Người mua để ở nên chọn chung cư sơ cấp hay thứ cấp?
Người mua để ở nên chọn chung cư sơ cấp hay thứ cấp?
Chuyên gia cho rằng người cần nhận nhà ngay có thể ưu tiên chung cư thứ cấp để kiểm tra trực tiếp chất lượng công trình và môi trường sống. Ngược lại, nếu có thể chờ 2-3 năm, căn hộ sơ cấp với tiến độ thanh toán giãn theo thời gian sẽ giúp giảm áp lực tài chính.
Tại sự kiện toàn cảnh thị trường bất động sản quý 3/2026 của Batdongsan.com.vn, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng thời điểm nhận nhà và khả năng tài chính là hai yếu tố quan trọng khi lựa chọn giữa chung cư sơ cấp và thứ cấp.
Với người cần chỗ ở ngay, căn hộ thứ cấp có lợi thế vì có thể trực tiếp kiểm tra chất lượng xây dựng, tình trạng căn hộ, vận hành, cộng đồng cư dân và môi trường sống thực tế.
Ngược lại, với kế hoạch nhận nhà sau 2-3 năm, sản phẩm sơ cấp có thể phù hợp hơn nhờ tiến độ thanh toán giãn theo thời gian, giúp giảm áp lực tài chính và bảo đảm dòng tiền cho sinh hoạt hằng ngày.
Về tài chính, người mua căn hộ thứ cấp thường phải thanh toán phần lớn giá trị ngay từ đầu hoặc vay khoản tiền lớn nếu sử dụng đòn bẩy. Bù lại, mặt bằng giá của phân khúc này hiện có lợi thế khi đang giảm gấp rưỡi so với chung cư sơ cấp. Trong khi đó, các dự án mở bán mới thường áp dụng chính sách thanh toán ưu đãi và hỗ trợ lãi suất vay.
Để lựa chọn chính xác, người mua nên đặt hai dự án đang cân nhắc lên bàn cân và tính tổng chi phí của mỗi phương án. Ngoài giá mua, cần tính cả tiền lãi vay phải trả và khoản tiết kiệm thực tế từ chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc các chính sách thanh toán, để có thể đánh giá đúng phương án nào phù hợp hơn.
Pháp lý và chi phí phát sinh cũng là những yếu tố không thể bỏ qua. Với căn hộ sơ cấp, người mua cần kiểm tra uy tín chủ đầu tư, tiến độ triển khai và tính đầy đủ của hồ sơ pháp lý. Đối với căn hộ thứ cấp, người mua cần rà soát tình trạng sổ, hiện trạng căn hộ, chi phí cải tạo và chất lượng nội thất bàn giao để hạn chế rủi ro phát sinh.
Cuối cùng, ông Cảnh lưu ý rằng hiện chung cư đang có những mức giảm giá nhất định, nhưng chưa đồng nghĩa với việc căn hộ đã rẻ. Với nhu cầu an cư, nên ưu tiên những căn hộ có vị trí thuận tiện, đáp ứng tốt sinh hoạt và việc đi lại hằng ngày, thay vì chỉ nhìn vào mức giảm giá.
Chung cư dẫn dắt nhu cầu tại Hà Nội
Báo cáo về thị trường Hà Nội, chuyên gia Batdongsan.com.vn cho biết thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa các loại hình. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, trong khi nhà riêng và biệt thự chịu ảnh hưởng nhiều hơn từ mặt bằng giá, thông tin quy hoạch và chính sách tài chính.
Trong cơ cấu tìm kiếm, chung cư ngày càng chiếm ưu thế khi tỷ trọng mức độ quan tâm tăng lên 52%, trong khi đất nền giảm còn 13% và nhà riêng 18%. Dù sức hút tăng lên, mặt bằng giá vẫn điều chỉnh. So với quý 2/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang.
 Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Đáng chú ý, giá rao bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm mạnh hơn sơ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán thứ cấp giảm 15%, trong khi mức giảm ở phân khúc sơ cấp là 9%. Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý 3/2026, cao hơn mức 46% của phân khúc sơ cấp.
Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá nhìn chung ổn định nhưng có sự phân hóa giữa các khu vực. Cụ thể, Hoàn Kiếm ghi nhận giá rao bán giảm 8% so với quý trước, Đông Anh và Cầu Giấy cùng giảm 5%.
Đối với biệt thự, mức độ quan tâm tại Hà Nội có xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoài lõi trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các trục hạ tầng trọng điểm.
Vì sao chung cư lại được săn đón hơn đất nền?
Lý giải cho việc tỷ trọng quan tâm chung cư tăng trong khi đất nền suy giảm, ông Hà Nhiệm – Giám đốc Khu vực miền Trung Batdongsan.com.vn nhận định sự chuyển dịch này mang tính tất yếu và có cơ sở duy trì lâu dài, xuất phát từ nguồn cung, chi phí đầu tư và thay đổi trong nhu cầu ở thực.
Nguyên nhân quan trọng là nguồn cung đất nền mới tại các đô thị lớn hầu như không có. Định hướng quy hoạch cùng những quy định pháp luật hạn chế phân lô bán nền khiến khả năng bổ sung nguồn cung ngày càng bị thu hẹp.
Bên cạnh đó là bài toán chi phí. Muốn sở hữu đất gần trung tâm, người mua hiện phải chuẩn bị khoảng 5-6 tỷ đồng tiền đất, cộng thêm 1-2 tỷ đồng xây dựng mới có được nơi ở hoàn chỉnh. Trong khi đó, với ngân sách khoảng 3 tỷ đồng, một gia đình trẻ đã có thể mua căn hộ hoàn thiện gồm 1-2 phòng ngủ tại vị trí thuận tiện.
“Phân khúc căn hộ đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư, học tập và sử dụng các tiện ích tích hợp, phù hợp với lối sống hiện đại của giới trẻ. Do đó, sự chuyển dịch sang chung cư không chỉ xuất phát từ biến động giá đất nền mà còn phản ánh những thay đổi về khả năng tài chính, nguồn cung và nhu cầu sử dụng nhà ở”, ông Nhiệm nói.
Thanh Tú