Phân biệt thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sở hữu căn hộ
Phân biệt thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sở hữu căn hộ
Thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sở hữu căn hộ thường bị nhầm lẫn trong quá trình mua bán, chuyển nhượng căn hộ. Luật Nhà ở năm 2023 đã có sự thay đổi đáng chú ý khi không tiếp tục quy định theo hướng đặt ra một thời hạn sở hữu chung đối với nhà chung cư, mà tập trung điều chỉnh về thời hạn sử dụng nhà chung cư, việc kiểm định, phá dỡ và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư là thời hạn của công trình
Theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Quy định này cho thấy thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với tuổi thọ và an toàn của công trình xây dựng, chứ không phải là thời hạn tồn tại của quyền sở hữu căn hộ. Pháp luật đặt ra yêu cầu xác định một khoảng thời gian mà công trình được thiết kế để đáp ứng yêu cầu về an toàn và công năng, đồng thời cho phép đánh giá lại tình trạng thực tế của công trình thông qua hoạt động kiểm định.
Khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng , hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo Điều 61 của Luật này. Như vậy, khi đến mốc thời hạn thiết kế, vấn đề pháp lý tiếp theo là kiểm định chất lượng công trình, chứ không phải tự động chấm dứt quyền sở hữu của từng chủ căn hộ.
Điều 61 Luật Nhà ở 2023 quy định về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải xác định nhà chung cư thuộc trường hợp chưa phải phá dỡ hay thuộc trường hợp phải phá dỡ theo khoản 2 Điều 59; nếu chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì phải xác định thời gian được tiếp tục sử dụng cho đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ. Kết luận kiểm định còn phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp phải phá dỡ bao gồm nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ hoặc thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư có kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng; hoặc nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính và các hệ thống hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng yêu cầu hoặc có nguy cơ mất an toàn. Ngoài ra, một số trường hợp hư hỏng kết cấu chính nhưng thuộc khu vực phải cải tạo, chỉnh trang đồng bộ theo quy hoạch cũng có thể thuộc diện phải phá dỡ.
Một chung cư cao cấp ở khu đô thị Thủ Thiêm, TPHCM - Ảnh: TM
|
Pháp luật hiện hành không đặt ra thời hạn sở hữu chung đối với căn hộ chung cư
Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn cố định sở hữu căn hộ chung cư. Các quyền của chủ sở hữu nhà ở được quy định tại Điều 10 Luật Nhà ở 2023, trong đó chủ sở hữu có quyền bất khả xâm phạm đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp; được cấp Giấy chứng nhận; được bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở và thực hiện các quyền khác theo quy định pháp luật.
Điều 9 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua, về nguyên tắc Giấy chứng nhận được cấp cho người mua, người thuê mua, trừ trường hợp thuộc luật định.
Đáng chú ý, khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở không thuộc trường hợp mua bán, thuê mua giữa chủ đầu tư dự án với người mua, thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đối với trường hợp mua bán, thuê mua giữa chủ đầu tư dự án với người mua, người thuê mua, thì thời điểm xác lập quyền sở hữu thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trường hợp nào căn hộ thực sự có thời hạn sở hữu?
Mặc dù pháp luật không đặt ra một thời hạn sở hữu chung đối với tất cả căn hộ chung cư, Luật Nhà ở 2023 lại cho phép tồn tại trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn.
Khoản 1 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 quy định các bên có thể thỏa thuận việc bên bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua. Khoản 2 Điều này yêu cầu các bên thỏa thuận về thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở, quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sở hữu, trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận; việc bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu; việc xử lý Giấy chứng nhận và các vấn đề liên quan. Nếu giao dịch mua bán có thỏa thuận về thời hạn sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận.
Theo khoản 2 Điều 166 Luật Nhà ở 2023 quy định khi hết thời hạn thì Giấy chứng nhận cấp cho bên mua không còn giá trị pháp lý. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho bên bán . Bên bán nhà ở hoặc người thừa kế hợp pháp của bên bán đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Như vậy, trong thực tế giao dịch, để xác định chính xác căn hộ được sở hữu lâu dài hay có thời hạn, người mua cần kiểm tra đồng thời hợp đồng mua bán, Giấy chứng nhận và hồ sơ pháp lý của dự án. Khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư phải ghi rõ nhiều nội dung quan trọng, trong đó có thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn căn hộ và các nội dung liên quan đến phần sở hữu chung, sử dụng chung.
Do đó, khi tiếp cận thông tin một dự án căn hộ được quảng cáo là “sở hữu 50 năm”, người mua cần làm rõ đây là 50 năm của thời hạn sử dụng công trình, 50 năm của thời hạn sử dụng đất hay 50 năm của thời hạn sở hữu nhà ở. Việc phân biệt chính xác các vấn đề này có ý nghĩa trực tiếp đối với giá trị pháp lý của căn hộ, khả năng chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và quyền lợi của chủ sở hữu về sau.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng