Nomura Real Estate: Kỷ lục ở quê nhà, Việt Nam tiếp tục là thị trường nước ngoài trọng tâm

Nomura Real Estate: Kỷ lục ở quê nhà, Việt Nam tiếp tục là thị trường nước ngoài trọng tâm

Nomura Real Estate đạt doanh thu và lợi nhuận kỷ lục trong năm tài chính 2026. Riêng mảng nước ngoài, nơi Việt Nam là thị trường lớn nhất, lợi nhuận giảm và được dự báo về 0 trong năm tài chính kết thúc tháng 3/2027, nhưng tập đoàn vẫn mở thêm dự án ở TPHCM và Hà Nội.

Nhà ở và bất động sản thương mại chiếm gần ba phần tư lợi nhuận

Nomura Real Estate ra đời năm 1957 với vai trò công ty quản lý tài sản của Nomura Securities, bước vào mảng nhà ở năm 1961, ra mắt thương hiệu căn hộ PROUD năm 2002 và niêm yết trên sàn Tokyo năm 2006. Cuối tháng 3/2026, tập đoàn Nhật Bản có 9,043 nhân sự và 9 cơ sở tại 7 quốc gia.

Việt Nam là thị trường lớn nhất của mảng nước ngoài tính theo vốn dự án. Nomura khởi động lại mảng nước ngoài năm 2014, năm 2015 lập công ty con tại Singapore và triển khai dự án Midtown ở Việt Nam, cùng khoản đầu tư vào một tòa văn phòng. Công ty con Nomura Real Estate Vietnam được lập ngày 08/07/2019, đặt tại tòa Sun Wah, TPHCM. Đến tháng 5/2026, tập đoàn đã tham gia 12 dự án nhà ở và văn phòng, tổng cộng hơn 30,000 căn hộ, chủ yếu ở TPHCM và Hà Nội.

Năm tài chính kết thúc tháng 3/2026 (năm tài chính 2026), doanh thu đạt 942.5 tỷ yên (~ 5.97 tỷ USD), tăng 24.4%. Lợi nhuận kinh doanh, chỉ tiêu tập đoàn dùng làm thước đo chính, đạt 147.3 tỷ yên (~ 932 triệu USD; tăng 17.8%). Lợi nhuận ròng đạt 82.8 tỷ yên (~ 524 triệu USD), tăng 10.7%. Công ty cho biết, doanh thu và các chỉ tiêu lợi nhuận đều đạt mức cao nhất lịch sử. ROE đạt 10.7% và cổ tức 40 yên mỗi cổ phiếu (~ 0.25 USD), năm tăng thứ 14 liên tiếp.

So với năm tài chính 2024, doanh thu cao hơn 28.3% và lợi nhuận kinh doanh cao hơn 29.7%. Theo công ty, năm tài chính 2026 doanh thu mảng nhà ở tăng nhờ giá bán nhà bình quân cao hơn, còn mảng bất động sản thương mại tăng nhờ bán các tài sản.

Quý 1 năm tài chính mới 2027 (tháng 4 đến tháng 6/2026) yếu hơn cùng kỳ. Doanh thu 191.0 tỷ yên (~ 1.21 tỷ USD; giảm 13.7%), lợi nhuận kinh doanh 27.1 tỷ yên (~ 172 triệu USD; giảm 29.8%) do bán ít căn nhà hơn, ít đất hơn và ít bất động sản thương mại hơn, theo giải thích của công ty. Công ty giữ nguyên dự báo cả năm với doanh thu 1,080 tỷ yên (~ 6.84 tỷ USD), lợi nhuận kinh doanh 150 tỷ yên (~ 949 triệu USD).

Doanh thu và lợi nhuận năm tài chính 2024-2026 (tỷ yên) Nguồn: Người viết tổng hợp. Năm tài chính 2026 kết thúc tháng 3/2026. 1 tỷ yên tương đương 6.3 triệu USD.

Trong năm tài chính 2026, mảng nhà ở đóng góp 61.7 tỷ yên (~ 391 triệu USD) lợi nhuận kinh doanh (tăng 26.6%), mảng bất động sản thương mại 53.9 tỷ yên (~ 341 triệu USD; tăng 29.7%). Hai mảng này chiếm khoảng 72% tổng lợi nhuận 6 mảng (161.2 tỷ yên, ~ 1.02 tỷ USD, trước khoản điều chỉnh). Mảng nước ngoài chỉ còn 2.7 tỷ yên (~ 17 triệu USD), giảm từ 6.6 tỷ yên (~ 42 triệu USD), và chiếm chưa đến 2%.

Lợi nhuận kinh doanh theo mảng: thực tế và mục tiêu (tỷ yên) Nguồn: Người viết tổng hợp.

Quản lý đầu tư (quỹ, REIT) có biên cao nhất, khoảng 64%, vì chủ yếu thu phí quản lý. Môi giới và bất động sản doanh nghiệp đứng sau với 29%. Bất động sản thương mại 17%, nhà ở 14% và quản lý vận hành 10%.

Biên lợi nhuận kinh doanh ước tính, năm tài chính 2026 (%) Nguồn: Người viết tổng hợp. Mảng nước ngoài không so sánh được vì phần lớn lãi đến từ công ty liên kết và không nằm trong doanh thu.

Tài sản tăng nhanh, nợ vay tăng nhanh hơn

Cuối năm tài chính 2026, tổng tài sản đạt 2,812 tỷ yên (~ 17.8 tỷ USD), tăng 25% so với hai năm trước. Nợ vay chịu lãi tăng 34% lên hơn 1,599 tỷ yên (~ 10.1 tỷ USD), còn vốn chủ sở hữu tăng 16% lên 801.3 tỷ yên (~ 5.07 tỷ USD). Tỷ lệ vốn chủ trên tổng tài sản giảm từ 30.7% xuống 28.5%, thấp hơn mục tiêu khoảng 30% của công ty, còn hệ số nợ trên vốn chủ tăng từ 1.7 lên 2 lần. Đến cuối tháng 6/2026, tỷ lệ vốn chủ là 28.3%.

Tài sản, nợ vay và vốn chủ sở hữu (ngàn tỷ yên) Nguồn: Người viết tổng hợp. Tỷ lệ vốn chủ trên tổng tài sản: 30.7% (năm tài chính 2024), 27.9% (2025), 28.5% (2026). 1 ngàn tỷ yên tương ứng 6.3 ỷ USD)

Tại ngày 31/03/2026, Nomura Holdings nắm 37.08% vốn. Hai tài khoản ủy thác của các ngân hàng lưu ký Nhật Bản (Master Trust Bank of Japan và Custody Bank of Japan) giữ thêm 17.6%.

Cơ cấu cổ đông lớn tại 31/3/2026 (%) Nguồn: Người viết tổng hợp. 5 cổ đông khác trong nhóm mười gồm: tài khoản ủy thác thưởng cổ phiếu (1.80%), Bnym (1.33%), hai tài khoản State Street (1.31% và 1.02%) và quỹ hưu trí Stichting Pensioenfonds Zorg en Welzijn (1.02%).

Việt Nam chiếm 55% vốn dự án nhà ở bán ở nước ngoài

Nomura không công bố lợi nhuận theo từng nước, nhưng công bố cơ cấu vốn dự án. Cuối tháng 3/2026, tổng vốn dự án phần của Nomura ở nước ngoài khoảng 840 tỷ yên (~ 5.32 tỷ USD), trong đó 320 tỷ yên (khoảng 2.03 tỷ USD) nằm trên bảng cân đối. Tổng vốn gồm 30 dự án nhà ở bán 650 tỷ yên (~ 4.11 tỷ USD) và 18 dự án cho thuê 180 tỷ yên (~ 1.14 tỷ USD); các số đều là xấp xỉ. Việt Nam chiếm 55% vốn nhóm nhà ở bán và 57% phần nằm trên bảng cân đối.

Cơ cấu vốn dự án nước ngoài theo quốc gia, năm tài chính 2026 (%) Nguồn: Người viết tổng hợp

Do căn hộ chỉ được ghi nhận khi bàn giao, lợi nhuận mảng nước ngoài dao động mạnh, 6.6 tỷ yên (~ 42 triệu USD) năm tài chính 2025 khi riêng The Ecopark ghi nhận 3,000 căn, rồi 2.7 tỷ yên (~ 17 triệu USD) năm tài chính 2026.

Trong năm tài chính 2026, lãi từ công ty liên kết của mảng là 6.6 tỷ yên (~ 42 triệu USD) nhưng lợi nhuận hoạt động âm 4.7 tỷ yên (~ 30 triệu USD), nên lợi nhuận kinh doanh còn 2.7 tỷ yên (~ 17 triệu USD). Quý 1 năm tài chính 2027 (tháng 4 đến tháng 6/2026), lợi nhuận mảng là âm 1.6 tỷ yên (~ 10 triệu USD); công ty giải thích, do chi phí tất toán liên quan việc rút khỏi dự án đã hoàn tất bán là The Ecopark.

Theo thông điệp của CEO, lợi nhuận mảng nước ngoài năm tài chính 2026 thấp hơn kế hoạch ban đầu do thay đổi thời điểm bán, còn kịch bản tăng trưởng dài hạn không đổi. Mảng nước ngoài vẫn được xem là trụ cột lợi nhuận trung và dài hạn dù biến động mạnh trong ngắn hạn.

Lợi nhuận kinh doanh mảng nước ngoài (tỷ yên) Nguồn: Người viết tổng hợp.

Các hình thức đầu tư của Nomura

Nomura tham gia từng dự án thông qua công ty mục đích đặc biệt (SPC) lập riêng, cùng đối tác địa phương. Tùy hình thức góp vốn, phần lãi theo tỷ lệ sở hữu được hạch toán theo phương pháp vốn chủ sở hữu hoặc ghi nhận trực tiếp, nên doanh thu mảng chỉ 3.7 tỷ yên (~ 23 triệu USD) dù vốn dự án rất lớn. Để thu hồi vốn sớm, Nomura có thể chuyển nhượng phần vốn cho đối tác địa phương khi dự án còn một số căn chưa bán, và khoản chiết khấu được ghi nhận là chi phí.

Theo tài liệu quý 1 năm tài chính 2027, phần của Nomura là 3,750 trong 9,600 căn tại Vinhomes Grand Park giai đoạn 3 (TPHCM, khoảng 39%); 1,350 trong 2,800 căn tại Hong Hac City (Bắc Ninh, 48%) và 500 trong 1,500 căn tại phân khu 1 Royal Island ở Vũ Yên, Hải Phòng (33%). Hong Hac City do Nomura phối hợp với Phú Mỹ Hưng phát triển, rộng 200ha, kế hoạch 2,850 nhà thấp tầng, tổng chi phí 285 tỷ yên (~ 1.8 tỷ USD), kéo dài hơn 10 năm, khác với các dự án căn hộ thu tiền nhanh.

Phần của Nomura trong ba dự án tại Việt Nam, tính theo số căn (%) Nguồn: Tổng hợp từ kết quả quý 1 năm tài chính 2027 của Nomura Real Estate Holdings (30/07/2026).

Nomura đánh giá nhu cầu nhà ở tại Việt Nam được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế và dân số, và nhóm dân cư giàu có đang tăng kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao ở Hà Nội.

Ở chiều ngược lại, công ty cho biết, doanh thu từ một số dự án tại Việt Nam dự kiến được ghi nhận chậm hơn, một phần do lãi suất tăng. Trong buổi họp ngày 30/07/2025, ban lãnh đạo cho biết, chưa thấy tác động lớn của thuế quan Mỹ lên thị trường nhà ở Việt Nam và lãi suất vay mua nhà đã hạ nhiệt sau đợt tăng mạnh.

Thị trường phân hóa theo từng thành phố. Theo ban lãnh đạo, sản phẩm cạnh tranh ở TPHCM và Hà Nội vẫn bán đều, Grand Park giai đoạn 3 bán tốt hơn kế hoạch. Ngược lại, Royal Island ở Hải Phòng bán chậm do nguồn cung dư thừa; công ty chưa có kế hoạch giảm giá. Công ty ghi nhận rủi ro địa chính trị, lãi suất vay mua nhà và cân bằng cung cầu là các yếu tố cần theo dõi; dự báo năm tài chính 2027 của mảng nước ngoài là 0.0 tỷ yên với lý do điều chỉnh kế hoạch cung ứng bất động sản.

Nomura cho biết, sẽ chuyển từ các dự án thu lời nhanh sang dự án quy mô lớn có thu nhập bền vững, điển hình là Hong Hac City, thương vụ đạt được nhờ quan hệ nhiều năm với Phú Mỹ Hưng.

Tháng 5/2026, tập đoàn tham gia hai dự án căn hộ mới Maison Privée ở Hà Nội và Celesta Gold ở TPHCM. Maison Privée gồm hai tòa 35 tầng, 490 căn trong khu đô thị Ciputra, là dự án đầu tiên của tập đoàn ở trung tâm Hà Nội và cao cấp nhất của công ty tại Việt Nam. Dự án hợp tác với CapitaLand Development và Mitsubishi Estate, bàn giao dự kiến năm 2029, hướng đến chứng nhận WELL đầu tiên cho nhà ở tại Việt Nam. Đây là lần hợp tác thứ hai của ba bên sau The Senique Hanoi (2,152 căn, dự kiến hoàn thành năm 2027). Hong Hac City đã mở bán giai đoạn 1 với hơn 100 hợp đồng.

Trong kế hoạch ba năm 2026 đến 2028, tập đoàn dự kiến đầu tư 200 tỷ yên (~ 1.27 tỷ USD) cho mảng nước ngoài và thu hồi 100 tỷ yên (~ 633 triệu USD), so với 170 tỷ yên (~ 1.08 tỷ USD) và 30 tỷ yên (~ 190 triệu USD) của ba năm trước. Nomura cũng mở rộng sang Philippines, Anh và Mỹ để giảm phụ thuộc vào một thị trường.

Kế hoạch kinh doanh đặt mục tiêu lợi nhuận 160 tỷ yên (~ 1.01 tỷ USD) vào năm tài chính 2028, tăng bình quân khoảng 8% mỗi năm, kèm ROE từ 10% trở lên, tỷ lệ vốn chủ khoảng 30% và tỷ lệ chi trả tổng cộng cho cổ đông 40 đến 50%. Tổng vốn đầu tư dự kiến 2,050 tỷ yên (~ 13.0 tỷ USD), so với 1,700 tỷ yên (~ 10.8 tỷ USD) thu hồi.

Dự báo năm tài chính 2027, lợi nhuận 150 tỷ yên (~ 949 triệu USD), tăng nhẹ so với 147.3 tỷ yên (~ 932 triệu USD); trong khi mảng nước ngoài được dự báo giảm từ 2.7 tỷ yên (~ 17 triệu USD) về 0.

Tập đoàn chọn 5 hướng ưu tiên gồm: đầu tư vào nhà cho thuê, khách sạn, nhà ở cho người cao tuổi và kho logistics; huy động vốn nhà đầu tư để kiềm chế bảng cân đối; phối hợp với Nomura Group; mở rộng lợi nhuận nước ngoài; và mua bán sáp nhập. Riêng mảng nước ngoài, mục tiêu lợi nhuận kinh doanh là 11 tỷ yên (~ 70 triệu USD) vào năm tài chính 2028 (kết thúc tháng 3/2028), gấp 4.1 lần mức 2.7 tỷ yên của năm tài chính 2026.

Thu Minh

FILI