Thanh toán bất động sản không qua tài khoản ngân hàng: Những điều doanh nghiệp cần biết
Thanh toán bất động sản không qua tài khoản ngân hàng: Những điều doanh nghiệp cần biết
Từ ngày 26/08/2026, quy định xử phạt đối với hành vi nhận tiền thanh toán trong kinh doanh bất động sản không thông qua tài khoản ngân hàng đã được quy định cụ thể tại Nghị định 339/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản có thể bị phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng nếu nhận tiền thanh toán từ khách hàng không thông qua tài khoản theo quy định.
Quy định về xử phạt khi thanh toán không qua tài khoản ngân hàng
Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, khoản 1 Điều 48 quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Đáng chú ý, khoản 2 Điều 48 quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Việc nhận tiền thanh toán bất động sản không qua tài khoản ngân hàng có thể bị xử phạt.
Theo khoản 3 Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định: “3. Phạt tiền từ 240,000,000 đồng đến 300,000,000 đồng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản có hành vi nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng không thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam”.
Đáng chú ý, mức phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm hành chính tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức; đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính, mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức, trừ các trường hợp Nghị định quy định mức phạt áp dụng riêng đối với cá nhân.
Bên cạnh đó, theo điểm a khoản 7 Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, đối với hành vi quy định tại khoản 3 Điều 66 trong trường hợp hợp đồng đang được thực hiện, chủ thể vi phạm còn bị buộc nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Thanh toán qua tài khoản giúp hạn chế tranh chấp trong thực hiện hợp đồng
Bên cạnh ý nghĩa về quản lý Nhà nước, quy định bắt buộc thanh toán qua tài khoản còn có giá trị đáng kể trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch. Trong thực tế, một trong những tranh chấp phổ biến liên quan đến hợp đồng bất động sản là tranh chấp về việc bên mua đã thanh toán hay chưa, đã thanh toán bao nhiêu hoặc khoản tiền được giao cho ai.
Khi thanh toán được thực hiện thông qua tài khoản, giao dịch thường để lại chứng từ điện tử hoặc chứng từ ngân hàng thể hiện thời gian, số tiền, tài khoản chuyển và tài khoản nhận. Đây có thể là nguồn chứng cứ quan trọng khi phát sinh tranh chấp. Ngược lại, đối với việc giao tiền mặt, việc chứng minh giao nhận tiền thường phụ thuộc nhiều hơn vào phiếu thu, biên nhận, chữ ký của người nhận hoặc các tài liệu, chứng cứ khác.
Đối với doanh nghiệp, việc thực hiện thanh toán qua tài khoản còn giúp kiểm soát tốt hơn hoạt động thu tiền từ khách hàng. Doanh nghiệp có thể xây dựng quy trình thống nhất, trong đó tài khoản nhận tiền được xác định rõ trong hợp đồng, thông báo thanh toán và chứng từ giao dịch. Điều này cũng góp phần hạn chế rủi ro khách hàng chuyển tiền nhầm tài khoản hoặc giao tiền cho cá nhân không có thẩm quyền.
Doanh nghiệp cần chủ động rà soát hợp đồng và quy trình thu tiền
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần chủ động rà soát lại toàn bộ quy trình thu tiền từ khách hàng. Trước hết, nội dung hợp đồng cần thể hiện rõ phương thức và thời hạn thanh toán, phù hợp với quy định của pháp luật. Bên cạnh hợp đồng, doanh nghiệp cần bảo đảm thông tin về tài khoản nhận tiền được cung cấp thống nhất cho khách hàng và được kiểm soát chặt chẽ. Nếu doanh nghiệp có nhiều dự án, nhiều chi nhánh hoặc nhiều bộ phận thu tiền, việc xây dựng quy trình nội bộ để xác định tài khoản nhận tiền hợp pháp là vấn đề cần được chú trọng.
Đối với các hợp đồng đang thực hiện, doanh nghiệp cũng cần rà soát những khoản thanh toán còn lại để bảo đảm khách hàng thực hiện thanh toán qua tài khoản theo đúng quy định. Trường hợp trước đây doanh nghiệp có sử dụng hình thức thu tiền mặt hoặc phương thức khác, cần đánh giá từng hợp đồng và từng khoản thanh toán để xác định nguy cơ vi phạm và có phương án điều chỉnh phù hợp.
Việc Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng đối với hành vi nhận tiền thanh toán không thông qua tài khoản cho thấy yêu cầu tuân thủ pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản đang được tăng cường. Có thể thấy, quy định pháp luật hiện nay đang hướng đến việc chuẩn hóa không chỉ nội dung giao dịch mà cả quá trình thực hiện giao dịch. Giá bất động sản phải được ghi đúng giá thực tế; hợp đồng phải thể hiện phương thức, thời hạn thanh toán; doanh nghiệp phải nhận tiền thông qua tài khoản theo quy định. Các yêu cầu này khi được thực hiện đồng bộ sẽ góp phần tạo ra dòng chứng cứ rõ ràng hơn về quá trình giao dịch.
Vì vậy, chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đặc biệt lưu ý đến quy trình thanh toán trong từng hợp đồng. Việc chủ động tuân thủ quy định về tài khoản nhận tiền không chỉ giúp doanh nghiệp tránh nguy cơ bị xử phạt mà còn góp phần bảo đảm tính minh bạch, an toàn và khả năng chứng minh giao dịch trong quá trình thực hiện hợp đồng, qua đó hạn chế đáng kể những tranh chấp có thể phát sinh trong giao dịch bất động sản.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng