Tồn kho gần gấp đôi, chủ đầu tư giữ giá niêm yết, giãn tiền trả trước để giữ thanh khoản
Tồn kho gần gấp đôi, chủ đầu tư giữ giá niêm yết, giãn tiền trả trước để giữ thanh khoản
Trong quý 3/2026, khi lãi vay mua nhà neo ở 13-15%/năm và tồn kho gần gấp đôi cùng kỳ, chủ đầu tư giữ nguyên giá niêm yết, chuyển sang giảm số tiền người mua phải trả trước, thu hẹp nguồn cung mở bán và tìm cơ hội qua M&A. Các sàn môi giới cũng chọn lọc dự án chặt hơn, ưu tiên sản phẩm dễ bán và chủ đầu tư trả phí đúng hạn.
Theo Bộ Xây dựng, đến cuối quý 3, lượng tồn kho do chủ đầu tư báo cáo tại 27/34 địa phương lên khoảng 51,950 căn và nền, gần gấp đôi cùng kỳ năm trước. Lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi phổ biến ở mức 13-15%/năm, còn số doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng khoảng 120% so với cùng kỳ, theo DXS-FERI.
Giữ giá niêm yết, giãn tiền trả trước
Các báo cáo thị trường quý 3 cùng ghi nhận chủ đầu tư gần như giữ nguyên giá niêm yết. Theo Trung tâm nghiên cứu One Mount, số tiền khách thực trả được giảm qua các hình thức bàn giao thô, tăng chiết khấu và quà tặng, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán trước khi nhận nhà.
DXS-FERI gọi đây là bước chuyển từ “bán sản phẩm” sang “bán khả năng sở hữu”. Nhiều dự án chỉ yêu cầu khoảng 15% giá trị khi ký hợp đồng, phần còn lại được hỗ trợ lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc 2-5 năm hoặc chia thành khoản trả góp khoảng 1% giá trị, tương đương 6-8 triệu đồng mỗi tháng.
Vinhomes hỗ trợ lãi suất tối đa 5 năm ở mức 3-9%/năm, cho vay tới 70% giá trị căn hộ. Masterise áp trần lãi suất 7.5% trong 24 tháng sau thời gian ưu đãi, kèm ân hạn nợ gốc. Nam Long cho khách nhận nhà tại Izumi City khi thanh toán 60%, phần còn lại giãn 24 tháng không tính lãi. Imperia Sensa Park chỉ yêu cầu 10% vốn tự có, còn TT Genesis chiết khấu tới 8% cho khách thanh toán sớm hoặc cho trả cố định 29 hay 39 triệu đồng mỗi tháng. Tại Hà Nội, Avison Young cho biết các dự án bán tốt nhất là dự án cho giãn thanh toán 1-1.5% giá trị mỗi tháng trong 3-5 năm.
Phân khúc thấp tầng tại TPHCM có mức ưu đãi mạnh nhất. Savills ghi nhận các chủ đầu tư lớn chiết khấu tới 30% cho khách thân thiết, kéo lịch thanh toán thành 2 năm: phần giá trị đất trả trong 6-9 tháng, sau đó ân hạn 1 năm mới đóng tiền xây dựng. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ biệt thự, nhà phố TPHCM trong quý chỉ đạt 14%.
Cả quý 3 chỉ có 12 sự kiện mở bán đáng chú ý, gần bằng một nửa con số 22 của quý 2, theo DXS-FERI.
Vì sao giá niêm yết khó giảm?
Theo một số chuyên gia, nhiều sản phẩm đang là tài sản thế chấp tại ngân hàng, nên việc giảm giá sâu sẽ đồng nghĩa với giảm giá trị tài sản bảo đảm, chưa kể phản ứng từ khách hàng đã mua trước đó.
Dư địa giảm giá cũng hẹp. One Mount cho biết chi phí quỹ đất, xây dựng và nhân công đều ở mức cao, có nơi chi phí nhân công tăng trên 25%, vật liệu tăng 10-20%. Avison Young lý giải khu vực TPHCM cũ gần như không còn căn hộ bình dân do quỹ đất nội thành cạn kiệt, chi phí đất và đền bù cao buộc chủ đầu tư đẩy sản phẩm lên phân khúc cao cấp để giữ biên lợi nhuận.
Như vậy, chủ đầu tư đang gánh thay người mua một phần chi phí lãi vay, giữ được thanh khoản nhưng bào mòn biên lợi nhuận.
Nguồn cung mới giảm mạnh
Theo DXS-FERI, cả nước chỉ có 12,357 sản phẩm mới trong quý III, giảm 40% so với quý 2 và 54% so với cùng kỳ. One Mount ghi nhận nguồn cung mở mới tại Hà Nội giảm 71% so với quý trước, tại TPHCM giảm 77%.
Ngoài yếu tố tháng Ngâu, nhiều dự án chủ động mở bán từng phần để đo phản ứng thị trường trước khi tung toàn bộ giỏ hàng, có dự án lùi lịch vì lượng đặt chỗ chưa đạt. Savills cho biết nguồn cung căn hộ dự kiến tại TPHCM trong quý 4 thấp hơn khoảng 30% so với dự báo ban đầu, còn CBRE cho rằng nguồn cung cuối năm 2026 và năm 2027 có thể tiếp tục bị lùi.
Một số dự án mở bán lần đầu đã chào giá thấp hơn mặt bằng khu vực 5-20%, theo DXS-FERI. Các dự án đang bán giai đoạn sau giữ giá hoặc tăng nhẹ để bảo vệ quyền lợi khách đã mua.
M&A sôi động, môi giới dồn lực vào dự án dễ bán
Theo DXS-FERI, riêng tháng 7 và tháng 8, giá trị M&A toàn thị trường đạt hơn 22,000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương 13,000 tỷ đồng. Các thương vụ lớn gồm 40% cổ phần dự án Empire City tại Thủ Thiêm (7,000 tỷ đồng), giao dịch EverRich 2/River City của Phát Đạt (khoảng 5,230 tỷ đồng), Amata Township Long Thành (492 tỷ đồng) và Phú Định Riverside (245 tỷ đồng). CBRE nhận định lãi suất cao đang đóng vai trò bộ lọc, tách các chủ đầu tư có năng lực tài chính khỏi phần còn lại.
Với nhóm yếu hơn, áp lực tài chính vẫn lớn. Đến cuối quý II, dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 360,240 tỷ đồng, tăng 20% so với quý trước; tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu lên 0.72 lần, cao nhất trong 15 quý. Theo VARS, nửa cuối năm có gần 61,000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn.
Khảo sát 530 môi giới của Batdongsan.com.vn cho thấy 48% ghi nhận giao dịch giảm hơn một nửa so với quý trước, chỉ khoảng 5% thấy giao dịch tăng.
Trong khảo sát 230 doanh nghiệp của DXS-FERI, 76% ưu tiên sản phẩm có thanh khoản cao, 67% ưu tiên chủ đầu tư lớn và 59% coi trọng cam kết thanh toán phí nhanh. Chỉ 28% chọn dự án vì mức phí thưởng cao, xếp thứ năm trong các tiêu chí. Thứ tự này phản ánh dòng tiền căng của chính các sàn.
Lực lượng bán hàng vì vậy tập trung vào một số ít dự án, trong khi dự án của chủ đầu tư nhỏ, pháp lý chưa hoàn chỉnh, hay các sản phẩm như đất nền vùng ven, bất động sản nghỉ dưỡng khó tìm đơn vị phân phối. Bộ Xây dựng ghi nhận tồn kho đất nền tăng 75% chỉ trong một quý.
Hơn 1,460 doanh nghiệp bất động sản đã giải thể trong nửa đầu năm. Khảo sát 697 môi giới cá nhân của DXS-FERI cho thấy khoảng 78% kỳ vọng thị trường hồi phục trong khoảng quý 1-3/2027, nhiều nhất chọn quý 2/2027 (41%); chỉ 11% tin thị trường hồi phục ngay trong quý 4 năm nay.
Cách làm nghề cũng thay đổi. Khi 83% giao dịch căn hộ thứ cấp tại Hà Nội là mua để ở và phần lớn khách cần từ 3 tháng trở lên để quyết định, môi giới phải tư vấn kỹ về pháp lý, phương án vay và dòng tiền trả nợ. Tại thị trường thứ cấp, Avison Young ghi nhận công việc chính của môi giới hiện là đàm phán giảm giá 8-12% cho khách có tiền mặt với các chủ nhà đã hết thời gian ân hạn nợ gốc.
Nếu lãi suất vẫn cao khi hết thời gian ưu đãi, áp lực sẽ chuyển sang người mua rồi quay về chủ đầu tư dưới dạng hợp đồng bị trả lại hoặc nợ xấu. Nguy cơ khách hàng trả lại hợp đồng vì không được hỗ trợ tín dụng cũng đang góp phần làm tồn kho tăng.
Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc cho rằng không nên lo ngại việc giá nhà giảm theo hướng phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng từ phân khúc cao cấp sang nhà ở vừa túi tiền và nhà cho thuê.
Theo DXS-FERI, quý 4 có hơn 30 dự án với khoảng 30,300 sản phẩm dự kiến ra thị trường. Dự án có mức giá và phương án tài chính vừa sức người mua ở thực sẽ là nơi các sàn môi giới dồn lực, còn các chủ đầu tư khác sẽ phải chọn giữa giảm giá thật và tiếp tục lùi lịch mở bán.
Thu Minh