Đất chưa đủ điều kiện vẫn mang đi góp vốn: Vì sao nhiều giao dịch bị tuyên vô hiệu?
Đất chưa đủ điều kiện vẫn mang đi góp vốn: Vì sao nhiều giao dịch bị tuyên vô hiệu?
Trong hoạt động đầu tư và kinh doanh hiện nay, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phương thức phổ biến, đặc biệt đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng, thương mại và sản xuất.
Một trong những nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến tranh chấp là các bên thực hiện việc góp vốn khi quyền sử dụng đất chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện gồm: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương theo quy định của pháp luật; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Đây là những điều kiện mang tính bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện việc góp vốn, việc vi phạm các điều kiện nêu trên có thể bị tuyên vô hiệu, dưới đây là các rủi ro thường gặp.
Góp vốn bằng đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong nhiều vụ việc, người sử dụng đất đã quản lý và sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do tin tưởng vào nguồn gốc sử dụng đất hoặc các giấy tờ mua bán đang có, các bên vẫn tiến hành ký kết hợp đồng góp vốn và ghi nhận phần vốn góp trong hồ sơ doanh nghiệp.
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp chỉ phát hiện sai sót này sau khi đã nhận góp vốn hoặc khi phát sinh tranh chấp giữa các thành viên. Khi đó, phần vốn góp bằng quyền sử dụng đất có thể không được công nhận, dẫn đến việc phải điều chỉnh lại vốn điều lệ, tỷ lệ sở hữu và quyền quản lý doanh nghiệp.
Đất đang có tranh chấp vẫn mang đi góp vốn
Một trong những điều kiện để góp vốn bằng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm. Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp người sử dụng đất cố tình che giấu thông tin hoặc doanh nghiệp không thực hiện đầy đủ hoạt động thẩm định pháp lý trước khi tiếp nhận tài sản góp vốn.
Khi quyền sử dụng đất đang là đối tượng tranh chấp giữa các thành viên gia đình, giữa những người đồng thừa kế hoặc đang được cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết thì việc góp vốn tiềm ẩn nguy cơ rất lớn. Nếu sau đó cơ quan có thẩm quyền xác định người góp vốn không phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp thì giao dịch góp vốn có thể bị vô hiệu.
Rủi ro này đặc biệt nghiêm trọng đối với các doanh nghiệp sử dụng chính phần đất góp vốn để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay. Một khi quyền sử dụng đất bị tranh chấp hoặc giao dịch góp vốn bị vô hiệu thì hoạt động đầu tư liên quan cũng có thể bị ảnh hưởng.
Không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp
Một trong những hiểu lầm thường gặp khi cho rằng việc ghi nhận quyền sử dụng đất trong điều lệ công ty hoặc biên bản góp vốn đã làm phát sinh quyền sở hữu của doanh nghiệp đối với tài sản đó.
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2020 sửa đổi, bổ sung 2025 quy định thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định của pháp luật. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải thực hiện thủ tục chuyển quyền tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Điều này cho thấy việc ký kết hợp đồng góp vốn mới chỉ là bước đầu tiên. Để hoàn tất việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, các bên còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Trong thực tiễn xét xử, đây là nguyên nhân phát sinh rất nhiều tranh chấp người góp vốn sau đó chuyển nhượng đất cho người khác, dùng đất để thế chấp hoặc phát sinh tranh chấp thừa kế. Khi quyền sử dụng đất vẫn đứng tên cá nhân thì doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh quyền lợi của mình.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung nhưng thiếu sự đồng ý của đồng sở hữu
Một rủi ro khác xuất hiện khá phổ biến là việc quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người nhưng chỉ có một người đứng ra ký kết hợp đồng góp vốn.
Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Đối với sở hữu chung của các thành viên gia đình, trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên. Về tài sản chung của vợ chồng, theo Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 cũng quy định việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng.
Trong nhiều trường hợp, Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người nhưng quyền sử dụng đất thực tế là tài sản chung hình thành trong thời kỳ hôn nhân hoặc của thành viên hộ gia đình. Nếu người đứng tên tự ý góp vốn mà không có sự đồng ý của người còn lại thì giao dịch có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu một phần khi tranh chấp phát sinh.
Đất đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án không được dùng để góp vốn
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 xác định rõ người sử dụng đất không được thực hiện quyền góp vốn nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.
Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án và bảo đảm hiệu lực của hoạt động thi hành án dân sự. Nếu người sử dụng đất cố tình góp vốn bằng tài sản đang bị kê biên thì giao dịch có thể bị vô hiệu. Đối với doanh nghiệp nhận góp vốn, việc không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản có thể dẫn đến nguy cơ mất toàn bộ giá trị vốn góp và phát sinh tranh chấp.
Do đó, để hạn chế nguy cơ giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, doanh nghiệp cần thực hiện việc thẩm định pháp lý toàn diện trước khi tiếp nhận tài sản góp vốn. Nội dung thẩm định không chỉ dừng lại ở việc kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn phải xem xét nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, quy hoạch, thời hạn sử dụng đất và các hạn chế pháp lý khác. Đồng thời, doanh nghiệp cần bảo đảm hợp đồng góp vốn được lập đầy đủ và thủ tục đăng ký biến động đất đai được hoàn tất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
Việc rà soát kỹ hồ sơ pháp lý và tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật là cần thiết nhằm bảo đảm giá trị pháp lý của phần vốn góp và sự ổn định trong hoạt động của doanh nghiệp.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng