Mở đường công nhận hàng trăm ngàn khu nhà trọ là nhà ở xã hội
Mở đường công nhận hàng trăm ngàn khu nhà trọ là nhà ở xã hội
HoREA đề xuất công nhận những khu trọ đáp ứng điều kiện về đất đai, xây dựng và phòng cháy là nhà ở xã hội. Cả nước có khoảng 200 ngàn khu trọ, cung cấp chỗ ở cho 4.5 triệu người.
Trong văn bản góp ý đợt 1 đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng và các bộ liên quan ngày 26/07, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị xác định nhà ở riêng lẻ của cá nhân có nhiều phòng cho thuê dài hạn, thường gọi là khu nhà trọ, là nhà ở xã hội nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Luật Nhà ở 2023 đã cho phép cá nhân đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê. Tuy nhiên, HoREA muốn dự thảo mới gọi đích danh khu nhà trọ nhiều phòng, đồng thời thiết lập khung quản lý riêng về đất đai, xây dựng, phòng cháy, tiêu chuẩn phòng ở và giá thuê. Nếu được tiếp thu, những dãy trọ đạt chuẩn sẽ có vị trí rõ ràng trong hệ thống nhà ở xã hội thay vì tiếp tục nằm ở vùng giao thoa giữa nhà ở và hoạt động kinh doanh phòng cho thuê.
Đằng sau kiến nghị là mạng lưới phòng trọ đang cung cấp chỗ ở cho hàng triệu công nhân, người lao động nhập cư và hộ gia đình thu nhập thấp. Theo số liệu của HoREA, TPHCM trước khi hợp nhất có hơn 60 ngàn khu trọ với trên 600 ngàn phòng, cung cấp chỗ ở dài hạn cho hơn 1.4 triệu người. Mỗi phòng rộng 15m2, thường có bếp và khu vệ sinh, giá thuê vào khoảng 2 triệu đồng/tháng.
Từ quy mô trên, Hiệp hội ước tính cả nước có khoảng 200 ngàn khu trọ, giải quyết nhu cầu chỗ ở cho 4.5 triệu người. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng mạng lưới này đã “chia lửa” với Nhà nước, đặc biệt tại các đô thị lớn và địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp.
Dù đảm nhận một phần đáng kể nhu cầu nhà ở, chủ khu trọ hiện chưa được công nhận là cá nhân đầu tư nhà ở xã hội cho người thuộc diện hưởng chính sách thuê, nên cũng chưa tiếp cận các ưu đãi tương ứng. Theo quy định thuế trước đây được HoREA dẫn lại, họ còn bị xếp chung với khách sạn mini và cơ sở cho thuê phòng theo ngày, giờ, chịu thuế khoán 7% doanh thu, gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% thuế thu nhập cá nhân.
Những dãy trọ đang cung cấp chỗ ở cho hàng triệu công nhân, người lao động nhập cư và hộ gia đình thu nhập thấp - Ảnh minh họa tạo bởi ChatGPT
|
Khu trọ phải vượt qua những “cửa ải” nào?
Theo điều khoản do HoREA đề xuất, không phải mọi khu trọ hiện hữu đều mặc nhiên trở thành nhà ở xã hội. Trước hết, chủ nhà phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Công trình phải tuân thủ quy định xây dựng, bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy và nằm trên tuyến đường đủ điều kiện để xe chữa cháy tiếp cận khi xảy ra sự cố.
Bộ Xây dựng được đề nghị ban hành tiêu chuẩn phòng ở và quy chế quản lý riêng. Như vậy, việc công nhận không chỉ dựa vào hình thức cho thuê dài hạn mà còn phụ thuộc tính pháp lý của khu đất, chất lượng công trình, an toàn của người thuê và quá trình vận hành sau đó.
Giá phòng vẫn do chủ nhà và người thuê thỏa thuận nhưng phải nằm trong giới hạn do địa phương quy định. Tuy nhiên, kiến nghị hiện chưa làm rõ cách xác định mức trần, thủ tục và cơ quan công nhận, hồ sơ chủ nhà phải nộp cũng như các ưu đãi cụ thể sau khi khu trọ được đưa vào hệ thống nhà ở xã hội.
Kiến nghị về khu trọ nằm trong hướng tiếp cận rộng hơn của HoREA đối với thị trường nhà thuê. Hiệp hội đề xuất chia nhà ở thành 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, qua đó xây dựng cơ chế riêng cho từng loại thay vì nghiêng chủ yếu về sản phẩm để bán.
Nhà lưu trú công nhân cũng được đề nghị xác định là nhà ở xã hội và có thể xây dựng cả trong lẫn ngoài khu công nghiệp. Sản phẩm gồm phòng cho một hoặc hai người và căn hộ dành cho người lao động cùng gia đình. HoREA cho rằng mô hình phòng tập thể 4-8 người với giường tầng ngày càng thiếu phù hợp vì không bảo đảm không gian riêng.
Trường hợp được dẫn ra là Công ty Giày Pou Yen tại phường Bình Tân, doanh nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, có diện tích hơn 100ha và sử dụng trên 55 ngàn lao động, khoảng 80% là người nhập cư. Nhiều người phải thuê trọ tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh, khiến doanh nghiệp tổ chức hàng trăm lượt xe đưa đón mỗi ngày. HoREA đề xuất cho những doanh nghiệp có nhu cầu tương tự xây nhà lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ, giúp người lao động rút ngắn quãng đường đi làm.
Ký túc xá dành cho học sinh, sinh viên và học viên cũng được đề nghị đưa vào nhóm nhà ở xã hội cho thuê. Hiệp hội dẫn khu ký túc xá Đại học Quốc gia TPHCM rộng 42ha, cung cấp 35.5 ngàn chỗ ở, đồng thời cho rằng dự thảo cần định danh rõ loại hình này và bổ sung cơ chế phát triển, quản lý tương ứng.
Một nhóm khác được đề nghị mở rộng chính sách là cán bộ, công chức và viên chức có nhà cách nơi làm việc trên 15-20km hoặc mất hơn 1-1.5 giờ di chuyển, nhất là sau khi địa giới các địa phương được sắp xếp lại.
Ông Lê Hoàng Châu đồng thời kiến nghị bỏ quy định ngăn người đã mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tiếp tục mua, thuê mua loại nhà này. Theo lập luận, một số người có thể chuyển sang nhà thương mại vừa túi tiền khi tích lũy đủ tài chính hoặc được người thân hỗ trợ, qua đó trả lại căn nhà cũ cho thị trường và giảm hàng người chờ mua. HoREA vẫn đồng tình với thời hạn hạn chế chuyển nhượng 5 năm để ngăn trục lợi, nhưng đề xuất có ngoại lệ cho trường hợp bất khả kháng.
Đề xuất bỏ mức lợi nhuận định sẵn đối với chủ đầu tư
Với nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA đề nghị giá bán, thuê mua và thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với khách hàng nhưng không được vượt khung tối đa do UBND cấp tỉnh ban hành. Người mua và người thuê vẫn có quyền thương lượng, song giá cuối cùng phải nằm dưới một “mái trần” riêng của từng địa phương.
Theo cách tiếp cận này, cả nước sẽ không dùng một mức giá chung để xác định nhà vừa túi tiền. Trần giá được xây dựng theo từng khu vực, bám mặt bằng thị trường và khả năng chi trả của người dân. HoREA lấy ví dụ giá nhà trung cao cấp tại các phường Lái Thiêu, Bình Hòa và Thuận An đã từ 60 triệu đồng/m2 trở lên thì TPHCM có thể quy định nhà thương mại giá phù hợp tại khu vực Tây Bắc Thành phố, thuộc địa bàn Bình Dương cũ, không vượt 50 triệu đồng/m2.
Giá thuê cũng được đưa vào cùng cơ chế kiểm soát. Nhờ đó, người thuê có thể đối chiếu mức chủ nhà đưa ra với khung giá được Nhà nước công bố, thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên.
Ở chiều ngược lại, HoREA đề nghị bỏ mức lợi nhuận định sẵn đối với chủ đầu tư. Doanh nghiệp được chủ động tính toán chi phí và lợi nhuận kỳ vọng, miễn giá sản phẩm đến tay khách hàng không vượt giới hạn địa phương. Nói cách khác, Nhà nước vẫn giữ phần “trần”, còn dư địa sinh lời phụ thuộc khả năng tạo quỹ đất, tiết giảm chi phí và tổ chức vận hành của từng đơn vị.
Hiệp hội cho rằng cơ chế này có thể kéo thêm doanh nghiệp vào phân khúc nhà vừa túi tiền mà không buộc tất cả cùng chịu một tỷ suất lợi nhuận. Việc tham gia vẫn hoàn toàn tự nguyện và phụ thuộc chiến lược kinh doanh của từng đơn vị. HoREA dẫn trường hợp Nam Long đã phát triển 8 dự án EHome trong khoảng 20 năm. Công ty TNHH Lê Thành cũng đầu tư 3,000 căn nhà thương mại cho thuê trong 49 năm và 930 căn nhà ở xã hội cho thuê bằng vốn tư nhân. Quỹ đất tại các dự án này đều do doanh nghiệp tự tạo lập.
Bên cạnh giá, Hiệp hội đề nghị dựng lại chuẩn tối thiểu cho phòng cho thuê. Quy định cũ từng yêu cầu diện tích sử dụng ít nhất 10m2, chiều rộng thông thủy từ 2.4m và chiều cao tại vị trí thấp nhất từ 2.7m, nhưng đã được thay thế từ năm 2021 mà chưa có bộ tiêu chuẩn tương ứng. Quy chuẩn mới sẽ giúp địa phương có căn cứ quản lý, đồng thời giúp người thuê biết căn phòng mình trả tiền có bảo đảm điều kiện sống tối thiểu hay không.
Về nghĩa vụ của chủ đầu tư, dự thảo quy định dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí nhà cho thuê và nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. HoREA đề nghị chỉ miễn nghĩa vụ về nhà ở xã hội, bởi bản thân dự án nhà thương mại giá phù hợp đã có thể phát triển sản phẩm để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê.
Tử Kính