với quy chuẩn hiện hành, tức cùng diện tích đất có thể xây thêm tối đa 50% diện tích sàn; với lô đất hỗn hợp, công trình có diện tích đất hoặc sàn lớn nhất được lấy làm căn cứ xác định chỉ tiêu.
Diện tích sàn công trình hạ tầng xã hội được tính vào chỉ tiêu đất hạ tầng xã hội, trừ đất trường học. Cây xanh trên mái được quy đổi 2m² mái bằng 1m² đất công viên, cây xanh công cộng, tối đa 30% tổng chỉ tiêu theo quy chuẩn; bản mới bổ sung điều kiện khu cây xanh này phải có lối đi riêng để mọi người dân tiếp cận, không phụ thuộc an ninh nội bộ tòa nhà. Ngoài ra, dự thảo yêu cầu ưu tiên giao thông công cộng, đi bộ, xe đạp và giảm chỉ tiêu bãi đỗ ô tô trong vùng lõi.
Quy hoạch từng khu TOD do cơ quan, tổ chức được UBND thành phố giao hoặc nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án tổ chức lập, Sở Xây dựng thẩm định và UBND thành phố phê duyệt; sau khi duyệt, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch liên quan phải được rà soát, cập nhật. Dự thảo chưa xác định ranh giới TOD cho nhà ga cụ thể nào. Đáng chú ý, Điều 13 Luật Phát triển đô thị còn giao HĐND quy định chính sách sử dụng ngân sách tạo quỹ đất đấu giá, chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất và các khoản thu từ diện tích sàn tăng thêm, giá trị tăng thêm từ đất trong khu TOD, nhưng dự thảo lần này chỉ xử lý phần chỉ tiêu quy hoạch và thẩm quyền lập, duyệt.
Các con số chính trong dự thảo tương đồng với những địa phương đã ban hành quy định TOD. Tại TPHCM, sau Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND áp cho khu vực quanh ga metro, Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND cũng xác định khu TOD trong bán kính 1,000m tính từ tâm quy ước nhà ga, depot và cho phép hệ số sử dụng đất gộp của các ô chức năng hỗn hợp, thương mại – dịch vụ, khu ở tăng tối đa 1.5 lần quy chuẩn. TPHCM cho phép điều chỉnh ranh giới để phù hợp sông rạch, ranh hành chính, ô phố và công trình hiện hữu; Đà Nẵng cũng cho mở rộng ranh nhưng kèm trần 320ha. Hà Nội và Gia Lai đã ban hành nghị quyết riêng về quy hoạch TOD trong năm 2025.
Quy định ra đời ngay sau khi Quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2050, tầm nhìn 2075 được phê duyệt ngày 21/10/2026. Quy hoạch xác định khu vực quanh các nhà ga đường sắt tốc độ cao và đường sắt đô thị là nơi tổ chức phát triển TOD, đồng thời di dời ga Đà Nẵng hiện hữu ra khỏi trung tâm. Bộ Xây dựng hồi tháng 7/2026 cho biết sẽ nghiên cứu đề xuất đặt ga đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam tại phường Hòa Khánh trong quá trình lập báo cáo nghiên cứu khả thi.
Thành phố cũng có kế hoạch mạng lưới đường sắt đô thị gồm 3 tuyến MRT, 12 tuyến LRT và 3 tuyến LRT du lịch, tổng chiều dài gần 283km. Dự án được đẩy nhanh nhất là tuyến số 2 từ sân bay Đà Nẵng qua Hội An đến sân bay Chu Lai, dài hơn 103km với tổng mức đầu tư 265,972 tỷ đồng; giai đoạn 1 dài 30.2km với 14 nhà ga nối sân bay Đà Nẵng với Hội An. Thaco cho biết sẽ khởi công vào tháng 2/2027 sau khi UBND thành phố phê duyệt dự án và kết quả lựa chọn nhà đầu tư. Với mỗi nhà ga có thể đi kèm một khu TOD rộng tới 320ha, quy định mới sẽ quyết định cách thành phố khai thác giá trị quỹ đất quanh ga để bù đắp vốn cho các dự án đường sắt.
Thu Minh