Khi ngân sách địa phương phụ thuộc vào nguồn thu từ đất
Khi ngân sách địa phương phụ thuộc vào nguồn thu từ đất
Đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển đô thị và hạ tầng, nhưng cũng là nguồn thu chịu ảnh hưởng mạnh của chu kỳ bất động sản. Những số liệu gần đây từ Hải Phòng, Hà Nội và TP.HCM cho thấy quy mô nguồn lực tài chính gắn với đất đai ngày càng đáng chú ý. Vấn đề không chỉ là địa phương có thể thu được bao nhiêu, mà còn là làm thế nào để chuyển nguồn thu ấy thành năng lực phát triển dài hạn, trong khi vẫn duy trì sự ổn định của ngân sách khi thị trường bất động sản có những thay đổi bất lợi.
Khi nguồn thu từ đất không theo kịp kế hoạch
Một thông tin đáng chú ý trong những ngày cuối tháng 10/2026 là áp lực hoàn thành kế hoạch thu tiền sử dụng đất tại Hải Phòng. Theo báo cáo được Báo Hải Phòng công bố ngày 25/10/2026, trong chín tháng đầu năm, thành phố thu được 22,171 tỷ đồng tiền sử dụng đất, trong khi chỉ tiêu cả năm là 36,200 tỷ đồng. Như vậy, ba tháng cuối năm cần thu thêm khoảng 14,000 tỷ đồng, tương đương gần 4,700 tỷ đồng mỗi tháng.
Điều đáng chú ý là kết quả thu ngân sách nội địa của Hải Phòng nhìn chung vẫn khá tích cực. Nếu không tính tiền sử dụng đất, số thu chín tháng đạt hơn 58,700 tỷ đồng, tăng 26.5% so với cùng kỳ. Nói cách khác, nguồn thu từ hoạt động kinh tế và nguồn thu gắn với đất đai có thể diễn biến rất khác nhau.
Hải Phòng không phải trường hợp duy nhất cho thấy vai trò ngày càng lớn của đất đai trong tài chính địa phương. Tại Hà Nội, theo số liệu được Báo Điện tử Chính phủ công bố ngày 07/10/2026, tiền sử dụng đất thu được trong chín tháng đạt 85,044 tỷ đồng, tương đương gần 15% tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn. Đáng chú ý, chỉ ba dự án bất động sản lớn đã đóng góp khoảng 27,600 tỷ đồng, chiếm gần một phần ba khoản thu này. Thành phố cũng đặt mục tiêu huy động khoảng 800,000 tỷ đồng từ đất đai trong giai đoạn 2026-2030.
Những con số trên không nhất thiết phản ánh khó khăn tài chính hay sự phụ thuộc quá mức của từng địa phương. Tuy nhiên, chúng cho thấy một đặc điểm cần được quan tâm: nguồn thu từ đất có thể tập trung vào một số dự án lớn và biến động đáng kể theo thời điểm thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đất đai tạo nguồn lực, nhưng không phải nguồn thu ổn định
Về nguyên tắc, khai thác nguồn lực đất đai để tài trợ phát triển đô thị là một lựa chọn có cơ sở kinh tế. Khi Nhà nước đầu tư đường sá, hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng kỹ thuật, giá trị đất đai tại những khu vực được hưởng lợi thường tăng lên. Việc thu hồi một phần giá trị tăng thêm ấy (land value capture) để tái đầu tư cho hạ tầng có thể tạo ra một cơ chế tài trợ tương đối hợp lý.
Tuy nhiên, cần phân biệt khả năng tạo ra giá trị đất đai với khả năng chuyển giá trị đó thành nguồn thu ngân sách đúng thời điểm. Một khu đất có tiềm năng thương mại lớn chưa chắc có thể được đấu giá ngay. Một dự án đã được giao đất cũng chưa chắc hoàn tất thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính. Ngay cả khi các thủ tục đã hoàn thành, khả năng thanh toán của nhà đầu tư còn phụ thuộc vào điều kiện tín dụng, triển vọng thị trường và kế hoạch kinh doanh.
Đây chính là điểm khác biệt giữa nguồn thu từ đất và những khoản thu thường xuyên phát sinh từ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Thuế giá trị gia tăng hay thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng của chu kỳ kinh tế, nhưng thường gắn với một cơ sở thu rộng và các giao dịch diễn ra liên tục. Trong khi đó, những khoản thu lớn từ giao đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất có thể mang tính không thường xuyên, phụ thuộc vào tiến độ của một số dự án.
Nếu một địa phương xây dựng kế hoạch đầu tư dài hạn dựa nhiều vào kỳ vọng nguồn thu như vậy, rủi ro phát sinh khi thị trường bất động sản suy yếu hoặc tiến độ thu chậm hơn dự kiến. Những công trình đã khởi công vẫn cần vốn để hoàn thành, trong khi nghĩa vụ vận hành và bảo trì hạ tầng tiếp tục tồn tại sau khi xây dựng kết thúc.
Vì vậy, vấn đề không phải là có nên khai thác nguồn thu từ đất hay không, mà là cần xác định vai trò phù hợp của nguồn thu này trong cấu trúc tài chính địa phương.
Từ Hà Nội đến TP.HCM, bài toán không chỉ là tăng thu
Trường hợp TP.HCM cho thấy một khía cạnh khác của vấn đề: khoảng cách giữa tiềm năng nguồn lực đất đai và khả năng hiện thực hóa nguồn thu.
Theo thông tin được Đài Tiếng nói Việt Nam công bố ngày 18/07/2026, TP.HCM xây dựng kế hoạch đấu giá 50 khu đất, với số thu dự kiến khoảng 96,806 tỷ đồng. Bên cạnh đó, 54 dự án được giao đất có nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, với số tiền dự kiến khoảng 37,876 tỷ đồng. Đáng chú ý, tính đến cuối tháng 6, nợ thuế liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được báo cáo ở mức 40,384 tỷ đồng. Các con số này thuộc những nhóm nghĩa vụ và giai đoạn thực hiện khác nhau, không thể cộng lại để xác định nguồn thu ngân sách chắc chắn trong năm. Đặc biệt, giá trị dự kiến từ đấu giá đất không đồng nghĩa với số tiền đã được thu nộp.
Đến giữa tháng 10, TP.HCM tiếp tục xác định việc đẩy nhanh định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất và thu các nghĩa vụ tài chính liên quan là một trong những giải pháp quan trọng nhằm hoàn thành mục tiêu thu ngân sách năm 2026. Nhìn từ góc độ quản lý tài chính công, những nỗ lực này có thể mang lại hai lợi ích đồng thời: Tăng nguồn thu ngân sách và tháo gỡ những dự án đang bị đình trệ bởi các vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng không nên chỉ được đo bằng số tiền thu được trong một năm. Một dự án được tháo gỡ còn có thể tạo ra đầu tư mới, việc làm, năng lực sản xuất và những khoản thuế thường xuyên trong tương lai.
Đối với Hà Nội và TP.HCM, nơi nhu cầu đầu tư hạ tầng ngày càng lớn, câu hỏi quan trọng hơn là làm thế nào để kết nối việc khai thác nguồn lực đất đai với hiệu quả phát triển đô thị dài hạn. Nguồn thu lớn là một điều kiện thuận lợi, nhưng khả năng sử dụng hiệu quả nguồn thu ấy mới quyết định giá trị kinh tế cuối cùng.
Bài học từ Trung Quốc và yêu cầu ổn định tài chính địa phương
Kinh nghiệm Trung Quốc cung cấp một góc nhìn đáng tham khảo. Trong nhiều năm, nguồn thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong tài chính địa phương và quá trình phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh kéo dài, nguồn thu này suy giảm mạnh.
Theo số liệu Bộ Tài chính Trung Quốc được Caixin công bố ngày 24/10/2026, thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong chín tháng đầu năm giảm 27.9% so với cùng kỳ, còn khoảng 1,600 tỷ Nhân dân tệ. Trong khi đó, tổng thu ngân sách công thông thường vẫn tăng 5.1%. Sự khác biệt này cho thấy khó khăn của thị trường bất động sản có thể tác động đến nguồn lực tài chính địa phương ngay cả khi những nguồn thu ngân sách khác chưa suy giảm tương ứng.
Tại Trung Quốc, vấn đề còn phức tạp hơn do mối quan hệ giữa nguồn thu đất đai, đầu tư hạ tầng và nghĩa vụ nợ của các công ty tài trợ chính quyền địa phương (Local Government Financing Vehicles - LGFV). Khi nguồn thu giảm, khả năng đáp ứng những nghĩa vụ tài chính dài hạn trở nên khó khăn hơn.
Dĩ nhiên, không nên đồng nhất mô hình tài chính địa phương của Trung Quốc với Việt Nam. Hai nước có những khác biệt đáng kể về thẩm quyền vay nợ, tổ chức ngân sách và cơ chế tài trợ hạ tầng. Tuy nhiên, kinh nghiệm này gợi ra một nguyên tắc chung: nguồn thu chịu ảnh hưởng mạnh của chu kỳ bất động sản cần được quản lý thận trọng khi sử dụng để hỗ trợ những cam kết đầu tư dài hạn.
Đối với Việt Nam, trước hết cần phân biệt rõ nguồn thu thường xuyên với những khoản thu mang tính một lần hoặc phụ thuộc vào tiến độ dự án. Dự báo thu ngân sách từ đất nên được xây dựng theo nhiều kịch bản, thay vì chỉ dựa trên một phương án thuận lợi. Đồng thời, việc quyết định đầu tư cần tính đến khả năng hoàn thành dự án, chi phí vận hành sau đầu tư và lợi ích kinh tế - xã hội trong suốt vòng đời công trình.
Về dài hạn, sự phát triển của hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và năng suất lao động mới là nền tảng quan trọng để mở rộng cơ sở thu ngân sách một cách bền vững. Khai thác nguồn lực đất đai có thể hỗ trợ quá trình ấy, nhưng không nên thay thế cho việc xây dựng một nền kinh tế có khả năng tạo thu nhập và nguồn thu thường xuyên ngày càng lớn.
Đất đai sẽ tiếp tục là nguồn lực quan trọng đối với quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng Việt Nam. Vấn đề không phải là khai thác nhiều hơn hay ít đi, mà là khai thác theo cách nào để nguồn lực ấy được chuyển hóa thành những giá trị kinh tế lâu dài. Một khoản thu lớn có thể mở rộng dư địa đầu tư trong ngắn hạn, nhưng sự ổn định của tài chính địa phương cuối cùng vẫn phụ thuộc vào chất lượng tăng trưởng, hiệu quả sử dụng vốn và khả năng duy trì những nguồn thu bền vững.
PGS Trương Quang Thông - Trường Kinh doanh – Đại học Kinh tế TP.HCM