TPHCM: Mặt tiền “vàng” nhưng vắng khách thuê, chuyện không chỉ ở khu trung tâm

Những tháng cuối năm, thị trường nhà mặt bằng cho thuê tại TPHCM ghi nhận làn sóng trả mặt bằng diễn ra không chỉ ở trung tâm mà còn lan dần ra khu vực xung quanh. Nhiều tuyến đường sầm uất ngày càng xuất hiện loạt mặt bằng trống, phần nào phản ánh sự thay đổi căn bản trong cách thức kinh doanh và tiêu dùng.

Mặt bằng 2 mặt tiền tại các con đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Ngô Đức Kế tràn ngập tình trạng bỏ trống hoàn toàn hoặc bỏ trống tầng trệt - Ảnh: Thượng Ngọc

Chạy dọc theo đường liên phường Nguyễn Trãi, không khó bắt gặp những mặt bằng lớn, căn nhà ngay góc phố bị bỏ trống hoặc treo biển cho thuê chằng chịt - Ảnh: Thượng Ngọc

Kể cả thương hiệu vàng bạc lớn như PNJ cũng rời bỏ con đường Nguyễn Trãi sầm uất - Ảnh: Thượng Ngọc

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, việc mặt bằng kinh doanh bị bỏ trống không còn là câu chuyện mang tính thời điểm hay chỉ xuất hiện khi kinh tế khó khăn. Bản chất của xu hướng này đến từ sự thay đổi trong phương thức mua hàng. Người tiêu dùng hiện nay không còn thói quen đi ngang, ghé vào và mua hàng như trước, thay vào đó ưu tiên mua sắm qua các nền tảng thương mại điện tử, livestream, xem đánh giá sản phẩm trước khi quyết định chi tiêu.

“Khi hành vi tiêu dùng thay đổi, người bán không còn nhất thiết phải bám trụ nhà mặt phố. Họ có thể bán hàng từ chung cư, nhà riêng, thậm chí kho bãi ở xa trung tâm nhưng vẫn tiếp cận được khách hàng, qua đó tiết kiệm đáng kể chi phí mặt bằng”, ông Quốc Anh nhận định.

Thực tế, chức năng truyền thống của nhà mặt phố là tạo độ nhận diện và thu hút khách vãng lai đang suy giảm rõ rệt. Hiện nay, nhóm ngành vẫn khai thác tương đối hiệu quả mặt bằng phố lớn chủ yếu là ăn uống và ngân hàng, song không phải tuyến đường nào cũng có thể sống khỏe nếu chỉ dựa vào các ngành này. Về lâu dài, nhà mặt phố đang dần quay trở lại đúng bản chất là nhà để ở nhiều hơn là kinh doanh đại trà, dù vẫn tồn tại vấn đề ô nhiễm tiếng ồn và môi trường.

Hai con đường nối trung tâm thành phố đến khu phía Tây là 3 tháng 2 và Kinh Dương Vương cũng không tránh khỏi tình trạng nhiều mặt bằng lớn đìu hiu - Ảnh: Thượng Ngọc

Dù có mặt tiền hướng thẳng ra vòng xoay Phú Lâm, phòng giao dịch SCB Hậu Giang cũ chưa tìm được chủ thuê mới - Ảnh: Thượng Ngọc

Trên đường Lê Đại Hành (trái) cắt ngang đường3 tháng 2 ghi nhận sự rời đi của các thương hiệu có tiếng như Chăn Ra Thanh Thủy hay chuỗi cắt tóc 30Shine. Mặt bằng (phải) với 2 mặt tiền 3 tháng 2 và Lãnh Binh Thăng bị bỏ trống và có dấu hiệu xuống cấp - Ảnh: Thượng Ngọc

Thống kê của CBRE cho thấy đến quý 3/2025, ngành hàng ăn uống tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong số các giao dịch thuê mặt bằng bán lẻ với 35%, theo sau là thời trang (20%) và phong cách sống (16%). Tuy nhiên, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm đã tăng lên 6.7%, tăng 1.5 điểm % so với quý trước và 1.3 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Trong khi khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức trống 7.1%, tuy giảm 0.9 điểm % so với quý trước và 0.3 điểm % so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cho thấy áp lực vẫn hiện hữu trên diện rộng.

Một điểm sáng hiếm hoi của thị trường là làn sóng mở rộng mặt bằng của hàng loạt thương hiệu như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie, Xian Niu Lau, Colorist… Trước áp lực các thương hiệu Trung Quốc mở rộng hàng loạt, các nhãn hàng trong nước cũng đang nỗ lực gia tăng sự hiện diện của mình trên thị trường, có thể kể đến sự mở rộng từ các thương hiệu như Hapas, Every Half, Highlands, Phuc Long, Cheese Coffee...

Những mặt bằng ở góc đường với 2 mặt tiền nằm chờ chủ thuê mới trên đường Châu Văn Liêm, quận 5 cũ - Ảnh: Thượng Ngọc

Về phía các tiểu thương, chị Minh Trang, một chủ cửa hàng trà bánh tại quận Phú Nhuận cũ, TPHCM cho biết, chi phí mặt bằng là gánh nặng lớn nhất khiến nhiều tiểu thương quyết định rút khỏi cửa hàng vật lý. “Tiền thuê thấp cũng 7-8 triệu đồng/tháng, có khi 10-15 triệu đồng chưa kể điện nước, internet. Doanh thu 100 triệu đồng thì riêng tiền nhà đã chiếm gần 10%”, chị nói.

Bên cạnh chi phí, việc bán hàng online giúp người kinh doanh linh hoạt hơn về thời gian, không phải thuê thêm nhân sự trông coi cửa hàng.

Trên những con đường giao thông tấp nập như Phan Đăng Lưu hay nhiều dịch vụ giải trí như Phan Xích Long vẫn không khó để tìm thấy những mặt bằng lớn bị bỏ trống - Ảnh: Thượng Ngọc

Ngoài ra, chị Trang đánh giá tình hình chung năm nay sức mua hàng tiêu dùng đã giảm khá nhiều và xu hướng chuyển sang mua online ngày càng mạnh, giá cả khi mua online cũng tốt hơn do có các chương trình khuyến mãi, ưu đãi mua trên livestream.

“Các chính sách về thuế, về hoá đơn làm cho những người buôn bán nhỏ, hộ kinh doanh, tiểu thương sợ bị phạt, sợ làm sai trong khi tình hình buôn bán lại không khả quan nên nhiều người chọn rút về nhà làm. Có thể về nhà bán online không được như bán offline nhưng tâm lý là đỡ được rất nhiều chi phí, làm ít thì sai ít, làm nhiều sai nhiều”, chị Trang cho biết thêm.

Các mặt bằng nằm ở góc đường Điện Biên Phủ - Phạm Ngọc Thạch hay Pasteur – Trần Quốc Toản cũng trong tình trạng đóng cửa cài then - Ảnh: Thượng Ngọc

Đáng chú ý, theo ông Quốc Anh, dù mặt bằng trống gia tăng, nhiều chủ nhà vẫn chưa sẵn sàng giảm giá thuê do lo ngại ảnh hưởng đến định giá tài sản. Điều này tạo ra thế khó khi người thuê cảm thấy chi phí quá cao trong bối cảnh doanh thu sụt giảm. Tuy nhiên, về dài hạn, việc điều chỉnh giá thuê là điều khó tránh khỏi, không chỉ tại Việt Nam mà đã diễn ra từ sớm ở nhiều thị trường như Trung Quốc.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giai đoạn 2015-2025, giá nhà mặt phố trung tâm TP.HCM đã tăng 134%, thấp hơn đất nền nhưng vẫn là mức tăng đáng kể. Khi giá thuê leo thang nhanh hơn khả năng sinh lời từ kinh doanh, áp lực trả mặt bằng vào mỗi dịp cuối năm được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới.

Hà Lễ

FILI