Trung Quốc siết “vòng kim cô” với doanh nghiệp bất động sản

Trung Quốc siết “vòng kim cô” với doanh nghiệp bất động sản

Cải cách quy định bán nhà và huy động vốn nhiều khả năng sẽ tiếp tục tạo lợi thế cho các doanh nghiệp quốc doanh.

Người mua nhà tiềm năng tại một triển lãm bất động sản ở Trùng Khánh, Trung Quốc, ngày 3/9. Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn lao dốc, nhiều người vẫn đứng ngoài thị trường. (Ảnh: VCG/AP)

Không lâu trước đây, các ông lớn bất động sản Trung Quốc hẳn sẽ cạnh tranh quyết liệt để giành một khu đất đắc địa như khu vực từng là chợ đầu mối hải sản ở Thượng Hải.

Khu đất rộng 11.9 ha nằm tại một khu vực sầm uất của thành phố lớn nhất Trung Quốc, ngay cạnh ngôi chùa Trấn Như có lịch sử lâu đời. Khu vực này có khả năng kết nối giao thông bằng đường sắt thuận tiện và sở hữu điều mà Ding Zuyu, một cựu lãnh đạo kỳ cựu trong ngành bất động sản, gọi là “môi trường thương mại và kinh doanh đã phát triển” cùng “giá trị vị trí khan hiếm”.

Khi khu đất được đưa ra đấu giá ngày 31/8, ngay trước mùa cao điểm mua nhà thường niên tại Trung Quốc, giá trúng thầu lên tới 15.02 tỷ NDT (2.24 tỷ USD) - mức cao nhất trong tất cả các thương vụ bán đất tại Thượng Hải trong năm nay.

Nhưng bên thắng cuộc, tập đoàn bất động sản quốc doanh China Overseas Land & Investment, là đơn vị duy nhất nộp hồ sơ tham gia đấu giá và chỉ đưa ra mức giá đúng bằng giá khởi điểm mà chính quyền thành phố đặt ra.

Cuộc đấu giá diễn ra chỉ 3 ngày sau khi giới chức Bắc Kinh công bố những thay đổi sâu rộng đối với các quy định về bán nhà mới và huy động vốn cho phát triển bất động sản. Điều này cho thấy lĩnh vực bất động sản Trung Quốc - từng là động lực lớn nhất của hoạt động kinh tế trong nước - đã bị thu hẹp và kiểm soát đến mức nào.

Sau cú điều chỉnh đau đớn của thị trường, bắt nguồn từ các biện pháp chính sách nhằm hạ nhiệt làn sóng đầu tư bất động sản đầu cơ dựa trên nợ, hoạt động phát triển bất động sản ngày càng nằm trong tay các doanh nghiệp Nhà nước như China Overseas Land, những công ty có thể dễ dàng tiếp cận nguồn hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng quốc doanh.

Nhà sáng lập China Evergrande Group, Hứa Gia Ấn, bị kết án tù chung thân ngày 20/8 với các cáo buộc gian lận và hối lộ. Sau khi tập đoàn này sụp đổ, hơn 1.5 triệu căn nhà đã được bán trước nhưng chưa hoàn thiện. (Ảnh: Tân Hoa Xã/AP)

Các biện pháp mới được công bố gần đây khó có thể tạo ra một đợt phục hồi của thị trường hay xoa dịu tâm lý lo lắng của người tiêu dùng. Tuy nhiên, chúng dường như đang định hình hướng đi cho ngành bất động sản trong tương lai, khi những bất ổn kinh tế và tài chính kéo dài nhiều năm dần lắng xuống, phù hợp với lời cảnh báo của Chủ tịch Tập Cận Bình rằng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”.

Griffin Chan, chuyên gia phân tích của Citigroup, thậm chí gọi các chính sách mới là “cuộc cách mạng thứ ba trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc”, sau những cải cách trước đó vào năm 1998 và 2002.

Thay đổi lớn nhất là các chủ đầu tư giờ đây chỉ được phép bắt đầu bán căn hộ sau khi phần kết cấu của tòa nhà hoàn thành, thay vì có thể mở bán ngay từ khi mới đặt nền móng.

Một phần mục tiêu của quy định này là loại bỏ nguy cơ người mua nhà gần như trắng tay nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính trước khi hoàn thành công trình. Sự sụp đổ của những doanh nghiệp tư nhân lớn như China Evergrande Group từ năm 2021 khiến hàng triệu người mua mắc kẹt với những căn hộ chưa hoàn thiện, gây ra các cuộc biểu tình tại nhiều nơi ở Trung Quốc.

Ở thời kỳ đỉnh cao của cơn sốt bất động sản, có tới 95% số nhà mới được bán trước khi xây dựng.

Theo các chuyên gia phân tích, mô hình bán nhà trước khi hoàn thiện này đóng vai trò quan trọng trong việc thổi phồng bong bóng bất động sản Trung Quốc.

“Thứ nhất, mô hình này cung cấp cho các chủ đầu tư nguồn vốn giá rẻ và ít bị kiểm soát, thúc đẩy mở rộng nhanh chóng và xây dựng quá mức. Thứ hai, nó khuếch đại rủi ro tài chính: một số chủ đầu tư sử dụng tiền thu được từ việc bán trước các dự án mới để bù đắp thiếu hụt tại những dự án hiện hữu”, Julian Evans-Pritchard, Trưởng bộ phận kinh tế Trung Quốc tại Capital Economics, viết trong một báo cáo gửi khách hàng.

Xây dựng nhà ở tại Thượng Hải ngày 23/9. Các chuyên gia phân tích dự báo số lượng nhà ở khởi công có thể giảm mạnh trong năm 2027. Ảnh: Wataru Suzuki.

Khi thị trường ở giai đoạn nóng nhất, tiền đặt cọc, tiền trả trước của khách hàng và các khoản giải ngân thế chấp chiếm phần lớn nguồn vốn của các chủ đầu tư.

Giờ đây, ngay cả tiền giải ngân từ các khoản thế chấp cũng sẽ đến muộn hơn, khi các biện pháp được công bố hồi tháng 8 yêu cầu trì hoãn việc chuyển tiền cho đến khi công trình hoàn thành và giữ tiền của khách hàng trong tài khoản ký quỹ. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý tài chính cũng đã công bố những biện pháp nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn thị trường vốn của các chủ đầu tư.

Các biện pháp tháng 8 cũng kéo dài thời hạn thế chấp tối đa lên 40 năm, từ 30 năm, nhằm giảm mức trả nợ hàng tháng. Hôm thứ Ba, Bộ Tài chính Trung Quốc tiếp tục công bố chính sách trợ cấp lãi suất cho các khoản vay thế chấp dành cho người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, nhu cầu đối với các khoản vay dài hạn hơn vẫn chưa rõ ràng. Một số dữ liệu cho thấy người tiêu dùng Trung Quốc hiện có xu hướng tránh vay nợ và ưu tiên thanh toán bằng tiền mặt nếu có thể.

Theo Viện Nghiên cứu Beike, 1/4 giao dịch nhà đã qua sử dụng tại Thâm Quyến trong nửa đầu năm nay không sử dụng khoản vay thế chấp, tăng từ khoảng 1/6 cách đây 2 năm.

Mặc dù chính quyền địa phương sẽ cần thời gian để triển khai các biện pháp mới, một số chuyên gia phân tích đã nhìn thấy dấu hiệu cải thiện tâm lý thị trường.

Theo Chan của Citi, doanh số nhà mới tại 34 thành phố tăng 26% trong 2 tuần đầu tháng 9 so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc cao cấp dường như đang vững vàng nhất. Cuối tháng 7, 100 căn hộ tại dự án hạng sang Anlan Shanghai, có sự tham gia của China Overseas Land, China Merchants Shekou và một số doanh nghiệp Nhà nước khác, đã được bán hết chỉ trong 30 phút, theo truyền thông địa phương. Giá mỗi căn dao động từ 24 triệu đến 42 triệu NDT.

Giá nhà tại những trung tâm công nghệ mới nổi như Tô Châu và Hợp Phì cũng đang có dấu hiệu ổn định trở lại.

“Chúng ta đang có một nền kinh tế hình chữ K, trong đó nhóm người giàu nhất tiếp tục trở nên giàu hơn”, Alvin Huang, chuyên gia phân tích bất động sản tại CITIC CLSA ở Hong Kong, nhận định.

100 căn hộ tại Anlan Shanghai, dự án cao cấp do China Overseas Land và China Merchants Shekou hợp tác phát triển, đã được bán hết chỉ trong 30 phút vào tháng 7/2026, với giá từ 24 triệu đến 42 triệu Nhân dân tệ/căn. Ảnh: Wataru Suzuki.

Tuy nhiên, rất ít chuyên gia phân tích kỳ vọng các biện pháp mới sẽ tạo ra sự phục hồi bền vững về doanh số hoặc giá nhà mới.

Tỉnh Hải Nam ở miền Nam Trung Quốc đã chủ động hạn chế bán nhà trước từ năm 2020, nhưng Evans-Pritchard của Capital Economics lưu ý rằng giá nhà tại đây nhìn chung vẫn giảm tương tự phần còn lại của cả nước.

Tại nhiều nơi, người mua đang chuyển sang thị trường nhà cũ. Trong nửa đầu năm 2026, diện tích nhà hiện hữu được giao dịch tại Trung Quốc lần đầu tiên vượt diện tích nhà mới, theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia (NBS).

Tại Thượng Hải, lượng diện tích nhà ở hiện hữu được mua trong 8 tháng đầu năm cao gần gấp 4 lần diện tích nhà mới, theo dữ liệu của China Real Estate Information.

“Vẫn có rất nhiều chủ nhà tìm đến chúng tôi để bán bất động sản”, một môi giới chuyên phân khúc nhà cao cấp tại quận Từ Hối, Thượng Hải, cho biết. Người này nói thêm rằng giá nhà tại khu vực đã giảm 10-20% trong năm qua.

“Đây là thị trường của người mua vì lượng hàng tồn kho đã tăng”, người này nói.

Mô hình một dự án bất động sản được trưng bày tại Quảng Châu ngày 29/8. Người mua nhà ngày càng ưu tiên thị trường thứ cấp thay vì các dự án mới. Ảnh: VCG via Getty Images.

Trong bối cảnh đó và với những quy định chặt chẽ hơn, các chuyên gia phân tích dự báo hoạt động phát triển bất động sản sẽ tiếp tục chậm lại, nối dài mức giảm 19.9% của đầu tư bất động sản trong 8 tháng đầu năm 2026.

Chan của Citi dự báo lượng khởi công nhà ở và doanh số bán căn hộ mới sẽ giảm 30% trong cả năm 2027 và 2028.

Trong trường hợp không còn nguồn vốn trả trước từ khách hàng, ông ước tính các công ty bất động sản có thể phải tăng lượng vốn tự có đầu tư thêm 70-120% để duy trì tốc độ phát triển như trước.

Điều này sẽ tạo lợi thế cho các doanh nghiệp Nhà nước.

“Các chủ đầu tư sẽ chuyển sang vay ngân hàng và phát hành trái phiếu để bù đắp khoảng trống, và cả hai nguồn vốn này đều có lợi cho các doanh nghiệp Nhà nước”, Xiaoxi Zhang, chuyên gia phân tích tài chính Trung Quốc tại công ty nghiên cứu Gavekal Dragonomics, viết trong một báo cáo gửi khách hàng.

“Sự hậu thuẫn của chính phủ cho phép họ vay với lãi suất thấp hơn, qua đó tạo ra lợi thế đáng kể trong một ngành thâm dụng vốn... Nhiều chủ đầu tư tư nhân sẽ rời khỏi thị trường”, ông viết.

Tháng trước, China Overseas Land thắng đấu giá một khu đất đắc địa tại Thâm Quyến. Lần này, cuộc đấu giá kéo dài 257 vòng, với 6 doanh nghiệp khác có liên hệ với nhà nước cùng cạnh tranh. Cuối cùng, khu đất được bán với giá 2.55 tỷ NDT, cao hơn 125% so với giá khởi điểm.

Nhìn chung, điều kiện huy động vốn thắt chặt đang buộc các chủ đầu tư phải thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất.

“Các chủ đầu tư bất động sản đang thận trọng hơn trong việc mua đất nhằm duy trì dư địa cho việc định giá và biên lợi nhuận đối với các căn nhà hoàn thiện”, Zhang Wenjing, chuyên gia phân tích tại China Index Academy, đơn vị cung cấp dữ liệu bất động sản, cho biết.

Điều này gây ra vấn đề cho chính quyền địa phương, vốn trước đây phụ thuộc vào doanh thu từ bán đất và các nguồn thu liên quan đến phát triển bất động sản, có thời điểm chiếm tới 37% tổng thu nhập.

Theo China Index Academy, mức giá trung bình cao hơn giá khởi điểm tại các cuộc đấu giá đất ở 300 thành phố đã gần như giảm một nửa kể từ khi các biện pháp tháng 8 được công bố.

“Hiện chúng tôi dự báo doanh thu từ bán đất sẽ giảm 30% hoặc hơn trong năm nay, nhanh hơn nhiều so với mức giảm bình quân 17% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2025”, Lisheng Wang, chuyên gia kinh tế tại Goldman Sachs, viết trong một báo cáo hồi tháng trước.

“Chúng tôi cho rằng đà suy giảm nhiều khả năng sẽ kéo dài sang năm 2027 hoặc lâu hơn, với doanh thu cuối cùng giảm 80-90% so với đỉnh giữa năm 2021”, ông viết.

Tốc độ phát triển bất động sản chậm lại sẽ gây ra những tác động đáng kể đối với nền kinh tế.

Theo số liệu NBS, riêng bất động sản và xây dựng đã đóng góp 1/4 tăng trưởng kinh tế Trung Quốc trong năm 2020.

Goldman Sachs ước tính cú sụp đổ của thị trường bất động sản đã khiến tăng trưởng GDP Trung Quốc mất khoảng 2 điểm phần trăm trong năm 2024 và 2025.

Vũ Hạo

FILI