AI đặt ra bài toán mới cho bất động sản công nghiệp
AI đặt ra bài toán mới cho bất động sản công nghiệp
Theo Avison Young Việt Nam, trí tuệ nhân tạo (AI) cùng xu hướng phát triển khu công nghiệp xanh, thông minh đang làm thay đổi tiêu chí lựa chọn địa điểm đầu tư, từ quỹ đất và chi phí sang năng lực cung cấp điện, hạ tầng kết nối và hệ sinh thái vận hành.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý 3/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường khu công nghiệp (KCN) tại TPHCM mở rộng tiếp tục ổn định khi không ghi nhận nguồn cung mới.
Tổng nguồn cung đất công nghiệp ước khoảng 25,000ha, giữ vai trò quan trọng trong mạng lưới sản xuất và logistics phía Nam. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn khan hiếm, đặc biệt đối với những khu đất có vị trí thuận lợi và hạ tầng hoàn thiện.
Nhu cầu thuê được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư vào công nghệ cao, điện tử, sản xuất và logistics. Tỷ lệ lấp đầy dao động 70-73%, với giá thuê trung bình khoảng 188 USD/m²/chu kỳ thuê, tương đương quý trước và thuộc nhóm cao nhất khu vực phía Nam.
Bên cạnh đó, việc cải thiện kết nối liên vùng được kỳ vọng tăng sức cạnh tranh của các KCN. Vành đai 3 và tuyến liên cảng Cát Lái – Phú Hữu được kỳ vọng nâng cao hiệu quả lưu thông hàng hóa, tăng khả năng kết nối với cảng biển và các trung tâm logistics.
Bình Dương giữ vị thế trung tâm sản xuất chủ lực với khoảng 50% tổng nguồn cung. Nguồn: Avison Young Việt Nam
|
Ở phía Bắc, Hà Nội có khoảng 1,440ha đất công nghiệp hiện hữu và chưa ghi nhận nguồn cung mới đáng kể trong quý 3. Nhu cầu tiếp tục được thúc đẩy bởi vốn FDI và xu hướng mở rộng sản xuất trong các lĩnh vực điện tử, công nghệ cao, bán dẫn, linh kiện và nghiên cứu - phát triển (R&D).
Quỹ đất tại Hà Nội ngày càng hạn chế, khiến nhu cầu sản xuất quy mô lớn dịch chuyển sang các địa phương lân cận. Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng tiếp tục là những cực công nghiệp chủ đạo, trong khi Ninh Bình và Phú Thọ nổi lên như các lựa chọn tiềm năng nhờ lợi thế về quỹ đất, chi phí và kết nối hạ tầng.
Giá thuê trung bình tại Hà Nội khoảng 165 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm so với quý trước. Hà Nội vẫn đóng vai trò trọng yếu đối với hoạt động công nghệ cao, R&D và điều hành, trong khi các dự án cần diện tích sản xuất lớn có xu hướng tìm đến những địa bàn vệ tinh.
Tỷ lệ lấp đầy cải thiện tại các KCN giai đoạn 2, cùng mặt bằng giá cạnh tranh hơn, cho thấy khả năng hấp thụ đang mở rộng sang các khu mới. Xu hướng này củng cố liên kết giữa Hà Nội với mạng lưới sản xuất tại các tỉnh, thành lân cận.
Tại Đà Nẵng, tổng nguồn cung đất công nghiệp đạt khoảng 3,200ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình trên 87% và giá thuê khoảng 121 USD/m²/chu kỳ thuê. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Hòa Vang và khu vực phía Nam, trong khi các KCN lõi gần như kín chỗ.
Nhu cầu từ doanh nghiệp sản xuất, công nghệ và logistics tiếp tục hỗ trợ hoạt động cho thuê. Các KCN tại Quảng Nam ngày càng giữ vai trò vệ tinh nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.
Trong trung và dài hạn, triển vọng khu vực được hỗ trợ bởi hạ tầng logistics, cảng Liên Chiểu và định hướng phát triển KCN thế hệ mới. Nguồn cung đất công nghiệp tương lai trong giai đoạn 2026-2030 dự kiến khoảng 4,700ha.
Nguồn: Avison Young Việt Nam
|
KCN xanh và thông minh trở thành xu hướng chủ đạo
Theo Avison Young Việt Nam, mô hình phát triển KCN được kỳ vọng chuyển mạnh từ mô hình phát triển dựa trên quỹ đất và chi phí sang mô hình xanh, thông minh và vận hành hiệu quả.
Các nhà đầu tư quốc tế ngày càng chú trọng tiêu chuẩn môi trường, năng lượng và khả năng số hóa, khiến những yếu tố như năng lượng xanh, xử lý nước thải, quản lý tài nguyên và công nghệ vận hành trở thành lợi thế cạnh tranh.
Trong giai đoạn mới, KCN được kỳ vọng phát triển thành hệ sinh thái sản xuất tích hợp, kết nối hạ tầng công nghiệp với logistics, năng lượng, R&D, đổi mới sáng tạo và mạng lưới doanh nghiệp hỗ trợ trong nước. Vì vậy, hiệu quả không còn chỉ được đánh giá qua tỷ lệ lấp đầy mà còn ở giá trị tạo ra trên mỗi đơn vị diện tích. Avison Young cho rằng xu hướng này sẽ thúc đẩy các KCN nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng liên kết chuỗi cung ứng và nâng khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.
AI tạo ra bài toán mới cho bất động sản công nghiệp
Theo đội ngũ nghiên cứu của Avison Young Việt Nam, nhà đầu tư công nghệ cao không đơn thuần tìm kiếm đất mà cần một hệ thống hạ tầng có thể vận hành ở quy mô lớn. Điều đó buộc nhà phát triển KCN và đơn vị tư vấn phải đánh giá toàn diện hơn các điều kiện xung quanh khu đất.
Trong số đó, năng lực cung cấp điện là yếu tố tiên quyết. Nguy cơ thiếu điện vừa là thách thức đối với các dự án sử dụng nhiều năng lượng, vừa mở ra cơ hội đầu tư vào hạ tầng sản xuất, lưu trữ và cung cấp điện.
Nguyên tắc của trung tâm dữ liệu là không được mất điện, do đó cần phát triển nguồn dự phòng và hệ thống lưu trữ để đáp ứng yêu cầu vận hành liên tục. Song song đó, cần một quy trình rõ ràng, một đầu mối đủ thẩm quyền và trách nhiệm nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt và triển khai.
Việt Nam có những lợi thế để đón dòng vốn liên quan đến AI và trung tâm dữ liệu, với quy mô dân số hơn 100 triệu dân, lực lượng lao động trẻ am hiểu công nghệ, chi phí cạnh tranh và vị thế trong khu vực.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định nhu cầu trung tâm dữ liệu đang vượt khỏi phạm vi hình thành một phân khúc bất động sản mới. Theo ông, nhà đầu tư tìm kiếm một hệ sinh thái có đủ nhân lực phù hợp, nguồn điện đảm bảo, hạ tầng kết nối tốt và dư địa mở rộng. Vì vậy, các yếu tố bên ngoài khu đất ngày càng quan trọng không kém chính khu đất đó.
Thanh Tú