Lãi suất thả nổi neo cao, người vay đối mặt nhiều áp lực
Lãi suất thả nổi neo cao, người vay đối mặt nhiều áp lực
Việc một bộ phận người dân bán gấp nhà, xe đang trả góp, chấp nhận giảm giá hoặc bỏ cọc để thu hồi vốn không nên được nhìn đơn thuần như hiện tượng “bán tháo”. Đằng sau đó là quá trình tái cân bằng đòn bẩy tài chính - khi lãi suất, thu nhập, giá tài sản và thanh khoản đồng thời tạo sức ép lên dòng tiền của người vay.
Thị trường hiện có những trường hợp phải bán tài sản sớm hơn dự kiến, nhưng chưa có cơ sở để coi đây là làn sóng bán tháo trên diện rộng. Hiện tượng tập trung nhiều hơn ở những người sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng thời gian nắm giữ ngắn hoặc phụ thuộc đáng kể vào dòng tiền từ việc bán lại tài sản.
Điểm quan trọng là phải phân biệt bán chủ động để giảm nợ với bán cưỡng bức do mất khả năng thanh toán. Trường hợp thứ nhất có thể là một hành động quản trị tài chính hợp lý; trường hợp thứ hai mới tạo ra rủi ro lớn hơn cho cả người vay, thị trường và ngân hàng.
Khi lãi suất thả nổi kéo dài hơn dự tính
Một trong những yếu tố đáng chú ý là lãi suất thả nổi có thể tăng và duy trì ở mức cao lâu hơn giả định ban đầu của người vay.
Khi ký hợp đồng tín dụng, người vay thường xây dựng phương án tài chính dựa trên một mức lãi suất và dòng tiền kỳ vọng. Nếu lãi suất sau đó tăng, trong khi thu nhập không tăng tương ứng, chi phí trả nợ hàng tháng sẽ chiếm tỷ trọng lớn hơn trong thu nhập.
Vấn đề vì vậy không đơn thuần là “lãi suất cao” mà là lãi suất cao trong bao lâu và người vay có đủ sức chịu đựng trong toàn bộ thời gian đó hay không.
Khảo sát quý 2/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho thấy, lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 8.5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 - 16%/năm, tùy chính sách của từng ngân hàng.
So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng lãi suất đã tăng đáng kể. Nếu trong năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước triển khai các gói vay ưu đãi từ 5.5 - 6.7%/năm, cố định trong 12-24 tháng đầu, thì hiện nay mức phổ biến đã lên 8.2 - 10.8%/năm.
Báo cáo cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, một số khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 16%/năm. Mức này cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với năm 2025 và gần 4 điểm phần trăm so với mặt bằng 8 - 11% của năm 2024.
Với mức lãi suất neo cao như vậy, người mua nhà có thể tạm hoãn giấc mơ sở hữu ngôi nhà. Ví dụ, đầu năm 2022, một cá nhân thu nhập mỗi tháng 40 triệu đồng, vay 2 tỷ đồng để mua căn hộ giá 3 tỷ đồng, thời hạn 20 năm (240 tháng). Tiền gốc phải trả cố định là 8.3 triệu đồng/tháng.
Giai đoạn 2 năm đầu, mức lãi suất ưu đãi cố định 7.5%/năm. Mỗi tháng, người này trả khoảng 20.8 triệu đồng, bao gồm cả gốc và lãi. Mức này chiếm khoảng 50% thu nhập và khoản chi này vẫn nằm trong vùng an toàn.
Tuy nhiên, từ năm thứ 3 trở đi, khi áp dụng lãi suất thả nổi, tổng số tiền gốc và lãi phải trả mỗi tháng đã chiếm tới 85% tổng thu nhập. Điều này khiến dòng tiền sinh hoạt của gia đình giảm mạnh và trong nhiều trường hợp buộc phải rao bán tài sản để tránh áp lực dòng tiền.
Áp lực còn lớn hơn đối với những người có thu nhập biến động, hộ kinh doanh hoặc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua tài sản với kỳ vọng bán lại trong thời gian ngắn.
Giá tài sản cao nhưng thanh khoản không còn tương ứng
Theo ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi - nguyên nhân khác nằm ở chính mặt bằng giá bất động sản. Sau thời gian tăng mạnh, giá tại nhiều khu vực đã đứng ở vùng cao so với khả năng chi trả của một bộ phận người dân.
Khi thu nhập tăng chậm hơn giá nhà, nhu cầu ở thực khó theo kịp giá tài sản. Người mua phải tăng vốn tự có hoặc vay nhiều hơn, trong khi khả năng chịu đựng khoản trả nợ có giới hạn.
Khi đó, thị trường có thể xuất hiện một nghịch lý: Giá chào bán vẫn cao nhưng thanh khoản giảm.
Người bán không muốn giảm giá sâu vì kỳ vọng giá trị tài sản vẫn ở mức cao; người mua lại không đủ khả năng hoặc không muốn sử dụng đòn bẩy quá lớn. Khoảng cách giữa giá kỳ vọng và khả năng thanh toán khiến thời gian giao dịch kéo dài.
Đối với nhà đầu tư “lướt sóng”, đây là vấn đề đặc biệt đáng chú ý. Mô hình đầu tư vốn dựa trên việc mua - bán nhanh sẽ gặp khó khi tài sản không thể chuyển thành tiền đúng thời điểm. Khi đó, mỗi tháng nắm giữ thêm đồng nghĩa với chi phí lãi vay và chi phí cơ hội tiếp tục phát sinh.
Sau giai đoạn này, người dân có thể vay “ít hơn nhưng chắc hơn”
Theo ông Huy, tác động quan trọng nhất có thể không nằm ở số lượng tài sản được bán ra mà ở sự thay đổi trong hành vi tài chính.
Người dân có thể thận trọng hơn với đòn bẩy, tăng tỷ lệ vốn tự có, quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền hàng tháng và khả năng chịu đựng khi lãi suất thay đổi.
Tư duy “giá tài sản sẽ tăng nên có thể vay trước” có thể dần nhường chỗ cho cách tiếp cận “dòng tiền đủ an toàn thì mới vay”. Nhà đầu tư cũng có xu hướng ưu tiên tài sản có khả năng tạo dòng tiền thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Đối với ngân hàng, đây là thời điểm cần chuyển mạnh từ tư duy tăng trưởng dư nợ sang quản trị chất lượng tín dụng trong toàn bộ vòng đời khoản vay. Thẩm định sức chịu đựng của khách hàng trước biến động lãi suất, thu nhập và giá tài sản sẽ ngày càng quan trọng.
Xét rộng hơn, việc một bộ phận người vay phải bán tài sản có thể được nhìn nhận như một quá trình tái cân bằng đòn bẩy sau giai đoạn giá tài sản tăng mạnh. Điều cần quan tâm không phải là ngăn mọi giao dịch bán tài sản mà là bảo đảm quá trình điều chỉnh diễn ra có trật tự, hạn chế bán cưỡng bức và tránh để áp lực dòng tiền của một bộ phận người vay lan truyền thành rủi ro thanh khoản hoặc tín dụng.
Một thị trường tài chính lành mạnh không phải là thị trường nơi người dân vay được nhiều nhất mà là nơi khoản vay phù hợp với khả năng tạo tiền và sức chịu đựng tài chính của người vay. Đó cũng là nền tảng để tín dụng tiếp tục đóng vai trò động lực cho tăng trưởng mà không biến kỳ vọng của hôm nay thành gánh nặng của ngày mai.
Trong khi đó, ông Lê Xuân Vũ - Trưởng phòng Kinh doanh CTCK Yuanta cho rằng, dưới tác động kéo dài của áp lực trả nợ, bức tranh tài chính cá nhân đang ghi nhận sự dịch chuyển đáng chú ý khi dòng tiền dần trở thành yếu tố tiên quyết trong các quyết định mua sắm tài sản lớn.
Trong trung hạn, một bộ phận người tiêu dùng có xu hướng điều chỉnh lại kế hoạch tài chính bằng cách trì hoãn việc mua nhà, đổi ôtô, hoặc chuyển hướng sang những mặt hàng có giá trị thấp hơn nhằm giảm bớt gánh nặng.
Song song đó, việc tăng tỷ lệ vốn tự có và kéo dài thời gian tích lũy đang được ưu tiên, khiến các phương án thay thế như thuê nhà, sử dụng phương tiện bám sát ngân sách hoặc mua xe cũ được cân nhắc nhiều hơn; dù đây mới chỉ là những phản ứng điều chỉnh hành vi mang tính cục bộ chứ chưa đủ dữ liệu để xác nhận là xu hướng của toàn thị trường.
Ở quy mô nền kinh tế, nếu số đông các hộ gia đình cùng chia sẻ tâm lý ưu tiên tất toán nợ và gia tăng quỹ tiết kiệm, sức mua đối với nhóm hàng hóa xa xỉ và tài sản giá trị lớn có thể sẽ đối mặt với nhịp chững lại trong năm 2027. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này lại là tín hiệu vĩ mô tích cực, giúp duy trì tỷ lệ đòn bẩy ở mức hợp lý, xây dựng bộ đệm dự phòng và đảm bảo an toàn tài chính bền vững cho các hộ gia đình trước những biến động khó lường của thị trường.
Mức độ thay đổi này còn phụ thuộc diễn biến việc làm, thu nhập và lãi suất. Một quyết định vay bền vững cần dựa trên thu nhập có thể duy trì và khả năng chịu biến động trong suốt thời hạn vay.
Cát Lam