Nguồn cung nhà ở năm 2026 dự kiến vượt 140,000 sản phẩm, miền Nam dẫn dắt quý cuối năm
Nguồn cung nhà ở năm 2026 dự kiến vượt 140,000 sản phẩm, miền Nam dẫn dắt quý cuối năm
Khoảng 30,300 sản phẩm nhà ở mới từ hơn 30 dự án dự kiến ra thị trường trong 3 tháng cuối năm 2026, trong đó miền Nam chiếm 56%.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), khi tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140,000 sản phẩm, bài toán của thị trường chuyển từ “có sản phẩm để bán” sang “sản phẩm có khả năng tạo thanh khoản thực”.
Miền Nam trở lại vị trí dẫn đầu
Trong 9 tháng đầu năm, miền Bắc là đầu tàu nguồn cung với 43% tổng nguồn cung mới và 42% tổng nguồn cung sơ cấp cả nước. Bước sang quý 4/2026, cơ cấu này đảo chiều. Miền Nam dự kiến có hơn 15 dự án, khoảng 16,900 sản phẩm, chiếm 56% nguồn cung mới. Miền Bắc có hơn 7 dự án với 8,000 sản phẩm (26%); miền Trung và miền Tây mỗi khu vực bổ sung 2,700 sản phẩm, tương đương 9%.
Tại TPHCM, các dự án dự kiến mở bán gồm TT Genesis, Palm River, các phân khu tiếp theo của The Global City, IKI Village, Ansana by Kita. Nguồn cung phía Nam còn lan ra Bình Dương cũ, Đồng Nai, Tây Ninh với Izumi City, Bcons Central Park, Vinhomes Phước Vĩnh Tây, và xuống Cần Thơ ở miền Tây.
Miền Bắc tập trung tại Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên với Gamuda Central Park, D’. Diamant Bleu, The Parc One, Forestia Park Phố Nối.
Miền Trung ghi nhận Peninsula Private Da Nang, The Camellia Sơn Trà tại Đà Nẵng cùng một số dự án tại Khánh Hòa.
Bản đồ nguồn cung cho thấy hàng mới tiếp tục tập trung ở những địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng phát triển và nhu cầu nhà ở cao. Căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo, phần lớn đến từ các dự án quy mô lớn.
Quy mô hàng hóa lớn nhất trong năm
Sau 9 tháng, tổng nguồn cung sơ cấp đã đạt 114,857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ; riêng nguồn cung mới đạt 49,657 sản phẩm, tăng 33%. Nếu thêm 30,000 sản phẩm trong quý 4, quy mô nguồn cung sơ cấp cả năm sẽ vượt 140,000 sản phẩm. Thị trường thứ cấp cũng dồi dào hơn khi hàng loạt dự án tiếp tục bàn giao trong quý cuối năm.
Lượng hàng lớn đặt ra áp lực tiêu thụ. Trong 9 tháng, thị trường hấp thụ 32,469 sản phẩm sơ cấp, giảm 16% so với cùng kỳ, trong khi nguồn cung tăng 21%.
DXS-FERI nhận định nguồn cung tăng mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua, đồng thời khiến cạnh tranh giữa các dự án ngày càng rõ nét. Khả năng hấp thụ sẽ phụ thuộc ít hơn vào quy mô hay thời điểm mở bán và phụ thuộc nhiều hơn vào pháp lý, uy tín chủ đầu tư, giá bán, kết nối giao thông và chính sách tài chính.
Nhu cầu trong quý cuối năm được dự báo đến chủ yếu từ người mua ở thực và một bộ phận nhà đầu tư trung - dài hạn, giao dịch đầu cơ ngắn hạn gần như không còn hiện diện. Dòng tiền hướng về dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán giãn tiến độ.
Sự phân hóa đã hiện rõ trong 9 tháng qua. Tỷ lệ hấp thụ tại miền Nam đạt 35-40%, miền Bắc 30-35%, miền Trung 13-18% và miền Tây chỉ 5-10%. Ngay trong cùng khu vực, Persa Place của Gamuda hay Gladia Heights của Khang Điền đạt tỷ lệ hấp thụ 90-100%, trong khi các dự án chưa đáp ứng kỳ vọng về sản phẩm, trải nghiệm hoặc tiềm năng tăng trưởng bán chậm hơn. Với nguồn cung mới dồn về miền Nam, mức độ chọn lọc tại thị trường này dự báo càng gay gắt.
Giá dự báo điều chỉnh qua chính sách bán hàng
Giá sơ cấp dự kiến giảm nhẹ trong 3 tháng cuối năm, sau khi đã giảm phổ biến 5-20% trong quý 3. Giá thứ cấp có thể tiếp tục giảm, nhất là ở những tài sản có dòng tiền khai thác không đạt kỳ vọng. DXS-FERI dự báo việc điều chỉnh sẽ diễn ra qua cả giá niêm yết lẫn chính sách bán hàng như chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, và không đồng loạt trên toàn thị trường. Với lượng hàng lớn cùng lúc ra mắt, chính sách bán hàng sẽ là công cụ cạnh tranh chính giữa các dự án.
Bối cảnh vĩ mô mang lại nhiều yếu tố hỗ trợ nhu cầu nhà ở. GDP 9 tháng tăng 9.01%, cao nhất cùng kỳ kể từ năm 2022, với tốc độ tăng đi lên qua từng quý: 7.83% trong quý 1, 8.81% trong quý 2 và 9.95% trong quý 3. Vốn FDI đăng ký đạt 50.36 tỷ USD, vốn thực hiện 21.07 tỷ USD.
DXS-FERI đánh giá GDP, PMI và FDI là các yếu tố tích cực; CPI và tỷ giá là những biến số cần theo dõi; chi phí vốn, room tín dụng và niềm tin thị trường vẫn là lực cản. Chính sách điều hành được dự báo ưu tiên kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng bền vững và có thể đưa ra các gói kích cầu hỗ trợ nền kinh tế.
Ba kịch bản cho quý cuối năm
DXS-FERI đưa ra ba kịch bản cho thị trường nhà ở quý 4/2026, lấy mốc so sánh là quý 3 với tỷ lệ hấp thụ 20-25%, tính trên tổng sản phẩm của các dự án đã công bố.
Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10%, lãi suất thả nổi 10-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Tuy nhiên, DXS-FERI lưu ý kịch bản này khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.
Kịch bản kỳ vọng là trọng tâm nhận định của DXS-FERI: nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang, lãi suất thả nổi 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Giao dịch vẫn được duy trì nhưng tiếp tục phân hóa, thanh khoản tập trung ở dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, vị trí tốt và chính sách thanh toán phù hợp.
Ở kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 15-20%, giá bán giảm nhẹ, lãi suất thả nổi 14-16% và tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%. Sản phẩm giá trị lớn hoặc dòng tiền khai thác yếu sẽ đối mặt rủi ro thanh khoản cao hơn, còn thị trường thứ cấp chịu sức ép hạ giá.
Với hơn 140,000 sản phẩm sơ cấp trong năm và nguồn cung mới dồn về miền Nam, quý cuối năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc rõ nét giữa các dự án. DXS-FERI cho rằng những dự án có giá trị sử dụng rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và có phương án tài chính phù hợp sẽ có lợi thế trong cạnh tranh. “Điều chỉnh để thích ứng” về sản phẩm, giá bán và tiến độ thanh toán theo sức mua thực tế vì vậy là định hướng xuyên suốt của thị trường trong những tháng cuối năm.
Thu Minh