Sở Xây dựng TPHCM: Chưa đủ cơ sở xác định tác động của TOD đến giá nhà đất quanh ga
Sở Xây dựng TPHCM: Chưa đủ cơ sở xác định tác động của TOD đến giá nhà đất quanh ga
Các khu vực quanh ga metro được lên lịch phê duyệt quy hoạch TOD từ cuối năm 2026, nhưng Sở Xây dựng TPHCM cho biết chưa đủ cơ sở xác định tác động cụ thể đến thị trường bất động sản.
Trong văn bản phục vụ họp báo kinh tế - xã hội TPHCM ngày 24/09, Phòng Quản lý Đường sắt đô thị thuộc Sở Xây dựng cho biết hiện chưa đủ cơ sở công bố mức thay đổi cụ thể về giá trị, nhu cầu và hiệu quả khai thác bất động sản do mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) tạo ra tại từng khu vực quanh nhà ga.
Theo cơ quan này, việc đánh giá cần dựa trên dữ liệu giao dịch, giá bán, giá thuê và tình hình khai thác thực tế. Các số liệu cũng phải phân biệt được tác động của giao thông công cộng với biến động chung của thị trường bất động sản.
Thông tin được đưa ra khi TPHCM đang chuẩn bị quy hoạch TOD tại nhiều tuyến đường sắt, với các mốc phê duyệt trải từ cuối năm 2026 đến năm 2027. Một số khu vực đã được xác định ranh giới để lập quy hoạch, trong khi những nơi khác đang lấy ý kiến hoặc chờ hoàn thiện phương án tuyến.
Theo thông tin Sở Quy hoạch - Kiến trúc cung cấp ngày 18/09 và được Sở Xây dựng tổng hợp tại họp báo, metro số 2, đoạn Bến Thành - Tham Lương, là một trong những khu vực có tiến độ chuẩn bị sớm. UBND Thành phố đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch TOD tại Quyết định 3651/QĐ-UBND ngày 19/06. Hồ sơ đang được hoàn thiện, dự kiến trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch trong tháng 12/2026.
Phạm vi đã được khoanh vùng dọc tuyến metro này gồm 5 khu vực quanh 10 nhà ga và depot Tham Lương, với tổng diện tích khoảng 940ha. Các khu vực trải từ trung tâm Bến Thành, Tao Đàn đến các ga thuộc khu vực Tân Bình và Tham Lương.
Khu vực ga Thủ Thiêm cũng đã được phê duyệt ranh giới TOD từ ngày 26/06, theo Quyết định 3845/QĐ-UBND. Thành phố dự kiến hoàn thành thẩm định, phê duyệt quy hoạch trong khoảng tháng 12/2026 đến tháng 01/2027.
Với metro số 1, đoạn Bến Thành - Suối Tiên, công tác xác định ranh giới TOD đang ở bước lấy ý kiến, dự kiến trình phê duyệt trong tháng 10/2026. Quy hoạch các khu vực quanh tuyến đường sắt đã vận hành này được lên lịch phê duyệt trong quý 1-2/2027.
Tiến độ chuẩn bị quy hoạch tại những tuyến còn lại kéo dài hơn. Ga Bình Khánh và đoạn metro Tham Lương - Củ Chi dự kiến hoàn thành báo cáo rà soát ranh giới trong quý 4/2026, sau đó phê duyệt quy hoạch trong quý 1-3/2027. Tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ cũng đang rà soát ranh giới, với kế hoạch hoàn thành lập và phê duyệt quy hoạch TOD trong quý 1-3/2027.
Riêng các tuyến Thủ Thiêm - Long Thành, metro số 4, giai đoạn 1 metro số 6, Suối Tiên - Thành phố mới Bình Dương và tuyến đường sắt đô thị số 2 đoạn Thành phố Thủ Dầu Một - TPHCM, các cơ quan đang chuẩn bị báo cáo rà soát ranh giới TOD trong quý 4/2026. Việc triển khai sẽ thực hiện sau khi phương án tuyến được phê duyệt.
Hành lang tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, nơi TPHCM đang chuẩn bị quy hoạch các khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD - Ảnh: VGP/Nam Đàn
|
Các khu vực TOD được quy hoạch để kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng trong phạm vi tiếp cận thuận tiện với giao thông công cộng. Theo Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND, ranh giới khu vực TOD bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính 1,000m tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot. Thành phố có thể điều chỉnh ranh giới khi cần thiết để phù hợp với sông rạch, ranh giới hành chính, ô phố và công trình hiện hữu.
Các khu vực này được định hướng ưu tiên giao thông công cộng, tổ chức lối đi bộ và đường dành cho xe đạp để người dân tiếp cận nhà ga thuận tiện, an toàn. Nhà ở có thể kết hợp với hoạt động thương mại, dịch vụ, văn phòng và các công trình phục vụ cộng đồng, với quy mô phát triển phù hợp khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Theo quy định tại Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND, hệ số sử dụng đất gộp tại các ô chức năng hỗn hợp, thương mại - dịch vụ và khu ở thuộc phạm vi TOD được phép tăng tối đa 1.5 lần so với quy chuẩn. Cơ chế này cho phép bố trí thêm diện tích sàn xây dựng tại những khu vực được quy hoạch phù hợp.
Thành phố cũng định hướng khai thác giá trị tăng thêm từ đất, không gian ngầm và không gian trên cao, gắn với các yêu cầu về phát triển xanh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng biến đổi khí hậu.
Áp lực hoàn thành 8 tuyến đường sắt trong 4 năm
Theo Sở Xây dựng, tiến độ là một trong những khó khăn lớn nhất khi triển khai TOD. TPHCM đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến, đoạn tuyến đường sắt ưu tiên trong 4 năm tới, đồng thời phải triển khai quy hoạch các khu vực quanh ga để bảo đảm phát triển đô thị đồng bộ với hệ thống đường sắt.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại những tuyến xuyên tâm nội đô có mật độ dân cư dày đặc tiềm ẩn nguy cơ kéo dài. Nhu cầu vốn đầu tư công và vốn huy động theo phương thức đối tác công tư (PPP) cũng rất lớn, đòi hỏi Thành phố sớm hoàn thiện phương án huy động vốn.
Riêng việc lập quy hoạch TOD, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề nghị phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan để thực hiện đồng thời các công việc như lập quy hoạch, lấy ý kiến cộng đồng dân cư, đánh giá môi trường chiến lược và thẩm định đa ngành.
Các giải pháp được đề xuất gồm hoàn thiện phương án huy động vốn, ban hành quy trình bồi thường và tái định cư thống nhất theo cơ chế đặc thù, cùng với kiểm soát tiến độ từng dự án.
Tử Kính