Xu thế chọn nhà gần trường của người dân Đông Á

Xu thế chọn nhà gần trường của người dân Đông Á

Mẹ Mạnh Tử dời nhà ba lần. Lần đầu ở cạnh bãi tha ma, đứa con bắt chước việc chôn cất. Bà dọn sang cạnh chợ, nó bắt chước người mua bán. Đến lần thứ ba bà về ở cạnh trường học, thấy con bắt chước việc học và việc lễ, bà ở lại đó. Điển tích Mạnh mẫu tam thiên hơn 2,300 năm nay vẫn được kể như một câu chuyện về sức mạnh của môi trường đối với đứa trẻ.

Nhưng nếu đọc nó như một giao dịch thì có một chi tiết hầu như không ai để ý. Khoản tiền bà phải trả cho cả ba lần dời nhà là chi phí chuyển nhà, không hơn.

Trên South China Morning Post ngày 21/10/2026, Vincent Tan thuật lại cùng một hành vi ấy đang diễn ra ở quy mô hàng triệu gia đình. Tại Singapore, Malaysia và Indonesia, các gia đình chuyển nhà theo trường học, vì ở cả ba nơi địa chỉ cư trú là một trong những yếu tố quyết định suất vào lớp. Môi giới bất động sản Singapore cho biết có những gia đình bắt đầu tìm nhà sớm hai năm trước kỳ đăng ký lớp một. Hành vi thì giống hệt Mạnh mẫu, cái giá thì không.

Khoản chênh đo được, và nó không nhỏ

Một phân tích công bố gần đây xử lý 82,266 giao dịch căn hộ tư nhân tại Singapore từ tháng 9/2021 tới tháng 9/2026. Tác giả ghép từng căn với các căn tương đương về diện tích, tầng, thời hạn sở hữu, tuổi nhà, tháng bán, quận, khoảng cách tới ga tàu điện và khoảng cách tới trung tâm thành phố. Sau khi khử hết những yếu tố đó, biến số còn lại là khoảng cách tới năm trường tiểu học được ưa chuộng.

Phần chênh còn lại vào khoảng 10%, tương đương chừng 200 đô la Singapore trên mỗi ft2. Với một căn một 1,250 ft2, đó là khoảng 250,000 Đô la Singapore. Dải từ một tới hai cây số chỉ còn khoảng 3% so với dải từ hai tới bốn cây số, nghĩa là mức chênh tập trung gần như toàn bộ vào vành trong cùng. Khoản chênh này từng ở mức khoảng 11% giai đoạn 2021 và 2022, và còn 7 tới 8% từ năm 2024.

Hình 1. Phần chênh giá so với căn hộ tương đương cùng quận, sau khi đã khử diện tích, tầng, thời hạn sở hữu, tuổi nhà, thời điểm bán, khoảng cách tới ga tàu điện và tới trung tâm. Nguồn: Phân tích 82,266 giao dịch căn hộ tư nhân tại Singapore từ tháng 9/2021 tới tháng 9/2026, đăng trên Dr Wealth.

Ngôi trường ấy không thu học phí. Nhưng rõ ràng có người đang thu, và người đó là chủ căn nhà bán lại.

250,000 SGD mua một xác suất, không mua một suất học

Một điểm cần nói rõ để tránh hiểu nhầm. Ở Singapore, sống gần trường chưa bao giờ bảo đảm có chỗ. Khi số hồ sơ vượt chỉ tiêu, trường vẫn phải bốc thăm. Nghĩa là khoản chênh 250,000 Đô la Singapore không mua một suất học, nó mua một xác suất cao hơn.

Người trả tiền biết rõ điều đó và vẫn trả, và chính sự kiện ấy nói lên mức độ chênh lệch mà họ cảm nhận được giữa trường này và trường khác. Cũng chính vì vậy mà một thay đổi quy chế có tác động rất lớn, bởi thứ bị thay đổi là phân phối xác suất chứ không phải một quyền chắc chắn, và phân phối xác suất thì điều chỉnh được chỉ bằng vài dòng văn bản.

Một phép thử tự nhiên sắp diễn ra

Ngày 10/09/2026, Bộ Giáo dục Singapore thông báo đúng một thay đổi như vậy. Từ kỳ đăng ký lớp 1 năm 2027, áp dụng cho trẻ nhập học năm 2028, tại 12 trường tiểu học được ưa chuộng, giai đoạn 2C sẽ không còn dành ưu tiên cho gia đình sống trong vòng một cây số. Số chỗ được chia đôi: Một nửa bốc thăm giữa trẻ sống trong hai cây số, nửa còn lại bốc thăm giữa trẻ sống ngoài hai cây số, và trong mỗi nửa không còn bất kỳ ưu tiên nào theo khoảng cách. Trước đây gia đình trong hai cây số có quyền trước với ít nhất bốn mươi chỗ; từ năm 2027 họ có ba mươi chỗ trong tối thiểu sáu mươi, cộng phần nửa kia không dùng hết.

Hình 2. Cơ cấu phân bổ chỗ ở giai đoạn 2C tại 12 trường tiểu học được điều chỉnh. Nguồn: Thông báo của Bộ Giáo dục Singapore ngày 10/09/2026. Cơ cấu của cơ chế cũ được thể hiện theo mô tả về quyền ưu tiên.

Tiêu chí chọn ra 12 trường này được nêu rất rõ ràng: Đó là những trường mà nhà ở xã hội chiếm dưới 40% số nhà trong bán kính hai cây số. Nói cách khác, cơ quan quản lý chọn đúng những nơi mà bộ lọc giá đất đang hoạt động mạnh nhất.

Giá trị của phép thử này nằm ở chỗ nó chỉ thay đổi một thứ. Những ngôi nhà không dịch chuyển đi đâu. Những ngôi trường không đổi giáo viên, không đổi chương trình, không đổi cơ sở vật chất. Chỉ một dòng quy chế tuyển sinh được viết lại. Nếu khoản chênh 10% co lại sau năm 2027, thì nó chưa bao giờ là tiền trả cho chất lượng giảng dạy; nó là tiền trả cho một vị trí trong hàng đợi.

Một dòng chuyển giao đi ngược chiều

Hiểu như vậy thì toàn bộ dòng tiền hiện ra theo một hình thái khác. Quy chế tuyển sinh theo khoảng cách biến quyền vào học thành một thuộc tính gắn với thửa đất. Giá trị ấy được vốn hóa vào giá nhà, và nó rơi vào tay người bán, tức người đã sở hữu căn nhà từ trước và không đóng góp gì thêm cho chất lượng ngôi trường.

Kết quả là một gia đình trẻ trả 250,000 Đô la Singapore cho một người sắp nghỉ hưu, để đổi lấy một xác suất vào ngôi trường mà thuế của cả hai bên đã cùng xây nên. Đây không phải chuyện thị trường trừng phạt ai. Đây là hệ quả tất yếu của việc gắn một quyền lợi công vào một tài sản tư.

Năm 1956, Charles Tiebout mô tả hiện tượng hộ gia đình “bỏ phiếu bằng chân”, chọn nơi cư trú theo gói dịch vụ công mà họ muốn nhận. Mô hình ấy đẹp vì nó cho thấy người dân vẫn có cách thể hiện mong muốn ngay cả khi không bầu ai. Nhưng lá phiếu đi bằng chân có giá vé, và giá vé do thị trường đất định giá chứ không do hội đồng nào biểu quyết. Wallace Oates sau đó chỉ ra rằng chất lượng dịch vụ công của một địa phương thể hiện khá đầy đủ trong giá nhà ở đó. Con số cụ thể thay đổi theo nơi, nhưng cơ chế thì giống nhau ở mọi nơi có phân tuyến.

Quay lại Mạnh mẫu. Lần dời nhà thứ ba của bà có hiệu quả vì cạnh trường học khi ấy chưa ai định giá. Thứ con cháu bà ở Đông Á hôm nay phải trả không phải tiền học, cũng không phải tiền chuyển nhà, mà là phần giá trị của ngôi trường đã được vốn hóa vào thửa đất trước khi họ đến.

Hà Nội nới một đầu, thắt đầu kia

Cơ chế tương tự tồn tại ở nhiều nước trong khu vực dưới những tên gọi khác nhau và với mức độ chặt lỏng khác nhau. Điểm chung là cùng một cấu trúc: Nhà nước phân bổ một nguồn lực công khan hiếm theo tiêu chí nơi cư trú, và thị trường đất lập tức định giá tiêu chí ấy. Không bên nào trong hai bên làm gì sai. Cơ quan giáo dục chọn khoảng cách vì đó là tiêu chí minh bạch, dễ kiểm chứng và khó can thiệp nhất trong số các tiêu chí sẵn có. Chính tính khó lách ấy khiến nó trở thành một tài sản đáng giá, và tài sản đáng giá thì luôn tìm được đường vào bảng giá.

Việt Nam năm 2026 đi theo hai hướng ngược nhau ở hai cấp học. Ngày 12/03/2026, thành phố Hà Nội chốt bỏ 12 khu vực tuyển sinh và bỏ điều kiện hộ khẩu với lớp 10 công lập; học sinh được đăng ký tối đa 3 nguyện vọng vào bất kỳ trường trung học phổ thông công lập nào. Sợi dây nối giữa địa chỉ nhà và suất học ở cấp ba vừa được cắt. Nhưng với mầm non, lớp 1 và lớp 6, thành phố lần đầu tiên phân tuyến theo nơi cư trú, sử dụng bản đồ số và công cụ phân tích để xác định tuyến, với nguyên tắc đưa trường học đến gần học sinh. Ở cấp này, sợi dây ấy vừa được thắt chặt hơn trước.

Kinh nghiệm Singapore cho biết đầu kia của sợi dây nối tới đâu, nó nối tới giá nhà. Và có một chi tiết đáng lưu ý về công cụ. Khi ranh giới tuyển sinh còn được vẽ bằng đơn vị hành chính, nó mờ và có chỗ xoay xở, nên khoản chênh giá cũng nhòe theo. Khi ranh giới được vẽ chính xác tới từng số nhà bằng bản đồ số, nó đồng thời vẽ ra một đường phân cách rất rõ trên bản đồ giá đất. Độ chính xác của công cụ phân tuyến không phải một yếu tố trung lập đối với phân phối thu nhập; nó quyết định đường ranh ấy sắc tới mức nào, và một đường ranh càng sắc thì khoản chênh giá hai bên càng lớn.

Câu nói rằng một ngôi trường tốt làm giá nhà quanh nó tăng lên vẫn thường được dùng như lời khen cho ngôi trường. Đọc kỹ thì nó là một tờ hóa đơn, được gửi tới những gia đình trẻ nhất, do những người bán nhà phát hành, cho một dịch vụ mà ngân sách đã trả tiền từ lâu.

LH

FILI