Những chính sách định hình thị trường bất động sản năm 2025

Những chính sách định hình thị trường bất động sản năm 2025

Năm qua, thị trường bất động sản đón nhận loạt chính sách quan trọng, trải rộng từ tín dụng, đất đai đến cơ chế phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, qua đó cho thấy nỗ lực rõ nét trong việc khơi thông nguồn cung và tạo động lực cho thị trường của Nhà nước.

1. Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Nghị quyết 254/2025/QH15 được thông qua ngày 11/12, trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 và các luật sửa đổi, bổ sung đã có hiệu lực; song thực tiễn triển khai tại nhiều địa phương còn phát sinh khó khăn, vướng mắc về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất; xác định giá đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nghị quyết bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia; đồng thời cho phép thu hồi đất theo tiến độ dự án, tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nghị quyết quy định linh hoạt hơn về thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, rút ngắn thời gian thực hiện dự án nhưng vẫn bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Bên cạnh đó, Nghị quyết thống nhất căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi, xác định rõ vai trò của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, góp phần khắc phục tình trạng chậm xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố áp dụng từ ngày 1/1/2026 là cơ sở quan trọng để nâng cao tính minh bạch, ổn định trong quản lý giá đất.

Nghị quyết mở rộng thẩm quyền cho địa phương, đơn giản hóa một số thủ tục hành chính nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh.

Nghị quyết 254/2025/QH15 giúp triển khai nhanh nhiều công trình phục vụ quốc phòng, an ninh (Ảnh minh họa)

2. Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP, trường hợp được cấp Giấy chứng nhận với diện tích đất ở nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, tiền sử dụng đất được xác định bằng diện tích đất ở được công nhận nhân với giá đất ở tại Bảng giá đất và áp dụng mức thu 70%. Ngược lại, nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp đã nộp tiền nhưng mức thu thấp hơn quy định tại thời điểm nộp, số tiền đã nộp được quy đổi tương ứng với tỷ lệ diện tích đã hoàn thành nghĩa vụ; phần diện tích còn lại tiếp tục nộp tiền theo mức 70%.

Đối với phần diện tích còn lại, theo Điểm c Khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024, nếu được công nhận là đất ở và cấp Giấy chứng nhận thì tiền sử dụng đất thu bằng 100% giá đất ở tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.

Bên cạnh đó, Nghị định 291 sửa đổi, bổ sung một số nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất tại Điều 17 Nghị định 103. Hộ gia đình, cá nhân được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng 1 lần với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận đất ở. Với người nghèo và đồng bào dân tộc thiểu số, chỉ áp dụng cho trường hợp thường trú tại nơi có đất.

Nghị định 291 quy định không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đất xây dựng nhà ở thương mại.

Ngoài ra, người có thẩm quyền giao đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất ngay khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Nghị định 291 cho phép người có thẩm quyền giao đất theo Luật Đất đai 2024 được miễn tiền sử dụng đất ngay khi giao đất (Ảnh minh họa)

3. Trường hợp khác được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Theo Nghị định 230/2025/NĐ-CP, nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được thực hiện theo Điều 157 Luật Đất đai 2024 và quy định liên quan tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Theo Nghị định 230, người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ quyết định việc miễn khi ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; một số trường hợp đặc biệt, thẩm quyền quyết định miễn tiền thuê đất thuộc cơ quan thuế. Người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn, giảm không phải làm thủ tục đề nghị mà chỉ cần cung cấp thông tin chứng minh thuộc diện được hưởng chính sách.

Nghị định 230 quy định miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với các trường hợp giao đất tái định cư, giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ và các hộ dân làng chài, người sinh sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến khu tái định cư theo quy hoạch. Đồng thời, giảm 30% tiền sử dụng đất hằng năm đối với đất quốc phòng kết hợp lao động sản xuất, xây dựng kinh tế; trường hợp sử dụng đất không đúng phương án phê duyệt thì phải nộp lại số tiền đã giảm.

Ngoài ra, Nghị định cho phép miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp cần thiết nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội.

Nghị định quy định giảm 30% tiền thuê đất phải nộp của năm 2025 với người sử dụng đất đang thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền hằng năm.

Nghị định 230 giúp quy định rõ thẩm quyền, trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất (Ảnh minh họa)

4. Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai

Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là việc xác định rõ khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường”. Theo đó, chuyển nhượng được hiểu là các giao dịch đã hoàn tất thủ tục thuế, phí, lệ phí, đã đăng ký biến động đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng, trừ trường hợp mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định này giúp khắc phục tình trạng hiểu và áp dụng không thống nhất trước đây.

Nghị định làm rõ thông tin đầu vào để định giá đất, bao gồm giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường và giá đất trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nguồn thông tin được lấy từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giá đất, cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký đất đai, các tổ chức đấu giá, sàn giao dịch bất động sản và thông tin điều tra, khảo sát. Giá mặt bằng chung được xác định theo bình quân số học và lựa chọn thông tin theo thứ tự ưu tiên phù hợp.

Bên cạnh đó, nghị định quy định thứ tự ưu tiên khi lựa chọn các thửa đất so sánh để định giá, dựa trên khoảng cách địa lý, mức độ tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thời điểm phát sinh thông tin, không bị giới hạn bởi địa giới hành chính cấp xã trong phạm vi cấp tỉnh.

Nghị định 226 bổ sung điều kiện năng lực đối với tổ chức tư vấn điều tra, đánh giá đất đai và tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp.

Nghị định 226 giúp bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch và phù hợp hơn với yêu cầu thực tiễn trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024 (Ảnh minh họa)

5. Phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 1/7/2025, UBND và Chủ tịch UBND cấp xã được giao thêm hàng loạt thẩm quyền trước đây thuộc cấp huyện, bao gồm: thu hồi đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; cưỡng chế thu hồi đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, cộng đồng dân cư và phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất để phát triển khu dân cư nông thôn.

Nghị định 151 cũng phân quyền cho cấp xã trong xác định và thẩm định giá đất.

Một điểm mới đáng chú ý là từ ngày 1/7/2025, doanh nghiệp có thể làm việc trực tiếp với cấp xã khi thực hiện nhiều thủ tục đất đai đối với các dự án quy mô nhỏ hoặc chỉ triển khai trong phạm vi một xã.

Nghị định cũng cho phép UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá trong một số trường hợp như dự án phục vụ mục đích công cộng có yếu tố kinh doanh, dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc dự án thuê đất từ quỹ đất do Nhà nước quản lý, nếu không thuộc diện bắt buộc đấu giá theo Luật Đất đai 2024.

Nghị định đồng thời quy định không yêu cầu người dân chỉnh lý lại hồ sơ đất đai sau khi sắp xếp tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp; việc chỉnh lý sẽ được thực hiện tự động khi phát sinh thủ tục hành chính.

Nghị định 151 được đánh giá là bước phân cấp mạnh mẽ, góp phần rút ngắn thủ tục hành chính, tăng tính chủ động cho cấp cơ sở trong quản lý và sử dụng đất đai (Ảnh minh họa)

6. Thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội

Ngày 03/07/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 ngày 29/05/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Nghị định quy định việc UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với dự án nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công.

Trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên, việc lựa chọn theo thứ tự ưu tiên về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án nhà ở và việc là doanh nghiệp nhà nước; nếu chỉ 1 nhà đầu tư tham gia thì giao trực tiếp sau khi thẩm định.

Việc xác định giá nhà ở xã hội có thể thực hiện theo từng giai đoạn, từng công trình hoặc toàn bộ dự án. Sau khi công trình đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng và gửi cơ quan chuyên môn cấp tỉnh kiểm tra. Nếu giá theo quyết toán cao hơn giá đã ký hợp đồng thì không được thu thêm; nếu thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Nghị định 192/2025/NĐ-CP được ban hành nhằm cụ thể hóa cơ chế thí điểm, tháo gỡ thủ tục và tạo điều kiện đẩy nhanh triển khai các dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn đến năm 2030 (Ảnh minh họa)

7. Nghị định 87/2025/NĐ-CP quy định việc giảm tiền thuê đất năm 2024

Theo Nghị định, mức giảm tiền thuê đất áp dụng là 30% trên số tiền thuê đất phải nộp của năm 2024.

Đối tượng được giảm là người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp dưới hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, có hiệu lực trong năm 2024. Trường hợp trong năm 2024 chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai nhưng đã hoàn tất thủ tục tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị giảm tiền thuê đất cũng được giảm. Quy định này áp dụng cả với người sử dụng đất không thuộc diện miễn, giảm tiền thuê đất hoặc đã hết thời hạn được miễn, giảm theo pháp luật hiện hành.

Nghị định 87 giúp giảm tiền thuê đất 2024 cho cả người sử dụng đất không thuộc diện miễn, giảm tiền thuê đất hoặc đã hết thời hạn được miễn, giảm theo pháp luật hiện hành (Ảnh minh họa)

8. Tháo gỡ vướng mắc cho hàng loạt dự án nhà ở thương mại

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024 quy định: nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác. Điều này dẫn đến nhiều dự án nhà ở (đặc biệt là nhà ở thương mại) không thể tiếp tục thực hiện, khi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để triển khai dự án có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Trước vướng mắc này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 01/04/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 01/04/2025 đến hết ngày 31/03/2030.

Nghị định cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua - vừa bán”. Điểm nhấn trong Nghị định là doanh nghiệp có được đất, người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nước không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí...

Điểm nhấn của Nghị định 75 là doanh nghiệp có được đất, người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nước không phải thu hồi đất nhưng vẫn không bị thất thoát thuế, phí (Ảnh minh họa)

Hà Lễ

FILI