Bất động sản nhà ở: Nhiều ông lớn tiếp tục “sống” nhờ nguồn thu khác

Bất động sản nhà ở: Nhiều ông lớn tiếp tục “sống” nhờ nguồn thu khác

Lợi nhuận nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở đạt hơn 29 ngàn tỷ đồng trong quý 3/2026, gấp hơn 3 lần cùng kỳ. Riêng Vinhomes đóng góp 80% lãi ròng toàn ngành, trong khi loạt các ông lớn khác phải trông vào các nguồn thu ngoài hoạt động cốt lõi.

Thị trường bất động sản nhà ở đón nhận quý 3 kinh doanh khởi sắc với mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận vượt xa cùng kỳ. Tuy nhiên, đằng sau những con số ấn tượng là sự phân hóa mạnh, một số doanh nghiệp lớn vẫn phải dựa vào nguồn thu nhập khác để duy trì.

Theo thống kê từ VietstockFinance, 79 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên HOSE, HNX và UPCoM đạt tổng doanh thu thuần hơn 106.6 ngàn tỷ đồng trong quý 3, tăng 134% so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng hơn 29 ngàn tỷ, tăng 215%. Biên lãi gộp toàn ngành tăng mạnh từ 29% lên 55%.

So với quý trước, doanh thu tiếp tục tăng 35%, nhưng lợi nhuận lại giảm 14%. Tính chung 9 tháng đầu năm, toàn ngành mang về gần 267.4 ngàn tỷ đồng doanh thu và gần 92.8 ngàn tỷ lợi nhuận, gấp 2.4 lần và 3.9 lần cùng kỳ năm trước.

Nguồn: VietstockFinance

Vinhomes đóng góp 80% lợi nhuận toàn ngành

Quý 3, Vinhomes (HOSE: VHM) tiếp tục cho thấy sự vượt trội cả về quy mô lẫn tốc độ tăng trưởng, với lợi nhuận ròng hơn 23.1 ngàn tỷ đồng, gấp 5.5 lần cùng kỳ và chiếm tới 80% tổng lợi nhuận của toàn ngành. Sau 9 tháng, doanh nghiệp đạt gần 71.4 ngàn tỷ đồng lợi nhuận, tăng gần 400% so với cùng kỳ và vượt 25% chỉ tiêu cả năm dù vẫn còn một quý kinh doanh phía trước.

Theo Vinhomes, tăng trưởng chủ yếu đến từ các dự án Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Ocean Park 2 và 3, cùng một số dự án khác. Đến cuối tháng 9, giá trị bất động sản đã bán nhưng chưa bàn giao đạt 185.6 ngàn tỷ đồng, gấp 1.7 lần mức bình quân giai đoạn 2021-2025.

Xếp ngay sau là Vincom Retail (HOSE: VRE) với hơn 1.5 ngàn tỷ, tăng 11%. Lũy kế 9 tháng, lợi nhuận của VRE hơn 4.7 ngàn tỷ đồng, tăng 25%.

Một số ông lớn phụ thuộc nguồn thu khác

Nếu VHM hưởng lợi rõ nét từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, không ít doanh nghiệp lớn lại có điểm chung khi phải phụ thuộc vào các khoản thu ngoài hoạt động chính.

Novaland (HOSE: NVL) là trường hợp đáng chú ý, đạt hơn 1.1 ngàn tỷ đồng lợi nhuận trong quý 3, đảo chiều so với khoản lỗ hơn 878 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Trong đó, Novaland nhận 718 tỷ đồng lãi cho vay và hợp tác đầu tư, gần 240 tỷ đồng lãi tỷ giá và 173 tỷ đồng thu nhập từ chiết khấu khoản vay.

Kết thúc 9 tháng, NVL đạt gần 3 ngàn tỷ lợi nhuận, đảo chiều so với khoản lỗ gần 1.5 ngàn tỷ cùng kỳ và vượt mục tiêu lợi nhuận cả năm, dù doanh thu mới đạt chưa bằng một nửa kế hoạch. Novaland giải trình, kết quả cải thiện nhờ tăng lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản tại Victoria Village, Aqua City và Sunrise Riverside.

Phát Đạt (HOSE: PDR) thoát lỗ trong quý 3 nhờ chuyển nhượng một phần vốn tại công ty con, với khoản lãi hơn 10 tỷ đồng, giảm 88% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 14 quý.

Đáng chú ý, doanh thu hoạt động tài chính gần 710 tỷ đồng, gấp 394 lần cùng kỳ. Phần lớn đến từ quá trình tái cơ cấu danh mục đầu tư, nổi bật là thương vụ chuyển nhượng 49.95% cổ phần tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cao tầng Thuận An 2 vào cuối tháng 9.

Giao dịch có tổng giá trị gần 1,881 tỷ đồng, trong đó PDR đã nhận hơn 1,567 tỷ đồng ở đợt thanh toán đầu tiên. Sau khi chuyển nhượng, tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại Cao ốc Hòa Phú còn hơn 49.9%. Riêng khoản lãi từ thương vụ này đạt gần 663 tỷ đồng. Sau 9 tháng, PDR mới thực hiện được 27% kế hoạch lợi nhuận năm.

Dù doanh thu lao dốc 96%, xuống thấp nhất 12 năm, do doanh thu chuyển nhượng bất động sản suy yếu. Lợi nhuận quý 3 Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) đạt gần 176 tỷ đồng, giảm 26% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 6 quý, nhờ điểm tựa đến từ các công ty liên doanh, liên kết với khoản lợi nhuận gần 133 tỷ đồng, thực hiện được 85% chỉ tiêu lợi nhuận sau 9 tháng.

Trong khi đó, An Gia (HOSE: AGG) có doanh thu bán căn hộ xuống thấp nhất kể từ khi niêm yết. Tuy nhiên, hoạt động tài chính mang về hơn 43 tỷ đồng, hơn gấp đôi cùng kỳ, phần lớn từ lãi tiền gửi và cho vay, giúp lãi ròng hơn 15 tỷ đồng, giảm 86%. Đồng thời, vượt xa kế hoạch lợi nhuận sau 9 tháng.

Nguồn: VietstockFinance

SJS làm một quý kiếm lãi gần bằng 6 năm

SJ Group (HOSE: SJS) đứng đầu danh sách tăng trưởng với lãi ròng quý 3 hơn ngàn tỷ đồng, gấp 351 lần cùng kỳ, gần bằng tổng lợi nhuận của cả giai đoạn 2020-2025. Kết quả kỷ lục chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại dự án Nam An Khánh, đưa lợi nhuận 9 tháng vượt kế hoạch cả năm.

Nhờ chuyển nhượng và ghi nhận doanh thu từ 19 căn nhà tại dự án Green City Bình Dương, Becamex UDJ (UPCoM: UDJ) lãi hơn 27 tỷ đồng, tăng 1,332% so với cùng kỳ, sau hai quý liên tiếp thua lỗ và là mức cao nhất trong 14 năm qua, vượt chỉ tiêu lợi nhuận cả năm.

Tập đoàn Bất động sản CRV (HOSE: CRV) khép lại quý 2 năm tài chính 2026 (niên độ từ 01/07 - 30/09) với kết quả kinh doanh kỷ lục. Doanh thu thuần đạt hơn 1.7 ngàn tỷ và lợi nhuận ròng gần 686 tỷ đồng, gấp 24 và 33 lần cùng kỳ.

CRV cho biết, động lực đến từ việc Công ty bắt đầu bàn giao các sản phẩm của dự án trọng điểm Khu đô thị mới Hoàng Huy New City - II cho khách hàng. Tuy vậy, doanh nghiệp mới thực hiện được 42% mục tiêu lợi nhuận sau 9 tháng.

Nguồn: VietstockFinance

37 doanh nghiệp hụt hơi

Ở chiều ngược lại, không phải doanh nghiệp nào cũng tận dụng được đà tăng trưởng chung. Trong tổng số 79 đơn vị được thống kê, có tới 37 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận giảm so với cùng kỳ.

Bất động sản Thế Kỷ (HOSE: CRE) là trường hợp giảm mạnh nhất khi lãi ròng chỉ còn hơn 200 triệu đồng, giảm 99%. Doanh nghiệp lý giải, lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng khiến nhà đầu tư và khách hàng thận trọng hơn, kéo theo giao dịch bất động sản trong kỳ suy giảm.

Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group, HNX: KSF) có quý kinh doanh kém tích cực khi lợi nhuận giảm hơn 97%, còn hơn 34 tỷ đồng. Nguyên nhân đến từ doanh thu chuyển nhượng và kinh doanh bất động sản tại các công ty con sụt giảm, trong khi chi phí tài chính tăng hơn 70% do lãi vay và lãi chậm trả. Sau 9 tháng Sunshine Group lãi gần 4.7 ngàn tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ kết quả nửa đầu năm.

Lợi nhuận ròng của CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HOSE: HDC) giảm 88% trên nền cao của cùng kỳ, còn gần 63 tỷ đồng, do không còn ghi nhận khoản lãi từ bán cổ phần. Sau 9 tháng, doanh nghiệp mới đạt được 34% kế hoạch lợi nhuận năm.

Sự chững lại của thị trường bất động sản đang tác động đồng thời đến hai mảng kinh doanh chính của CTCP Bluemarq Group (HOSE: DXG), từ chuyển nhượng sản phẩm đến môi giới, khiến lợi nhuận đi lùi 84% so với cùng kỳ, về còn hơn 15 tỷ đồng, thực hiện 40% kế hoạch sau 3 quý.

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, HOSE: DIG) cũng có lợi nhuận giảm 64%, còn 77 tỷ đồng, do mảng chủ lực kinh doanh bất động sản suy giảm.

Nguồn: VietstockFinance

NTL lỗ kỷ lục do đầu tư chứng khoán

Sau khi mang lại nguồn thu đáng kể trong các quý trước, danh mục chứng khoán kinh doanh hơn 600 tỷ đồng của CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, HOSE: NTL) quay đầu gây sức ép lên kết quả kinh doanh. Khoản dự phòng tăng mạnh khiến doanh nghiệp lỗ kỷ lục gần 77 tỷ đồng trong quý 3, xóa sạch lợi nhuận kiếm được trong giai đoạn từ quý 1/2025 – quý 2/2026, với hơn 41 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, lỗ ròng gần 56 tỷ đồng.

Ngoài NTL, 5 doanh nghiệp khác tiếp tục báo lỗ trong quý 3. Nặng nhất là CTCP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (HNX: API) với lỗ ròng 37 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết, thị trường bất động sản chịu nhiều tác động tiêu cực, khiến nhu cầu giảm mạnh. Trong điều kiện giao dịch không thuận lợi, API chưa đẩy mạnh các đợt mở bán mới. Sau 9 tháng, công ty lỗ 91 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với khoản lỗ 7 tỷ đồng cùng kỳ.

CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch ITC (UPCoM: VCR) lỗ ròng gần 34 tỷ đồng do tiếp tục không có doanh thu, trong khi chi phí tài chính tăng cao. Đây là quý thứ 14 liên tiếp doanh nghiệp thua lỗ, nâng tổng lỗ lũy kế đến cuối tháng 9 lên hơn 720 tỷ đồng.

CTCP Vạn Phát Hưng (HOSE: VPH) lỗ gần 14 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ 10 tỷ, đánh dấu quý thứ 3 liên tục lỗ, do suy giảm mạnh doanh thu bất động sản và áp lực gia tăng chi phí lãi vay.

Hai đơn vị khác cũng nằm trong nhóm này gồm CTCP Đầu tư và Thương mại Dầu khí Nghệ An (UPCoM: PXA) lỗ gần 2 tỷ đồng và CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị VINAHUD (UPCoM: VHD) lỗ gần 1 tỷ đồng.

Nguồn: VietstockFinance

Thanh Tú

FILI