Nghị quyết 21: Quyền lợi người mua chung cư được bảo đảm, thị trường bất động sản hướng tới giá trị thực
Nghị quyết 21: Quyền lợi người mua chung cư được bảo đảm, thị trường bất động sản hướng tới giá trị thực
Các chuyên gia khẳng định, những quy định mới trong Nghị quyết 21 không chỉ bảo vệ quyền tài sản của người dân khi chung cư hết niên hạn, mà còn sử dụng các công cụ mạnh mẽ như thuế để dẹp bỏ vấn nạn đầu cơ, minh bạch hóa thị trường.
Tại hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" tổ chức sáng ngày 22/09, vấn đề thời hạn sử dụng căn hộ chung cư và những tác động sâu rộng của chính sách đất đai mới đã trở thành tâm điểm thảo luận. Đại diện cơ quan quản lý và các chuyên gia khẳng định những quy định mới không chỉ bảo vệ quyền tài sản của người dân khi chung cư hết niên hạn, mà còn sử dụng các công cụ mạnh mẽ như thuế để dẹp bỏ vấn nạn đầu cơ, minh bạch hóa thị trường.
"Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" tổ chức sáng ngày 22/09/2026. Ảnh: BTC
|
Quyền tài sản của người dân không mất đi khi chung cư hết hạn
Lý giải nguyên nhân vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư trở nên "nóng" trong thời gian qua, bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên mọi thay đổi chính sách đều tác động lớn đến tâm lý người dân. Dù Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và pháp luật xây dựng, nhưng cơ sở pháp lý trước đây chưa quy định rõ quyền lợi của người dân sau khi công trình hết hạn, dẫn đến tâm lý lo sợ bị mất trắng tài sản.
Để giải quyết triệt để vấn đề này, cơ quan soạn thảo đã cụ thể hóa các quyền lợi của chủ sở hữu trong dự thảo Luật Nhà ở nhằm thể chế hóa định hướng của Nghị quyết 21, với nguyên tắc xuyên suốt là quyền tài sản của người dân hoàn toàn không bị mất đi. Cụ thể, đối với các chung cư xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng, người dân sẽ được bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư, được quyền mua nhà ở xã hội, hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ sở hữu.
Đối với các chung cư xây dựng sau năm 1994, các chủ sở hữu có quyền thảo luận, đóng góp kinh phí để tiếp tục xây dựng, cải tạo lại chung cư mới ngay tại thời điểm hết hạn. Trong trường hợp không muốn đóng tiền, người dân hoàn toàn có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác để họ tiếp tục đóng góp xây dựng. Nếu chủ tài sản không đóng góp và cũng không bán lại, họ sẽ được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sở hữu chung khi phá dỡ công trình. Thậm chí, nếu khu vực đó bị thay đổi quy hoạch, không còn được phép xây chung cư, người dân vẫn được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.
Bà Hằng cũng nhấn mạnh 3 mục tiêu lớn của chính sách này. Thứ nhất là bảo đảm quyền tài sản rõ ràng. Thứ hai là tháo gỡ điểm nghẽn trong việc cải tạo chung cư cũ vốn đang bế tắc vì người dân lo ngại mất quyền lợi, gây ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn tính mạng. Thứ ba là thay đổi tâm lý sở hữu "mãi mãi" của người dân, qua đó tạo áp lực buộc các chủ đầu tư phải ưu tiên nâng cao chất lượng công trình thay vì để công trình xuống cấp theo thời gian làm giảm chất lượng sống.
Xóa bỏ thông tin sai lệch, thúc đẩy chất lượng công trình
Đồng tình với quan điểm trên, TS. Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI, cảnh báo về những cách hiểu sai lệch đang gây nhiễu thị trường. Ông chỉ ra hiện có nhiều thông tin đồn thổi mang tính thúc giục người dân mua chung cư trước khi Nghị quyết 21 có hiệu lực để được sở hữu lâu dài. TS. Hiếu khẳng định đây là những thông tin hoàn toàn sai lệch.
Phân tích về bản chất, TS. Hiếu cho biết định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải điều mới. Trong quá khứ, dù giấy chứng nhận không ghi thời hạn, người mua hoàn toàn mù mờ về quyền lợi pháp lý của họ khi công trình hỏng hóc, buộc phải tháo dỡ. Luật Nhà ở 2023 tạo ra bước ngoặt khi bắt đầu quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi tài sản hết kỳ sử dụng. Đến nay, Nghị quyết 21 tiếp tục là bước tiến hoàn thiện về khung pháp lý đối với sở hữu nhà chung cư, làm rõ quyền đối với căn hộ, đối với đất và việc phát triển công trình mới.
Tuy nhiên, TS. Hiếu cũng lưu ý thách thức trong việc thể chế hóa, đặc biệt là cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận. Cơ quan quản lý cần phân biệt rạch ròi giữa niên hạn theo thiết kế ban đầu và niên hạn sử dụng thực tế, bởi 2 mốc thời gian này có thể không trùng khớp. Việc làm rõ ràng các quy định này sẽ mang lại tác động tích cực khép kín, bởi khi thời hạn và chất lượng gắn liền với nhau, các nhà phát triển bất động sản buộc phải nâng cao chất lượng xây dựng để tăng tính cạnh tranh và thu hút khách hàng.
Dịch chuyển về giá trị thực và dùng thuế để trị nạn găm đất
Dưới góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - nhận định Nghị quyết 21 sẽ là kim chỉ nam để sửa đổi Luật Đất đai, hướng tới sự minh bạch, chặt chẽ. Khi các nền tảng dữ liệu, quy hoạch, định giá đất theo thị trường được thiết lập, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn chuyển đổi từ mức giá kỳ vọng ảo sang giá trị thực. Điều này giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin để mua nhà đúng giá, cơ quan quản lý có công cụ giám sát, cảnh báo sớm, và doanh nghiệp dễ dàng dự báo thị trường.
Sự điều tiết giá đất phù hợp sẽ là phao cứu sinh cho sức khỏe của các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong nước. TS. Đính phân tích hiện nay, chi phí tiếp cận đất đai cao đang bào mòn năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, đẩy giá thành hàng hóa lên cao, khó cạnh tranh với hàng ngoại nhập. Do đó, việc hạ nhiệt chi phí đất đai sẽ kích thích sản xuất. Đồng thời, sự điều tiết này cộng với việc thúc đẩy các loại hình nhà ở xã hội, nhà cho thuê sẽ giúp người dân dễ dàng tiếp cận chốn an cư với mức giá hợp lý hơn.
Đặc biệt, TS. Đính nhấn mạnh đến sức mạnh của các công cụ điều tiết, điển hình là thuế. Thuế sẽ được sử dụng để điều chỉnh trực tiếp hành vi của các chủ thể, đánh mạnh vào tình trạng đầu cơ, thổi giá và găm giữ đất đai gây lãng phí. Quy luật sắp tới sẽ là đất càng để lâu không khai thác, người sử dụng càng phải đóng thuế cao. Áp lực tài chính này buộc cả người dân, doanh nghiệp tư nhân lẫn các doanh nghiệp nhà nước phải thay đổi hành vi, tìm mọi cách đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả thay vì bỏ hoang. Sự minh bạch và công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất chính là chìa khóa để đưa đất đai trở thành động lực phát triển thực sự trong giai đoạn mới.
Cát Lam