Người mua nhà hướng ra vùng ven TPHCM, chung cư gần metro giá cao gấp gần 2.4 lần sau 10 năm
Người mua nhà hướng ra vùng ven TPHCM, chung cư gần metro giá cao gấp gần 2.4 lần sau 10 năm
Nhu cầu tìm kiếm bất động sản đang dịch chuyển về các thị trường vệ tinh TPHCM, trong đó Bình Dương cũ tăng tỷ trọng quan tâm từ 9% lên 30% trong giai đoạn quý 1/2024 đến quý 3/2026. Cùng với sự phát triển hạ tầng, người mua cũng chuyển sự chú ý từ đất nền sang chung cư, trong khi giá nhà tại khu vực gần metro tăng đáng kể.
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh – Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại các thị trường vệ tinh TPHCM ngày càng rõ nét, nổi bật là khu vực Bình Dương cũ, đây là xu hướng dài hạn, không đơn thuần là phản ứng trước giá nhà tại đô thị trung tâm.
Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TPHCM cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương tăng mạnh từ 9% trong quý 1/2024 lên 30% vào quý 3/2026. Đáng chú ý, nhu cầu chung cư tại khu vực này cũng gia tăng, với tỷ trọng quan tâm tăng từ 31% lên 38% so với quý 1/2024, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%. Xu hướng gia tăng tỷ trọng tìm kiếm căn hộ cũng xuất hiện tại Long An cũ và Đồng Nai, cùng tăng từ 3% lên 8%.
Bà Ánh cho rằng giá có thể là yếu tố mở cửa, nhưng hạ tầng mới thực sự giữ chân sự quan tâm của người mua. Từ quý 1/2024 đến nay, tỷ trọng mức độ quan tâm dành cho Bình Dương và các tỉnh vệ tinh TPHCM tăng trưởng liên tục qua 10 kỳ liên tiếp, kể cả trong những giai đoạn giá bất động sản tại TPHCM có dấu hiệu điều chỉnh giảm.
Xu hướng tăng không giới hạn ở Bình Dương mà còn lan sang Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Việc TPHCM đẩy nhanh xây dựng các tuyến đường vành đai và metro giúp cải thiện kết nối, rút ngắn khoảng cách di chuyển và gia tăng sức hấp dẫn của những khu vực nằm ngoài trung tâm. Người tìm kiếm đang chuyển dịch rõ hơn từ đất nền sang các sản phẩm sơ cấp, đặc biệt là chung cư và biệt thự.
Do đó, chuyên gia Batdongsan.com.vn khuyến nghị chủ đầu tư cần điều chỉnh chiến lược theo nhu cầu thực tế. Về sản phẩm, nên ưu tiên nhà ở sơ cấp vừa túi tiền, hạn chế phát triển thêm đất nền trong bối cảnh tỷ trọng quan tâm phân khúc này liên tục suy giảm.
Bên cạnh đó, cần lựa chọn những khu vực có kết nối giao thông rõ ràng, đồng thời chuẩn bị phương án ứng phó nếu các dự án hạ tầng chậm tiến độ, chính sách bán hàng cần linh hoạt hơn.
“Lãi suất và dòng tiền đang là những rào cản lớn đối với người mua, chủ đầu tư nên thiết kế tiến độ thanh toán phù hợp để khách hàng dễ tiếp cận sản phẩm và có khả năng duy trì nghĩa vụ tài chính trong dài hạn”, bà Ánh nhận định.
Chung cư gần metro tăng giá
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý 3/2026, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại TPHCM, với tỷ trọng mức độ quan tâm đạt 38%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Ngược lại, tỷ trọng quan tâm nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%. Đất nền duy trì ở mức 14%, nhà mặt phố chiếm 11% và biệt thự đạt 6%.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Về giá rao bán, chung cư giảm nhẹ 1% so với quý trước, xuống còn 69 triệu đồng/m²; đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m²; biệt thự giảm 3%, còn 151 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhà riêng tăng 1% lên 117 triệu đồng/m², nhà mặt phố tăng 2%, đạt 200 triệu đồng/m².
Dù mặt bằng giá trong quý tương đối ổn định, diễn biến dài hạn cho thấy sự khác biệt giữa các khu vực theo khoảng cách đến hạ tầng giao thông.
Cụ thể, giá rao bán chung cư trong bán kính 1km dọc tuyến metro số 1 và Xa lộ Hà Nội tăng từ 30.6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72.9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương gần 2.4 lần. Riêng năm 2025, sau khi metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước.
Tại TP. Thủ Đức cũ, chỉ số giá rao bán chung cư cũng ghi nhận mức tăng khác nhau tùy khoảng cách đến ga metro. Nếu lấy năm 2018 làm mốc 100, chỉ số năm 2026 tại các dự án cách ga không quá 1km đạt 230; nhóm cách ga từ 1-3 km đạt 220, còn nhóm cách trên 3 km đạt 217. Trong khi đó, phần còn lại của TPHCM cũ không gần ga metro chỉ đạt 193.
Diễn biến này càng cho thấy xu hướng tăng giá nổi bật tại các khu vực được hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng đô thị.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Nhà riêng lệch pha cung - cầu
Ở phân khúc nhà riêng, giá rao bán tại TPHCM nhìn chung tương đối ổn định nhưng có sự phân hóa theo khu vực. Bình Thạnh, Thủ Đức và Gò Vấp là ba địa bàn dẫn đầu về mức độ quan tâm.
Trong quý 3/2026, giá rao bán nhà riêng tại Bình Thạnh tăng 1%, lên 151 triệu đồng/m²; Thủ Đức tăng 2%, đạt 93 triệu đồng/m² và Gò Vấp tăng 1%, lên 123 triệu đồng/m². Ngược lại, Tân Bình và Bình Tân cùng ghi nhận mức giảm nhẹ 1% so với quý trước.
Đáng chú ý, thị trường nhà riêng TPHCM cũ đang xuất hiện sự lệch pha cung - cầu rõ nét giữa các phân khúc giá. Trong khi nhà riêng dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, tỷ trọng tin đăng chào bán ở phân khúc này chỉ đạt 22%. Ngược lại, nhóm nhà riêng từ 5-10 tỷ đồng chiếm tới 59% lượng tin đăng nhưng chỉ thu hút 45% mức độ quan tâm.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Ở phân khúc nhà mặt phố, nhu cầu thuê tiếp tục tập trung tại các quận trung tâm. Trong 3 quý đầu năm 2026, quận 1 cũ dẫn đầu với 16% tổng mức độ quan tâm nhà phố cho thuê, tiếp đến là quận 2 cũ (9%) và quận 3 cũ (8%). Tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố có xu hướng cải thiện ở cả khu vực trung tâm và cận trung tâm, lần lượt đạt hơn 2% và 3% trong quý 3/2026, so với mức gần 2% của đầu năm 2024.
* Người mua để ở nên chọn chung cư sơ cấp hay thứ cấp?
Thanh Tú