Lãi suất neo cao kéo thị trường nhà ở vào nhịp điều chỉnh mạnh
Lãi suất neo cao kéo thị trường nhà ở vào nhịp điều chỉnh mạnh
Lãi suất vay mua nhà thả nổi quanh 13-15%/năm đang là biến số chi phối đáng kể lên thị trường bất động sản nhà ở. Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung mới giảm 54%, lượng tiêu thụ giảm 36% so với cùng kỳ, còn giá bán điều chỉnh phổ biến 5-20% so với quý trước.
Lãi suất tăng gây áp lực lớn lên người mua nhà
Trong quý 3/2026, lãi suất cố định 12 tháng đầu của các khoản vay mua bất động sản phổ biến ở mức 8.5-11.5%/năm. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi lên 13%–15%/năm. So với hai quý đầu năm, mặt bằng thả nổi đã nhích thêm một bậc, quý 1 và quý 2 dao động 12-14%, sang quý 3 tăng lên 13-15%.
Diễn biến tại từng ngân hàng cho thấy rõ xu hướng đi lên. Lãi suất cho vay mua nhà cố định 12 tháng tại VPBank tăng từ 10% (tháng 3) lên 11.5% (tháng 9); Techcombank từ 9.5% lên 10.8%; Standard Chartered từ 7.5% lên 9.8%; Hong Leong Bank từ 8.9% lên 9.8%. Nhóm ngân hàng lớn giữ mức quanh 10%, trong đó Vietcombank 10%, VietinBank 10.2%, BIDV 10%, còn Agribank ở mức thấp nhất là 8.5%.
Ở chiều huy động, lãi suất tiết kiệm 12 tháng niêm yết tại Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV cùng tăng từ 5.2% lên 6.8%. Lãi suất tiết kiệm thực tế còn được cộng thêm 0.5-1.8% tùy ngân hàng, trong khi lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ có thể đến 3.5%.
Nguyên nhân khiến chi phí vốn khó hạ đến từ cả trong và ngoài nước. CPI bình quân 9 tháng tăng 4.52%, vượt nhẹ mục tiêu kiểm soát lạm phát 4.5% của cả năm. Bên ngoài, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) trong tháng 9/2026 nâng lãi suất thêm 0.25 điểm phần trăm, lần tăng đầu tiên sau 3 năm, đưa biên độ lãi suất điều hành lên 3.75-4%, tạo thêm sức ép lên tỷ giá và dòng vốn. Cùng với đó, room tín dụng tiếp tục bị kiểm soát.
Tác động của lãi suất lan ra cả hai phía. Với người mua, áp lực trả nợ sau giai đoạn ưu đãi khiến việc dùng đòn bẩy, nhất là các khoản vay dài hạn, được cân nhắc kỹ hơn; thanh khoản ở một số phân khúc vì thế chững lại. Với chủ đầu tư, chi phí tài chính tăng làm biên lợi nhuận thu hẹp và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. DXS-FERI đánh giá lãi suất cao cùng hạn mức tín dụng hạn chế đã tác động đáng kể đến quyết định mua, làm tâm lý quan sát và trì hoãn gia tăng.
Nguồn cung mở bán chậm lại, lượng hàng tích lũy lớn
Quý 3/2026, thị trường đón 12,357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm 2025. Miền Bắc chiếm 40% (với 4,933 sản phẩm), miền Nam chiếm 36% (4,392 sản phẩm), miền Trung 22% và miền Tây 2%.
Nhịp mở bán chậm lại có phần do yếu tố mùa vụ khi tháng 7 thường là giai đoạn doanh nghiệp hạn chế tổ chức sự kiện. Cả quý chỉ có 8 dự án khởi công, 20 dự án kick-off và 12 sự kiện mở bán, thấp hơn rõ so với hai quý đầu năm. Một số dự án đã kick-off để chuẩn bị thị trường nhưng chưa mở bán chính thức; chủ đầu tư dồn sức tiêu thụ giỏ hàng hiện hữu và hoàn thiện dự án để bàn giao.
Nhìn cả 9 tháng, nguồn cung mới vẫn đạt 49,657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn của Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes, Ecopark. Tổng nguồn cung sơ cấp (gồm hàng tồn và hàng mới) ước đạt 114,857 sản phẩm, tăng 21%. Miền Bắc dẫn đầu với 48,333 sản phẩm (42%), tiếp theo là miền Nam 37,592 sản phẩm (33%), miền Trung 19,232 sản phẩm (17%) và miền Tây 9,700 sản phẩm (8%). Nguồn cung thứ cấp cũng đa dạng hơn ở mọi phân khúc, do nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao trong năm 2026.
Tiêu thụ giảm về lượng, dồn vào dự án tốt
Lượng hấp thụ quý 3/2026 ước đạt 6,368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ. Lũy kế 9 tháng, thị trường tiêu thụ 32,469 sản phẩm sơ cấp, giảm 16%. Miền Bắc chiếm 47% lượng hấp thụ cả nước (15,129 sản phẩm), miền Nam 42% (13,693 sản phẩm), miền Trung 9% và miền Tây 2%.
Đặt cạnh nguồn cung tăng 21%, lượng tiêu thụ giảm 16% cho thấy khoảng cách cung – cầu đang nới rộng. Tỷ lệ hấp thụ tính trên tổng sản phẩm của các dự án đã công bố ở mức 20-25% trong quý 3, thấp hơn mức 20-30% của quý 2. Tỷ lệ hấp thụ 9 tháng tại cả bốn vùng đều giảm so với cùng kỳ, miền Nam 35-40%, miền Bắc 30-35%, miền Trung 13-18% (giảm 10-15 điểm phần trăm) và miền Tây chỉ 5-10%.
Dù vậy, sức mua tập trung rõ vào nhóm dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh. Ngược lại, các dự án chưa đáp ứng kỳ vọng về sản phẩm, trải nghiệm hoặc tiềm năng tăng trưởng bán chậm hơn. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn; đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế.
Giá bán điều chỉnh trên diện rộng
Giá bán sơ cấp quý 3/2026 giảm ở hầu hết loại hình và vùng thị trường, mức phổ biến 5-20% so với quý 2. Miền Bắc giảm mạnh nhất, 15-20% ở cả căn hộ, nhà thấp tầng và đất nền. Căn hộ tại miền Nam và miền Tây giảm nhẹ hơn, 5-10%.
Tại miền Bắc, căn hộ cao tầng có giá 45-160 triệu đồng/m², nhà thấp tầng trong khu đô thị 70-280 triệu đồng/m², đất nền 45-90 triệu đồng/m², cùng giảm 15-20%. Miền Trung ghi nhận căn hộ 30-100 triệu đồng/m², nhà thấp tầng 45-200 triệu đồng/m² và đất nền 15-75 triệu đồng/m², giảm 10-15%. Tại miền Nam, căn hộ dao động 36-145 triệu đồng/m², giảm 5-10%; nhà thấp tầng 50-320 triệu đồng/m² và đất nền 25-135 triệu đồng/m², giảm 10-15%.
Miền Tây có mặt bằng thấp nhất với căn hộ 30-55 triệu đồng/m² (giảm 5-10%), nhà thấp tầng 30-100 triệu đồng/m² và đất nền 10-40 triệu đồng/m² (cùng giảm 10-15%).
Trên thị trường thứ cấp, giá giảm mạnh hơn, đặc biệt ở những tài sản mà chủ sở hữu đang chịu áp lực lãi vay lớn. Đây là hệ quả trực tiếp của lãi suất cao: người đã dùng đòn bẩy buộc phải hạ giá để thoát hàng, trong khi người mua mới có thêm lựa chọn và thêm lý do để mặc cả.
Bức tranh quý 3/2026 cho thấy lãi suất cao đang tác động theo chuỗi. Chi phí vốn tăng khiến chủ đầu tư giãn nhịp mở bán, người mua kéo dài thời gian cân nhắc, tỷ lệ hấp thụ giảm và giá bán buộc phải điều chỉnh. Khi lãi suất thả nổi còn neo ở 13-15%/năm, thanh khoản khó cải thiện trên diện rộng. Sức mua sẽ tiếp tục dồn về những dự án giải được bài toán tài chính của người mua.
Ở chiều hỗ trợ, nền tảng trung - dài hạn của thị trường vẫn được củng cố. Trong 9 tháng, vốn đầu tư công giải ngân khoảng 643 ngàn tỷ đồng, đạt 62.6% kế hoạch và tăng khoảng 46% so với cùng kỳ. Các dự án hạ tầng như cao tốc TPHCM - Mộc Bài (khoảng 22,900 tỷ đồng) hay đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành (khoảng 134,000 tỷ đồng) mở rộng không gian đô thị và tạo nền cho giá trị bất động sản. DXS-FERI nhận định áp lực lãi suất trong ngắn hạn và động lực hạ tầng trong dài hạn đang tác động trái chiều nhau. Chính điều này đưa thị trường chuyển sang chọn sản phẩm theo giá trị thực, khả năng khai thác và năng lực tài chính của người mua.
Thu Minh