Thương vụ LDG Sky trình lên UBND TPHCM, lộ diện bên mua New Star với khoản cọc hơn 1.9 ngàn tỷ
Thương vụ LDG Sky trình lên UBND TPHCM, lộ diện bên mua New Star với khoản cọc hơn 1.9 ngàn tỷ
Dự án Khu chung cư Lô C1 rộng hơn 18,000m² tại phường Đông Hòa đang được thế chấp cho hai lô trái phiếu tổng cộng 971.7 tỷ đồng đã quá hạn của Đại Thịnh Phát, đối tác hợp tác kinh doanh dự án với LDG.
Ngày 24/10/2026, Sở Xây dựng TPHCM có Văn bản trình UBND thành phố về việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ Dự án Khu chung cư Lô C1, phường Bình An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (nay là phường Đông Hòa, TPHCM) của CTCP Đầu tư LDG (HOSE: LDG).
Khu chung cư Lô C1 là tên pháp lý của dự án căn hộ LDG Sky trong Khu đô thị mới Bình Nguyên. Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026 đã soát xét của LDG, dự án nằm trên thửa đất số 3747, tờ bản đồ số 34, diện tích 18,031.3m², theo giấy chứng nhận số CX 035560 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 01/09/2020. Đến ngày 30/06/2026, dự án đang trong giai đoạn thi công kết cấu phần ngầm. Chi phí dở dang của dự án được LDG chuyển từ tài sản dở dang dài hạn (gần 449 tỷ đồng đầu năm) sang hàng tồn kho với giá trị gần 456 tỷ đồng.
Bên nhận chuyển nhượng là New Star
Theo báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025, LDG nhận đặt cọc của CTCP Đầu tư Bất động sản New Star theo Thỏa thuận đặt cọc ngày 07/11/2024 và các phụ lục kèm theo, nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng đối với dự án LDG Sky.
Số dư khoản nhận đặt cọc và ứng trước này tăng từ 120 tỷ đồng đầu năm 2025 lên hơn 1,912.2 tỷ đồng cuối năm 2025 và giữ nguyên đến ngày 30/06/2026. Tiền đặt cọc sẽ được chuyển thành tiền thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng dự án khi dự án đủ điều kiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
HĐQT LDG thông qua chủ trương hợp tác phát triển toàn bộ dự án với đối tác tại Nghị quyết ngày 30/09/2025, sau đó thông qua chủ trương chuyển nhượng dự án tại Nghị quyết ngày 30/12/2025.
Trong báo cáo tài chính bán niên, LDG cho biết đang phối hợp với đối tác và cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện thủ tục pháp lý, với mục tiêu hoàn tất chuyển nhượng trong năm 2026. Nguồn tiền thu được dùng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án, gồm nghĩa vụ với Đại Thịnh Phát theo thỏa thuận hợp tác kinh doanh, nghĩa vụ với khách hàng và nhà cung cấp.
Tại ĐHĐCĐ thường niên tháng 6/2026, ban lãnh đạo LDG cho biết việc chuyển nhượng LDG Sky đã hoàn tất khoảng 90% thủ tục, dự kiến xong trong tháng 7/2026 để ghi nhận doanh thu quý 3. Năm 2026, LDG đặt kế hoạch doanh thu thuần hơn 916 tỷ đồng, lãi sau thuế gần 202 tỷ đồng, nguồn thu chủ yếu từ tái cấu trúc các dự án trọng điểm, trong đó có LDG Sky.
Tài sản bảo đảm cho hai lô trái phiếu quá hạn
Quyền sử dụng đất của dự án đang được thế chấp để bảo đảm cho hai lô trái phiếu DPJCH2224001 và DPJCH2224002, do CTCP Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát phát hành, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB) là đại lý quản lý tài sản bảo đảm.
Theo công bố thông tin định kỳ về tình hình thanh toán gốc, lãi gửi HNX ngày 18/08/2026, hai lô có giá trị lần lượt 500 tỷ đồng và 471.7 tỷ đồng, đáo hạn ngày 29/01/2026 và 09/02/2026. Đến ngày 30/06/2026, Đại Thịnh Phát chưa thanh toán toàn bộ nợ gốc cùng khoản lãi kỳ cuối hơn 5.3 tỷ đồng và hơn 5 tỷ đồng của hai lô, với lý do chờ hoàn tất chuyển nhượng dự án để tất toán trái phiếu.
Theo nghị quyết người sở hữu trái phiếu ngày 26/12/2025, trái chủ thông qua việc cho LDG chuyển nhượng dự án LDG Sky để có nguồn tài chính tất toán toàn bộ nghĩa vụ trái phiếu, đồng thời cho MSB giải chấp tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Trong thời gian chuyển nhượng, MSB tiếp tục quản lý tài sản và sẽ thế chấp lại nếu LDG không hoàn thành chuyển nhượng trong thời hạn quy định tại hợp đồng quản lý tài khoản giữa 5 bên, gồm LDG, đối tác nhận chuyển nhượng, Đại Thịnh Phát, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) và MSB.
Nghị quyết người sở hữu trái phiếu ngày 13/02/2026 nêu rõ MSB sẽ bàn giao hồ sơ tài sản bảo đảm cho cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động, sang tên giấy chứng nhận khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án LDG Sky từ LDG sang CTCP Đầu tư Bất động sản New Star. MB hoặc New Star là đơn vị tiếp nhận lại hồ sơ sau khi hoàn tất đăng ký, để hoàn thiện việc thế chấp tài sản cho MB theo lộ trình đã thống nhất. Trường hợp dự án không được phép chuyển nhượng, MSB được nhận lại giấy chứng nhận và thế chấp lại tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trái phiếu.
Đại Thịnh Phát đồng thời là đối tác hợp tác kinh doanh dự án Lô C1 với LDG. Tại ngày 30/06/2026, LDG ghi nhận khoản phải trả vốn hợp tác đầu tư cho Đại Thịnh Phát hơn 936.3 tỷ đồng và khoản lãi hợp tác đầu tư phải trả hơn 260.1 tỷ đồng đã quá hạn. Theo hợp đồng, LDG cam kết mức lợi ích phân chia cố định cho Đại Thịnh Phát theo từng giai đoạn, tính trên số dư vốn góp thực tế đến ngày 31/03/2025; việc ứng trước lợi ích được dừng từ ngày 01/04/2025 đến khi Block C của dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tại dự án, LDG còn ghi nhận hơn 241.6 tỷ đồng nhận đặt cọc mua căn hộ và hơn 222.1 tỷ đồng phải trả khách hàng đã thanh lý thỏa thuận đặt cọc, khoản này đã quá hạn thanh toán.
Theo Quyết định ngày 23/06/2023, LDG bị xử phạt vi phạm hành chính về việc huy động vốn không đúng quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, với biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn trả phần vốn đã huy động. LDG cho biết việc chuyển nhượng dự án dự kiến tạo nguồn tiền để hoàn trả các khoản nhận đặt cọc theo quyết định này và theo thỏa thuận với khách hàng.
Nửa đầu năm 2026, LDG lỗ hơn 87.8 tỷ đồng, lỗ lũy kế đến ngày 30/06/2026 hơn 1,340.1 tỷ đồng. Đơn vị soát xét Moore AISC lưu ý tại thời điểm cuối kỳ, LDG có các khoản nợ quá hạn thanh toán và tồn tại yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục. Giả định hoạt động liên tục phụ thuộc vào khả năng thanh toán, gia hạn, tái cấu trúc nợ và tạo dòng tiền từ các phương án hợp tác phát triển, chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng cổ phần.
Cuối quý 1/2026, khoản tiền gửi có kỳ hạn gần 1,561 tỷ đồng của LDG tại MB bị ngân hàng phong tỏa để thực hiện nghĩa vụ của công ty, khiến tiền mặt của doanh nghiệp giảm từ hơn 1,612 tỷ đồng đầu năm xuống 4.9 tỷ đồng.
Thu Minh