18 kiến nghị nhà đất chưa được chấp thuận của HoREA có gì đáng chú ý?
18 kiến nghị nhà đất chưa được chấp thuận của HoREA có gì đáng chú ý?
Dù nhiều đề xuất đã được chấp thuận hoặc đưa vào dự thảo luật, HoREA tiếp tục muốn giảm lãi vay nhà ở xã hội, tiền thuê đất và nới điều kiện đặt cọc.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa gửi Thủ tướng, Văn phòng Chính phủ và Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) văn bản ngày 22/09, tổng hợp kết quả xử lý các kiến nghị về bất động sản. Trong đó, 18 đầu mục được Hiệp hội xác định chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Báo cáo phục vụ cuộc họp do VCCI chủ trì ngày 23/09 theo chỉ đạo của Thủ tướng về rà soát chất lượng trả lời kiến nghị doanh nghiệp. Với những trường hợp bộ, ngành, địa phương phản hồi chưa rõ ràng, thực chất hoặc hiệu quả, VCCI được giao đề xuất hướng xử lý trước ngày 30 hằng tháng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đánh giá các cơ quan quản lý về cơ bản đã thực hiện tốt trách nhiệm giải trình. Hiệp hội dẫn trường hợp Novaland nhận văn bản hướng dẫn giải quyết vướng mắc dự án từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cùng những phản hồi dành cho người dân về cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn và ghi nợ tiền sử dụng đất.
Những kiến nghị đã được tiếp thu
Trong lĩnh vực đất đai, HoREA ghi nhận kết quả từ đề xuất cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, kể cả một số trường hợp đất không phải đất ở. Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 để thí điểm cơ chế này.
Tiền sử dụng đất khi chuyển một số loại đất vườn, ao, đất nông nghiệp có nguồn gốc gắn với đất ở sang đất ở cũng đã được điều chỉnh. Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, mức thu được chia thành 30%, 50% và 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp, tùy diện tích trong hoặc vượt hạn mức giao đất ở.
Với doanh nghiệp, khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung trong thời gian chưa tính nghĩa vụ tài chính được giảm từ 5.4% xuống 3.6%/năm. Cơ chế xử lý “dự án da beo” cũng có chuyển biến khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng hết thời hạn vẫn không hoàn tất phần còn lại, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét việc thu hồi đất theo quy định. Đề xuất điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi dự án chuyển sang nhà đầu tư mới đã được đưa vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Với nhà ở, các nội dung được tiếp thu liên quan đến cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn, phát triển nhà ở giá phù hợp để bán hoặc cho thuê, cải tạo chung cư cũ và xử lý tài sản thế chấp khi huy động vốn dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Chính sách nhà ở xã hội cũng được bổ sung thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15 và các quy định hướng dẫn.
Một số kiến nghị khác đã được đưa vào luật hoặc dự thảo, gồm cơ chế tín dụng cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản thế chấp của khoản nợ xấu, đặt cọc khi mua nhà hình thành trong tương lai và xử lý dự án BT. Với môi trường, đề xuất chỉ lập đánh giá sơ bộ tác động môi trường ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư, sau đó thực hiện báo cáo đánh giá tác động môi trường khi lập dự án khả thi, đã được quy định trong Luật Bảo vệ môi trường 2020.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết một số kiến nghị của Hiệp hội về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp thu, đưa vào các quy định pháp luật hoặc dự thảo luật sửa đổi - Ảnh: Quochoi.vn
|
Nhà ở xã hội: Khó vay vốn, người mua muốn giảm lãi suất
Trong nhóm kiến nghị chưa được chấp thuận, HoREA muốn khôi phục điều kiện cư trú đối với người mua nhà ở xã hội để ưu tiên đáp ứng nhu cầu của người đang sinh sống, làm việc tại địa phương có dự án.
Hiệp hội dẫn trường hợp dự án nhà ở xã hội số 324 Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, TPHCM chỉ có 750 căn hộ để bán, trả góp nhưng nhận hơn 12,000 hồ sơ đăng ký từ người cư trú tại nhiều tỉnh, thành. HoREA cũng đề nghị dùng cách gọi “mua, bán trả góp” thay cho “thuê mua” để người dân dễ hiểu hơn.
Vốn vay là vấn đề được nêu ở cả phía chủ đầu tư lẫn người mua. HoREA phản ánh hầu như không có doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội nào tiếp cận được gói tín dụng 145 ngàn tỷ đồng của 9 ngân hàng với lãi suất 6.1%/năm. Các đơn vị này phải vay thương mại, có trường hợp chịu lãi suất tới 14%/năm. Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo thực hiện hiệu quả gói tín dụng dành cho phân khúc này.
Lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội đã giảm từ 6.6% xuống 5.4%/năm. Ông Châu tiếp tục đề nghị hạ về 4.8%/năm như giai đoạn 2021-2024, cho rằng mức hiện tại còn cao so với khả năng tài chính của người thu nhập thấp.
Với người thu nhập trung bình, thấp chưa tiếp cận được nhà ở xã hội, Hiệp hội muốn dự thảo Luật Nhà ở bổ sung cơ chế riêng để phát triển nhà ở thương mại có giá bán phù hợp khả năng chi trả. HoREA viện dẫn kết luận tại Thông báo 64-TB/TW ngày 22/05 về việc phân khúc nhà ở giá phù hợp chưa được quan tâm đúng mức, doanh nghiệp thiếu động lực tham gia.
Các dự án nhà ở cho thuê cũng được đề nghị giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo HoREA, ưu đãi này từng được quy định cho nhà ở xã hội cho thuê từ năm 2015 nhưng chưa thực thi được do các luật thuế thiếu đồng bộ.
Hiệp hội còn muốn cho phép đăng ký doanh nghiệp một người tại căn hộ chung cư để giảm chi phí khởi nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp siêu nhỏ và hoạt động chuyển đổi số.
Với chung cư cũ, kiến nghị tập trung vào cách tính giá trị tài sản khi cải tạo, xây dựng lại. HoREA đề nghị không tính lại giá trị các phần xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước nhưng trước đây không được đưa vào giá bán căn hộ, như tường bao, mái, hành lang, cầu thang và hộp kỹ thuật. Giá trị quyền sử dụng đất ngoài ranh xây dựng khối đế chung cư cũng được đề xuất không tính khi thực hiện dự án cải tạo.
Tiền thuê đất, chuyển nhượng dự án và đặt cọc
Đối với tiền thuê đất hằng năm, HoREA muốn hạ trần tỷ lệ tính đơn giá từ 3% xuống 1.5%, giữ mức sàn 0.25%. Hiệp hội cho rằng bảng giá đất tăng khiến chi phí thuê đất của doanh nghiệp bị đội lên nhiều lần, làm tăng giá thành hàng hóa, dịch vụ.
Khoản tiền phải nộp thêm trong thời gian cơ quan chức năng chưa xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng tiếp tục được kiến nghị điều chỉnh. Sau khi mức thu giảm từ 5.4% xuống 3.6%/năm, HoREA đề nghị không thu khoản này đối với trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
Với dự án BT, tức nhà đầu tư xây dựng công trình rồi chuyển giao cho Nhà nước theo hợp đồng, HoREA muốn bổ sung quy định chuyển tiếp về thời điểm xác định giá đất của quỹ đất dùng để thanh toán. Những mốc được đề xuất gồm khi Nhà nước quyết định giao hoặc cho thuê đất, khi ký hoặc ký tắt hợp đồng BT, hoặc lúc nhà đầu tư bàn giao công trình.
Hai kiến nghị khác liên quan đến chủ thể và thời hạn sử dụng đất. Hiệp hội đề nghị quy định rõ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam và hộ gia đình theo pháp luật dân sự là người sử dụng đất. Khi dự án đổi chủ, thời hạn sử dụng đất được đề xuất xác định theo thời hạn điều chỉnh của dự án đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư mua toàn bộ cổ phần nhưng không làm thay đổi pháp nhân doanh nghiệp.
Trong kinh doanh bất động sản, HoREA muốn mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất cả trong lẫn ngoài dự án. Theo Hiệp hội, kiến nghị nhằm tăng khả năng bảo vệ người mua đất nền ngoài dự án trước những trường hợp lừa đảo.
Với dự án chuyển nhượng khi chủ đầu tư cũ chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, ông Châu đề xuất cho bên nhận chuyển nhượng tiếp tục nộp các khoản còn thiếu, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và phí liên quan nếu có. Trách nhiệm của bên mua phải được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.
Một kiến nghị khác là cho chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai sớm hơn. HoREA đề xuất thời điểm dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định và chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều kiện quy định. Hiệp hội cho rằng doanh nghiệp đã bỏ vốn lớn để tạo lập quỹ đất và chuẩn bị dự án ở giai đoạn này.
Muốn giảm thêm thủ tục và chi phí môi trường
Với Luật Đầu tư, HoREA đề nghị đơn giản hóa thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giao về luật chuyên ngành, coi đây là “thủ tục khai sinh dự án”. Hiệp hội phản ánh Sở Tài chính phải lấy ý kiến nhiều sở, ngành ở bước đầu, trong khi sau khi được chấp thuận, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện các thủ tục chi tiết hơn tại những cơ quan chuyên môn.
Hai kiến nghị cuối cùng liên quan đến xử lý nước thải. HoREA muốn xem xét áp dụng mức B đối với nước thải khu công nghiệp, khu dân cư ở những trường hợp phù hợp, thay cho yêu cầu mức A mà Hiệp hội cho rằng làm tăng chi phí đầu tư và vận hành.
HoREA cũng đề nghị xử lý tình trạng “phí chồng phí” tại khu dân cư. Theo phản ánh, hộ dân đóng phí xử lý nước thải qua hóa đơn nước sạch, với mức bằng 20% giá nước sạch được Hiệp hội nêu trong báo cáo, còn chủ đầu tư vẫn phải trả chi phí vận hành nhà máy xử lý nước thải riêng của dự án.
Tử Kính