Tổng Giám đốc CII Lê Quốc Bình: Không “chôn” vốn, chỉ mất lợi nhuận ngắn hạn, giá trị tài sản dài hạn vẫn còn
Tổng Giám đốc CII Lê Quốc Bình: Không “chôn” vốn, chỉ mất lợi nhuận ngắn hạn, giá trị tài sản dài hạn vẫn còn
Tại ĐHĐCĐ thường niên của CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: CII) sáng 28/04, ông Lê Quốc Bình chia sẻ với cổ đông một số thông tin “mang tính chất nóng”, vừa phát sinh và có thể ảnh hưởng lớn đến hướng đi của Doanh nghiệp giai đoạn tới.
Tính đến 8h30 ngày 28/04/2026, số đại biểu có mặt và đăng ký tham dự ĐHĐCĐ thường niên năm tài chính 2025 là 90 đại biểu, sở hữu và đại diện gần 404 triệu cổ phần, chiếm tỷ lệ 60.12% % trên tổng số cổ phần được quyền biểu quyết tại ĐHĐCĐ thường niên.
Thảo luận
Dự án TOD không dành cho đầu cơ
Rủi ro TOD Hàng Xanh rất lớn (pháp lý, giải phóng mặt bằng, tiếng ồn, mật độ…), CII xử lý thế nào?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Liên quan đến câu hỏi về chống rung, chống ồn trong dự án, thì tôi báo cáo là nội dung này đã được tính toán ngay từ đầu trong thiết kế. CII lựa chọn đơn vị tư vấn quốc tế không phải ngẫu nhiên. Đây là đơn vị đã thực hiện rất nhiều dự án tương tự trên thế giới, nên họ có đầy đủ kinh nghiệm để xử lý các vấn đề như tiếng ồn, bụi, tầm nhìn, khoảng cách giữa các công trình. Nếu cổ đông nhìn vào bản vẽ phối cảnh, sẽ thấy các tòa nhà được bố trí so le, xéo nhau, chứ không xếp thẳng hàng. Cách bố trí này không phải để tạo hình thức, mà có mục tiêu rất rõ: Giảm tiếng ồn; Hạn chế bụi; Tránh việc các căn hộ nhìn trực diện vào nhau; Tối ưu thông gió và không gian sống Đó là những yếu tố kỹ thuật đã được tính toán.
Vấn đề tiếp theo là quy mô dự án. Phải nói thẳng, đây là một dự án rất lớn. Không chỉ lớn với CII mà lớn với bất kỳ nhà đầu tư nào. Nếu hỏi 10 người, thì có thể 9 người sẽ nói là không làm được. Thực tế, rất nhiều nhà đầu tư - đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài - đã tiếp cận và quan tâm tới dự án này, vì nếu triển khai được thì giá trị mang lại là rất lớn. Do đó, dự án này vừa là cơ hội, vừa là thách thức rất lớn.
Khi làm việc với thành phố, chúng tôi cũng đã nói rõ: Nếu triển khai được mô hình này tại khu vực Hàng Xanh, thì đây không chỉ là một dự án riêng lẻ. Nó có thể trở thành một mô hình mẫu để: Điều chỉnh quy hoạch đô thị; Tái cấu trúc hệ thống giao thông; Phát triển các đô thị theo trục giao thông; Và có thể nhân rộng ra nhiều khu vực khác trong thành phố.
Hiện nay, nếu cổ đông nghiên cứu các mô hình TOD trên thế giới, sẽ thấy phần lớn đều được triển khai trên: Quỹ đất công; Khu vực ngoại ô; Khu vực còn quỹ đất lớn; Rất ít dự án được triển khai ngay trong khu vực nội đô đã phát triển dày đặc. Trong khi đó, dự án của CII lại nằm trong khu vực trung tâm, nên độ khó là rất cao. Tuy nhiên, chính vì quy mô và vị trí như vậy, nên chúng ta cũng phải có giải pháp phù hợp.
Về giải phóng mặt bằng, tôi nói rõ: Vai trò của Nhà nước là rất quan trọng. Nhà nước sẽ đứng ra thực hiện phần giải phóng mặt bằng, đây là điều gần như chắc chắn. Nhưng trong quá trình này, có một số vấn đề cần xử lý. Thứ nhất, người dân phải cảm nhận được lợi ích khi di dời. Không thể chỉ nói về đền bù, mà phải tạo ra môi trường sống mới tốt hơn. Ngay trong cách gọi, chúng tôi cũng không dùng từ “tái định cư” theo nghĩa cũ, vì người dân thường hình dung đó là những khu nhà chất lượng thấp. Chúng tôi đặt yêu cầu rõ với đơn vị tư vấn: khu ở mới phải có chất lượng tương đương, không phân biệt với khu thương mại. Tức là nhìn từ bên ngoài, không thể phân biệt đâu là nhà tái định cư, đâu là nhà thương mại. Chỉ khi đó, người dân mới sẵn sàng di chuyển.
Thứ hai là vấn đề sinh kế. Đối với những người kinh doanh nhỏ, buôn bán, phải tạo điều kiện để họ tiếp tục hoạt động. Ví dụ, trong quy hoạch sẽ bố trí các khu thương mại nhỏ để họ có thể tiếp tục kinh doanh, không bị mất nguồn thu nhập. Chỉ khi giải quyết được sinh kế thì việc di dời mới khả thi.
Thứ ba là cơ chế chia sẻ rủi ro. Phải nói rõ là pháp luật không có quy định đảm bảo chắc chắn rằng nhà đầu tư nghiên cứu dự án sẽ được giao làm. Tức là, chúng ta có thể bỏ công sức nghiên cứu, nhưng việc có được chấp thuận hay không, có trúng thầu hay không, là câu chuyện khác. Tuy nhiên, nếu không tham gia nghiên cứu thì chắc chắn không có cơ hội.
Do đó, hiện nay chúng tôi đang chủ động làm bước nghiên cứu, chuẩn bị dữ liệu, phương án để đề xuất. Một điểm quan trọng là: Trong cơ chế đấu thầu, nếu là nhà đầu tư đề xuất dự án, thì sẽ có lợi thế nhất định, ví dụ được cộng điểm ưu tiên (khoảng 5% trong chấm điểm). Đây là lợi thế có thật trong thực tế, dù không phải là yếu tố quyết định hoàn toàn. Do đó, chiến lược của CII là: chủ động nghiên cứu, chuẩn bị trước, để tạo lợi thế khi dự án bước vào giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư.
Lãi suất cao có ảnh hưởng đến hiệu quả TOD không?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Liên quan đến câu hỏi về lãi suất cao có ảnh hưởng đến hiệu quả dự án hay không, thì tôi xin nói rõ: Có ảnh hưởng, nhưng mức độ không quá lớn. Lý do là vì phân khúc khách hàng của dự án này không phải phục vụ đầu cơ. Chúng tôi xác định rất rõ ngay từ đầu: sản phẩm hướng đến nhu cầu thực. Khi không phải là sản phẩm đầu cơ, thì biến động lãi suất sẽ không tác động quá mạnh đến quyết định mua, cũng như khả năng hấp thụ của thị trường.
Về câu hỏi liên quan đến việc giữ nguyên hay điều chỉnh phương án phát hành, thì hiện nay khả năng cao là chúng ta sẽ gia hạn thêm khoảng 30 ngày. Theo quy định, tổng thời gian được phép là 90 ngày, và chúng ta vẫn còn dư địa để thực hiện việc gia hạn này. Việc gia hạn không phải là vấn đề lớn.
CII có kế hoạch huy động vốn quốc tế cho các dự án lớn không?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Còn về câu chuyện huy động vốn, tôi nói thẳng: Nếu chỉ dựa vào một nguồn vốn duy nhất thì không thể đủ để triển khai các dự án quy mô lớn như thế này. Do đó, chúng tôi phải chủ động đi tìm kiếm nhiều nguồn vốn khác nhau, làm việc với nhiều đối tác trong và ngoài nước. Riêng với dự án TOD Hàng Xanh, đến thời điểm hiện tại đã có vài chục nhà đầu tư nước ngoài đăng ký quan tâm, sẵn sàng tham gia. Có những tổ chức tài chính lớn tiếp cận trực tiếp, thậm chí không cần hồ sơ chi tiết, chỉ cần xác nhận đây là dự án TOD tại vị trí đó, là họ sẵn sàng bỏ tiền để tham gia từ giai đoạn nghiên cứu.
Tuy nhiên, quan điểm của CII là rất rõ: Chúng tôi không chọn cách đưa nhà đầu tư vào quá sớm. Bởi vì công sức nghiên cứu, chuẩn bị dự án là do CII bỏ ra. Nếu đưa nhà đầu tư vào ngay từ đầu, thì lợi ích dành cho cổ đông hiện hữu sẽ bị chia sẻ. Do đó, chúng tôi ưu tiên giữ lại giá trị cho cổ đông trong giai đoạn đầu. Nhà đầu tư bên ngoài có thể tham gia ở giai đoạn sau (giai đoạn 2), khi dự án đã hình thành rõ ràng hơn.
Ví dụ, sau khi dự án hoàn thành một phần, như một tòa nhà cụ thể, thì khi đó có thể có nhà đầu tư cấp hai vào. Họ có thể mua trọn một tòa nhà, hoặc một khối công trình, với mức định giá theo thị trường. Chúng ta không cần phải bỏ toàn bộ vốn để xây dựng và tự vận hành, tự cho thuê toàn bộ. Tôi lấy ví dụ dễ hình dung: Một tòa building cao tầng, ví dụ 60 tầng, khi hoàn thành, hoàn toàn có thể có nhà đầu tư vào mua lại toàn bộ.
Hoặc như các cụm công trình gần metro, có thể phát triển thành nhiều tòa tháp, thì các nhà đầu tư thứ cấp sẽ tham gia vào từng phần. Hiện nay, riêng phần khối đế thương mại trong dự án đã có quy mô khoảng 120,000m2 sàn theo thiết kế. Chúng ta không nhất thiết phải giữ lại toàn bộ để tự khai thác cho thuê. Thay vào đó, có thể hợp tác với các nhà đầu tư chuyên nghiệp để phát triển và khai thác hiệu quả hơn. Do đó, chiến lược huy động vốn của dự án này được chia làm 2 giai đoạn: Giai đoạn 1: CII chủ động thực hiện nghiên cứu, phát triển hạ tầng, chuẩn bị quỹ đất. Giai đoạn 2: Mở cửa cho các nhà đầu tư tham gia vào từng phần dự án, theo cơ chế thị trường Ngoài ra, trong giai đoạn đầu, chúng tôi cũng sẽ hợp tác với một số đối tác (trong và ngoài nước) để cùng triển khai, chứ không làm hoàn toàn một mình.
Cổ đông chất vấn chuyện vốn "bị chôn", pháp lý dự án chậm
Tiến độ pháp lý các dự án (đặc biệt Thủ Thiêm) khi nào tháo gỡ, có mốc cụ thể không?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Về pháp lý, đúng là hiện nay đang có chuyển biến. Chính phủ, Bộ Chính trị đã có định hướng tháo gỡ. Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực thi là hai câu chuyện khác nhau. Một chính sách pháp luật khi ban hành cần thời gian để đi vào thực tế. Không thể nói hôm nay có nghị quyết là ngày mai giải quyết xong ngay. Riêng với Thủ Thiêm, tôi nói thẳng là không thể cam kết mốc thời gian cụ thể. Có thể là 3 tháng, nhưng cũng có thể là 1 năm, thậm chí hơn. Đây là vấn đề phụ thuộc vào nhiều cơ quan, không phải riêng doanh nghiệp.
Nếu buộc phải ước lượng, thì có thể nhìn ở góc độ 1-2 năm. Nhưng tôi không muốn hứa với cổ đông về một mốc chính xác. Điểm tích cực là thành phố đang đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng. Chúng ta đã có đất, đã có cơ sở để triển khai. Vấn đề còn lại là hoàn tất các thủ tục pháp lý để đi tiếp.
Giá trị còn lại của hợp đồng BT Thủ Thiêm và CII sẽ xử lý quỹ đất còn lại ra sao?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Trước hết, tôi trả lời lại ngay ý cổ đông nêu về con số liên quan đến phần giá trị BT còn lại. Cổ đông có nói là còn khoảng hơn 1,000 tỷ, nhưng tôi xin nói rõ là con số đó không chính xác. Hiện nay, như tôi đã trình bày lúc nãy, chúng ta mới khởi động lại dự án vào ngày 26 vừa rồi, sau khi nhận được mặt bằng và bắt đầu triển khai lại phần BT. Còn đối với phần khối lượng BT mà chúng ta đã đầu tư trước đây, thì chúng ta đã được thanh toán bằng quỹ đất, và các quỹ đất đó chúng ta cũng đã khai thác xong rồi. Do đó, không có chuyện còn một khoản BT lớn chưa thu hồi như cổ đông đang hình dung. Tôi nói rõ để cổ đông hiểu đúng bản chất.
Vấn đề thứ hai là quỹ đất nhận lại. Câu hỏi đặt ra là: khi nào nhận đất, nhận như thế nào, triển khai hay bán ra sao? Thì tôi cũng đã trình bày và trả lời trước đó: tiến độ nhận đất hoàn toàn phụ thuộc vào tiến độ xử lý của cơ quan nhà nước. Hiện nay, về mặt pháp lý, chúng ta đã có một “hành lang” để xử lý các dự án tại Thủ Thiêm. Tức là về chủ trương, cơ chế thì đã có rồi. Nhưng từ “hành lang” đó để đi đến thực thi - tức là đến lúc nhận được sổ đỏ cụ thể - thì vẫn cần thời gian, và chúng tôi đang tiếp tục theo dõi, làm việc để triển khai.
Về phương án khai thác quỹ đất, tôi nói rõ quan điểm của CII. Chúng ta không nhất thiết phải tự làm hết tất cả. Có thể là: Tự triển khai một phần Hợp tác với nhà đầu tư khác Hoặc chuyển nhượng một phần Quan điểm của chúng tôi rất đơn giản: có một “cái bánh” lớn, nhưng không nhất thiết phải ăn hết. Chúng ta sẽ chọn phần phù hợp với năng lực, đảm bảo an toàn. Còn phần nào rủi ro cao hơn, hoặc cần nguồn lực lớn hơn, thì có thể để đối tác tham gia.
Tôi lấy ví dụ để cổ đông dễ hình dung. Hiện nay tại Thủ Thiêm, có những dự án ngay trung tâm, nhưng giá bán chỉ khoảng trên dưới 100 triệu/m2. Lý do là họ chọn chiến lược bán nhanh, quay vòng vốn. Họ chấp nhận mức giá đó để tiêu thụ được hàng. Chứ không phải đẩy giá lên rất cao, bán được một vài căn rồi giữ lại phần còn lại. Nếu làm theo cách đẩy giá cao, thì phần tồn kho rất lớn. Mà chi phí vốn hiện nay khoảng 10-12%/năm, thì cổ đông có thể hình dung áp lực chi phí là như thế nào.
Cho nên, quan điểm của CII cũng tương tự: Chúng tôi không chọn cách đẩy giá lên rất cao chỉ để bán được một phần nhỏ, rồi giữ lại phần còn lại. Vì như vậy sẽ “chôn vốn”, chi phí tài chính tăng rất lớn. Chúng tôi chọn cách bán ở mức hợp lý để đảm bảo thanh khoản và dòng tiền. Liên quan đến câu hỏi về phát hành trái phiếu và câu chuyện pha loãng cổ phiếu.
Phát hành trái phiếu chuyển đổi lớn có gây pha loãng cổ phiếu mạnh không? Ban lãnh đạo nhìn nhận thế nào?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Liên quan đến câu hỏi phát hành trái phiếu và câu chuyện pha loãng cổ phiếu. Về lý thuyết, cổ đông nói là đúng: phát hành thì sẽ dẫn đến pha loãng. Nhưng tôi nói rõ là nếu chỉ nhìn như vậy thì chưa đủ. Bản chất không phải là phát hành bao nhiêu, mà là: tiền huy động về dùng để làm gì và sinh lời ra sao. Chúng ta phát hành, thu tiền về, làm tăng quy mô tài sản. Nhưng số tiền đó phải tạo ra lợi nhuận. Và không phải chỉ tạo ra lợi nhuận bình thường. Nếu chỉ tạo ra mức sinh lời 5%, 7%, 10% thì không ai đi đầu tư cả. Làm như vậy là thất bại. Tiền huy động về phải tạo ra hiệu quả cao hơn, có thể gấp đôi, gấp ba, thì mới bù lại được câu chuyện pha loãng.
Ví dụ, nếu chúng ta phát hành để đầu tư vào các dự án như TOD Hàng Xanh, hay các quỹ đất lớn, thì các dự án đó phải tạo ra mức sinh lời tương xứng. Nếu không đạt được mức sinh lời đủ cao, thì không có lý do gì để nhà đầu tư bỏ tiền vào. Muốn đạt được mức sinh lời cao đó thì không chỉ phụ thuộc vào bản thân dự án. Nó là cả một chuỗi: Tối ưu chi phí đầu tư; Quản trị vận hành; Quản lý dòng tiền; Chi phí duy tu, bảo dưỡng Hiệu quả khai thác Tất cả những yếu tố này cộng lại mới tạo ra được mức sinh lời đủ lớn. Và mục tiêu là phải đạt được hiệu quả cao hơn đáng kể so với chi phí vay vốn thì mới có ý nghĩa. Còn nếu không đạt được mức đó, thì tốt nhất là không nên làm.
Nếu pháp lý chậm, vốn có bị “chôn” và mất hiệu quả không?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Tôi khẳng định lại, không có chuyện vốn bị “chôn” rồi mất. Toàn bộ phần hạ tầng chúng ta đã làm xong thì đã được thanh toán bằng quỹ đất. Không có đồng nào “nằm dưới đất” mà không có tài sản đối ứng. Nếu pháp lý chậm, cái mất là thời gian thu tiền. Thay vì thu sớm thì thu muộn, tức là mất phần lợi nhuận kỳ vọng trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, giá trị tài sản vẫn còn nguyên.
Vì sao các dự án cũ khai thác chưa tương xứng, và chiến lược với các quỹ đất còn lại là gì?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Còn về câu hỏi vì sao trước đây một số lô đất chưa khai thác hiệu quả, thì tôi xin nói lại bối cảnh. Năm 2014, khi CII tham gia đầu tư vào Thủ Thiêm, gần như không có nhà đầu tư nào tham gia. Thành phố kêu gọi nhưng không ai vào. CII là một trong những đơn vị tiên phong. Thời điểm đó, giá đất được giao khoảng 26 triệu đồng/m². Nếu thị trường giảm xuống còn 13 triệu/m2 - tức giảm một nửa - thì với tổng mức đầu tư khoảng 2,600 tỷ đồng, Công ty có thể lỗ khoảng 1,300 tỷ đồng. Trong khi vốn điều lệ lúc đó rất nhỏ, nếu xảy ra tình huống đó thì rủi ro là rất lớn, thậm chí ảnh hưởng đến sự tồn tại của doanh nghiệp.
Vì vậy, chiến lược khi đó là ưu tiên an toàn: làm sản phẩm trung cấp, bán nhanh để thu hồi vốn, đảm bảo dự án có lãi và dòng tiền quay vòng được. Đến giai đoạn 2018-2019, khi thị trường bắt đầu xuất hiện phân khúc cao cấp, thì các quỹ đất còn lại mới được điều chỉnh theo hướng phát triển sản phẩm cao cấp hơn. Tức là, chiến lược hiện tại là sự kế thừa từ lịch sử đầu tư trước đây. Tôi cũng mong cổ đông hiểu rằng, ở mỗi thời điểm, chúng tôi buộc phải đưa ra quyết định dựa trên mức độ an toàn, chứ không phải chỉ nhìn vào lợi nhuận tối đa.
Về cách làm bất động sản, tôi nói rất thẳng: CII không đi theo con đường “bơm giá”. Thực tế trên thị trường, có cách làm là đẩy giá lên cao thông qua môi giới. Khi đã bán được ở mức giá cao, thì cam kết với môi giới là phần còn lại không được bán thấp hơn. Nhưng hệ quả của cách này là gì? Phần còn lại (có thể tới 60%) rất khó bán; Nếu giảm giá thì vi phạm cam kết; Cuối cùng phải chuyển nhượng qua nhiều lớp nhà đầu tư; Phát sinh thêm chi phí, thuế, thủ tục Có những trường hợp phải “chia” sản phẩm cho các nhà đầu tư khác, sau đó họ lại bán lại trên thị trường thì mới tiêu thụ được. Đó là một vòng rất phức tạp. CII không chọn cách đó.
Chúng tôi chọn cách: sản phẩm đưa ra thị trường phải bán được ngay. Ví dụ hiện nay, chúng tôi có sản phẩm khoảng 46m2, 2 phòng ngủ, giá khoảng hơn 2 tỷ đồng. Với mức giá đó tại TPHCM, đặc biệt ở khu vực trục đại lộ Đông - Tây, thì khả năng hấp thụ là rất tốt. Người dân có thể mua thật, sử dụng thật. Nếu đẩy giá lên quá cao, thì cuối cùng lại phải “ôm hàng”, phải giữ sản phẩm, vừa chịu chi phí vốn, vừa chịu rủi ro thị trường. Đó cũng là “văn hóa làm bất động sản” của CII. Chúng tôi không đặt mục tiêu đẩy giá để tối đa lợi nhuận trong ngắn hạn, mà ưu tiên thanh khoản, dòng tiền và an toàn.
Vì sao kế hoạch doanh thu, lợi nhuận nhìn có vẻ “khiêm tốn”?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Còn về câu hỏi vì sao kế hoạch doanh thu, lợi nhuận nhìn thấp, thì tôi nói luôn: đúng là thấp thật, không phải cố tình đặt thấp. Nguyên nhân là vì chu kỳ của bất động sản. Các dự án như NBB3, NBB2… phải đến giai đoạn hoàn thiện và bàn giao thì lợi nhuận mới được ghi nhận. Có những dự án phải đến khoảng năm 2027-2028 mới thể hiện rõ. Ngoài ra, còn yếu tố kế toán: có những khoản lợi nhuận thực tế đã có, hợp đồng đã ký, nhưng chưa được ghi nhận vì chưa đủ điều kiện theo chuẩn mực. Có những khoản phải “treo” lại vài tháng, thậm chí lâu hơn. Nếu ghi nhận ngay thì lợi nhuận sẽ khác. Nhưng chúng ta phải tuân thủ chuẩn mực kế toán, nên báo cáo hiện tại chưa phản ánh hết.
Dừng nghiên cứu các dự án phát triển giao thông tại Hàng Xanh
Tiến độ và hiệu quả dự án TOD khu vực Hàng Xanh ra sao?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Ngay thứ Bảy vừa rồi, Sở Tài chính đã kiến nghị UBND TPHCM về việc các cơ quan quản lý Nhà nước dừng nghiên cứu các dự án phát triển giao thông trong khu vực Hàng Xanh và giao cho CII là nhà đầu tư đề xuất dự án BT khu vực này. Đây là 1 phần liên quan đến dự án TOD Hàng Xanh.
Khi đề xuất TOD Hàng Xanh, chúng tôi đưa ra một gói tổng thể gồm: xây dựng hệ thống giao thông mới, làm đường trên cao từ Bình Triệu đến Hàng Xanh, mở rộng đường Đinh Bộ Lĩnh, mở rộng Quốc lộ 13, mở rộng đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, xây nút giao tại Hàng Xanh, cùng nhiều hạng mục hạ tầng đồng bộ khác. Hiện tại, chúng ta đang ở bước đầu tiên là chúng ta sẽ làm phần hạ tầng và chúng ta sẽ đổi đất và là một phần trong khu TOD Hàng Xanh. Hiện chúng ta chưa được giao nhà đầu tư nhưng tuy nhiên nếu nói về hiệu quả của TOD Hàng Xanh, tôi có mấy điểm cần chia sẻ thế này.
Tất cả các đô thị TOD trên thế giới đều không có chuyện lỗ. Không có dự án TOD nào mà không hiệu quả, bởi vì hệ số sử dụng đất rất cao, đây là trung tâm kết nối giao thông và hoạt động kinh tế. Tại sao chúng ta chọn Hàng Xanh mà không phải khu vực khác? Vì Hàng Xanh là điểm giao của hai tuyến metro - tuyến số 3 và tuyến số 5. Tôi lấy một ví dụ để quý cổ đông hình dung. Hiện nay, chúng ta nói Thủ Thiêm rất tốt, rất đẹp, điều đó là đúng.
Nhưng cần nhìn lại bối cảnh quy hoạch. Thủ Thiêm là một trung tâm mới, được quy hoạch từ năm 1993. Ở thời điểm đó, tư duy quy hoạch rất khác hiện nay. Hệ quả là khi đi trong khu vực này, chúng ta thấy rất nhiều đèn tín hiệu giao thông, di chuyển mất thời gian. Trong khi đó, khu vực Hàng Xanh nằm trên trục kết nối giữa nội đô và sân bay, nằm trong hành lang giao thông rất quan trọng của thành phố.
Nếu so sánh, đi từ Hàng Xanh về quận 1, hay từ Thủ Thiêm về quận 1, chưa biết bên nào nhanh hơn bên nào. Nhưng điểm khác biệt là từ Hàng Xanh có thể đi theo trục trên cao, còn từ Thủ Thiêm phải qua nhiều nút giao mới về tới quận 1.
Nếu so sánh, đi từ Hàng Xanh ra sân bay, khi có hệ thống đường trên cao, gần như không có đèn đỏ. Còn từ Thủ Thiêm đi ra sân bay, vẫn phải qua nhiều nút giao. Hiện nay đã có quy hoạch đường trên cao từ An Sương về cầu Bình Lợi, tức là về tới ngã tư Bình Triệu và chúng tôi đề xuất kéo dài về ngã tư Hàng Xanh và tiếp tục đề xuất kéo dài tới Thủ Thiêm. Khi đó, trục kết nối này sẽ rất thông suốt. Như vậy có thể thấy, về kết nối giao thông, từ TOD Hàng Xanh ra sân bay Long Thành không có một đèn xanh đèn đỏ nào cả, từ Thủ Thiêm ra sân bay Long Thành này vẫn có ít nhất 3-4 đèn xanh đèn đỏ. Còn từ Hàng Xanh ra Tân Sơn Nhất cũng không có đèn xanh đèn đỏ nào cả. Còn đi bằng metro thì quá khỏe rồi, có tuyến metro số 3 và 5 kết nối ở đấy. Từ đó có thể thấy, nếu xét về vị trí và kết nối, Hàng Xanh có lợi thế rất rõ.
Về định vị, Hàng Xanh sẽ là trung tâm vận hành và giao thương của thành phố, còn Thủ Thiêm sẽ thiên về trung tâm tài chính và mang tính biểu tượng. Chắc chắn không một doanh nghiệp vừa và nhỏ nào dám qua Thủ Thiêm để mở văn phòng ở Thủ Thiêm cả vì chi phí cao, nhưng hoàn toàn có thể đặt tại khu vực như Hàng Xanh.
Số lượng doanh nghiệp vừa và nhỏ trên thị trường lớn hơn rất nhiều so với doanh nghiệp lớn, nên nhu cầu thực tế sẽ tập trung ở các khu như vậy. Ngoài ra, chức năng của khu TOD Hàng Xanh là hỗn hợp - vừa làm việc, thương mại, vừa cư trú - tất cả đều gắn với hệ thống giao thông. Trong khi đó, Thủ Thiêm hiện nay chủ yếu là phân khúc cao cấp. Giá bất động sản rất cao, không phải ai cũng tiếp cận được. Tôi lấy ví dụ: nếu đang ở Thủ Thiêm, muốn đi ăn một tô phở thì phải xuống lấy xe hơi, phải chạy qua 4-5 đèn xanh đèn đỏ, đi qua nhiều nút giao mới tới nơi. Nhưng nếu ở khu TOD Hàng Xanh, chỉ cần xuống thang máy là có thể tiếp cận dịch vụ ngay. Đó là hai mô hình hoàn toàn khác nhau.
Từ đó nói về tệp khách hàng, có thể thấy tệp khách hàng của khu TOD Hàng Xanh là rất rộng - rộng hơn rất nhiều so với các khu đô thị thông thường. Không chỉ là cư dân, mà còn bao gồm nhân viên văn phòng, sinh viên, khách vãng lai… gần như bất kỳ ai cũng có thể tham gia vào hệ sinh thái đó.
Lấy ví dụ cụ thể: sinh viên không thể nào mua được nhà tại các khu cao cấp như Thủ Thiêm, điều đó là rõ ràng. Nhưng sinh viên hoàn toàn có thể sống, học tập, sinh hoạt tại khu TOD. Một sinh viên có thể ở tại đây, sau đó chỉ cần bước lên metro là đi thẳng lên khu Đại học Quốc gia, sáng đi học, chiều về bình thường. Hoặc kết nối bằng đường bộ cũng rất thuận tiện. Như vậy, khả năng hấp thụ của khu TOD cũng dễ dàng hơn nhiều so với Thủ Thiêm. Lượng người sử dụng dịch vụ, tiêu dùng trong khu vực này sẽ đa dạng và ổn định hơn nhiều so với những khu đô thị chỉ phục vụ một nhóm khách hàng cụ thể.
Tiếp theo là câu chuyện về tiện ích và dịch vụ. Ví dụ về y tế: ở một số khu vực hiện nay, khi cần cấp cứu thì phải di chuyển một quãng đường khá xa mới đến được bệnh viện. Nhưng với mô hình TOD, toàn bộ hệ thống dịch vụ - bao gồm y tế - được tích hợp ngay trong khu vực. Nếu thiết kế đúng chuẩn, thì trong vòng vài phút có thể tiếp cận được dịch vụ cấp cứu. Đây là yêu cầu bắt buộc trong thiết kế của mô hình này.
Một điểm rất quan trọng nữa là cách tổ chức giao thông và không gian đô thị bên trong dự án. Ví dụ, toàn bộ tầng 2 của khu TOD có thể được thiết kế thành một hệ thống kết nối liên hoàn - giống như một “tầng đi bộ” chung. Người đi từ tòa nhà A sang tòa nhà F không cần phải xuống đường. Thay vì phải đi xe máy, di chuyển dưới mặt đất, thì sẽ có hệ thống giao thông nội khu - có thể là xe tự hành, xe điện - đưa đón giữa các tòa nhà. Như vậy, gần như toàn bộ giao thông nội bộ sẽ được tách khỏi mặt đất. Mặt đất chỉ dành cho người đi bộ hoặc xe đạp. Điều này giúp giảm ùn tắc, giảm ô nhiễm và tăng chất lượng sống.
Ngoài ra, mô hình này còn xử lý đồng bộ các vấn đề môi trường. Ví dụ về nước thải: hiện nay, nước sinh hoạt thường xả trực tiếp ra hệ thống chung. Nhưng trong mô hình TOD, nước sẽ được phân loại thành “nước đen” và “nước trắng”. Nước đen sẽ được xử lý riêng, còn ước trắng sau xử lý có thể tái sử dụng. Ví dụ như nước tái chế có thể dùng cho hệ thống vệ sinh, tưới cây… không nhất thiết phải dùng nước sạch hoàn toàn. Ở nhiều nước, các trung tâm lớn đã áp dụng mô hình này - nước sạch chỉ dùng cho nhu cầu cần thiết, còn lại dùng nước tái chế đạt chuẩn.
Về chống ngập, hệ thống cũng được thiết kế chủ động. Khi mưa lớn, nước sẽ được thu gom vào các bể chứa. Nếu hệ thống thoát kịp thì xả ra ngoài, nếu không thì giữ lại, sau đó xử lý dần. Như vậy, không còn tình trạng nước dồn ứ gây ngập như hiện nay.
Tất cả những yếu tố đó - từ giao thông, tiện ích, môi trường - nếu được triển khai đúng theo mô hình TOD, thì hiệu quả mang lại là rất lớn, không chỉ về kinh tế mà còn về xã hội.
Dòng tiền thực tế của CII lấy từ đâu, đặc biệt liên quan cổ tức tiền mặt và áp lực nợ?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Trước đây tôi từng nói, CII giống như người chạy đường dài. Không phải lúc nào cũng chạy liên tục, mà có lúc phải dừng lại “uống nước”, lấy sức rồi đi tiếp. Vấn đề là dừng bằng cách nào.
Nguồn “uống nước” của chúng ta đến từ các dự án bất động sản đã đầu tư sẵn. Ví dụ như dự án NBB3, hiện có khoảng 2,800 căn. Chúng ta đã làm tới phần móng hầm. Nếu hoàn tất tiền sử dụng đất trong năm nay, là có thể mở bán.
Cổ đông có thể tự hình dung: 2,800 căn, bình quân khoảng 60m2/căn, giá bán khoảng 60 triệu/m2, thu tiền theo tiến độ 30% ban đầu. Sau khi trừ chi phí xây dựng, vẫn tạo ra một lượng tiền rất lớn. Và quan trọng là nguồn tiền này đến từ dự án đã có, không phải đi đầu tư mới.
Tương tự, các dự án khác như NBB2 cũng đã có pháp lý và quỹ đất sẵn. Chỉ cần hoàn tất các bước còn lại là có thể triển khai và tạo dòng tiền. Chúng tôi không đặt nặng việc mở rộng đầu tư mới trong giai đoạn này. Mục tiêu là khai thác các dự án đã có để tạo dòng tiền. Khi đó, Công ty sẽ có tiền để “đi đoạn tiếp theo”.
Một điểm nữa cổ đông thường nhìn chưa hết là câu chuyện pháp lý đất đai. Thực tế, trong 10-20 năm qua, rất nhiều dự án bất động sản bị chậm do vướng pháp lý, đặc biệt là vấn đề nguồn gốc đất. Nhưng các dự án của chúng ta có một điểm thuận lợi: trước đây Công ty chủ yếu mua đất từ người dân, không vướng nhiều đất công.
Do đó, việc xác định tiền sử dụng đất sẽ nhanh hơn và rõ ràng hơn so với các dự án có nguồn gốc đất phức tạp. Tất nhiên, không phải là không có rủi ro, nhưng về mặt tổng thể thì thuận lợi hơn rất nhiều. Chính vì vậy, chúng tôi mới tự tin trình với cổ đông về kế hoạch dòng tiền và đề xuất các chính sách như chi trả cổ tức. Và cũng trên cơ sở đó, chúng tôi xin cổ đông ủy quyền cho Hội đồng quản trị để chủ động triển khai. Khi các dự án này hoàn tất các bước pháp lý và mở bán, thì trong kỳ đại hội năm tới, kết quả sẽ thể hiện rõ ràng hơn nhiều.
Doanh thu BOT tăng nhưng gánh nặng lãi vay lớn, dòng tiền thực và khi nào cổ đông được hưởng lợi?
Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình: Liên quan đến doanh thu BOT tăng nhưng gánh nặng tài chính lớn, dòng tiền thực sự như thế nào, thì tôi xin nói lại rõ. Đối với các dự án BOT, bản chất luôn có chu kỳ. Giai đoạn đầu: lưu lượng xe thấp, giá vé thấp, nên dòng tiền tạo ra thấp. Trong khi đó, chi phí tài chính lại cao vì dư nợ lớn, nên lợi nhuận bị “ăn” vào phần chi phí này. Giai đoạn sau: khi lưu lượng tăng lên, doanh thu tăng lên, đồng thời dư nợ giảm xuống, thì dòng tiền sẽ cải thiện. Theo tính toán hiện nay, khoảng mốc năm 2029, các dự án BOT sẽ bắt đầu tạo ra dòng tiền tốt hơn - và khi đó cổ đông mới thực sự thấy rõ phần tiền tạo ra từ các dự án này.
3 dự án "nóng"
Mở đầu đại hội, Tổng Giám đốc Lê Quốc Bình cho biết, CII vừa được chấp thuận là nhà đầu tư đề xuất của 2 dự án hạ tầng mới theo hình thức PPP. Đây là những dự án phát sinh sau khi Công ty công bố tài liệu ĐHĐCĐ thường niên, tổng mức đầu tư có thể lên đến 100,000 tỷ đồng hoặc hơn. Một dự án triển khai theo hình thức BT (đổi đất lấy hạ tầng), dự án còn lại theo mô hình BOT truyền thống.
Với dự án BT, ngoài quy mô lớn mà còn mang tính cấp thiết với TPHCM, liên quan trực tiếp đến bài toán kẹt xe, ngập nước và kết nối hạ tầng. Còn dự án BOT sẽ giúp kết nối TPHCM với hệ thống cảng biển, sân bay quốc tế Long Thành, cũng như các khu công nghiệp và khu dân cư lớn ở Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ.
Ông Bình cho biết chiều cùng ngày diễn ra đại hội, HĐND tỉnh Đồng Nai sẽ xem xét thông qua chủ trương đầu tư dự án đường trên cao dọc Quốc lộ 51. Đây là dự án do liên danh nhà đầu tư mà CII đứng đầu đề xuất, nhằm kết nối trục giao thông từ TPHCM đi sân bay Long Thành và khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.
"Đây là 3 câu chuyện nổi bật mà có thể ảnh hưởng rất lớn đến CII trong giai đoạn tới", lãnh đạo cho biết.
Tổng Giám đốc CII Lê Quốc Bình thông báo tin vui cho cổ đông - Ảnh: Tử Kính
|
Sau phần mở đầu mang tính cập nhật, Tổng Giám đốc CII quay lại báo cáo tổng thể tình hình năm 2025 và kế hoạch năm 2026.
Ông cho biết năm 2025 là một cột mốc quan trọng, vì đây là giai đoạn CII hoàn tất bước chuẩn bị kéo dài từ 2023. Trong 2 năm trước đó, CII tập trung tích lũy nguồn lực tài chính, xử lý pháp lý và củng cố bộ máy. Đến 2025, các nền tảng này đã tương đối hoàn chỉnh, giúp công ty sẵn sàng bước vào giai đoạn triển khai dự án quy mô lớn.
Ở mảng hạ tầng giao thông, hoạt động thu phí tiếp tục duy trì ổn định với doanh thu khoảng 2,603 tỷ đồng, tăng nhẹ so với năm trước. Tuy mức tăng không lớn, nhưng theo ông Bình, điều quan trọng là dòng tiền duy trì đều, đủ để làm nền cho các kế hoạch đầu tư dài hạn.
CII cũng đạt nhiều bước tiến trong phát triển dự án mới như việc khởi công dự án mở rộng cao tốc TPHCM - Trung Lương - Mỹ Thuận với tổng mức đầu tư gần 37,000 tỷ đồng. Ông Bình chia sẻ thêm là khả năng kéo dài tuyến cao tốc này đến Cần Thơ. Nếu dừng ở một điểm trung gian, tuyến đường sẽ còn một đoạn “nút thắt cổ chai” khoảng 25km. Vì vậy, CII đang tính phương án đề xuất kéo dài toàn tuyến, đồng nghĩa tổng mức đầu tư có thể tăng lên 43,000-44,000 tỷ đồng.
Ông Bình cho biết, hợp đồng BOT quy định thời gian thi công là 36 tháng kể từ cuối năm 2025. Tuy nhiên, theo kế hoạch nội bộ, CII đặt mục tiêu rút ngắn tiến độ, hoàn thành đoạn TPHCM - Trung Lương trong khoảng 24 tháng, và hoàn thành toàn tuyến trong khoảng 30 tháng.
Ở mảng bất động sản, Tổng Giám đốc cho biết các dự án của NBB đã có tiến triển về pháp lý như dự án NBB2 được chấp thuận chủ trương đầu tư, còn NBB3 đã có quy hoạch 1/500. Ngoài ra, các vướng mắc pháp lý tại khu đô thị Thủ Thiêm cũng bắt đầu được tháo gỡ. Đây là yếu tố quan trọng vì liên quan trực tiếp đến quỹ đất và nguồn thu dài hạn của doanh nghiệp.
Ở mảng văn phòng, CII Tower vận hành ổn định, tỷ lệ lấp đầy duy trì khoảng 99%, đóng góp nguồn thu đều đặn.
Về năng lực huy động vốn, trong năm 2025, CII đã thu xếp gói tín dụng hợp vốn 27,000 tỷ đồng cho dự án cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận. Đồng thời, Công ty cũng được cấp hơn 4,500 tỷ đồng cho các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, Công ty đã tái cấu trúc nguồn vốn với tổng giá trị lũy kế 20,800 tỷ đồng.
Về kết quả kinh doanh, năm 2025 doanh thu đạt hơn 2,900 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (loại trừ yếu tố lợi thế thương mại) đạt 341 tỷ đồng. Như các kỳ đại hội trước, lãnh đạo CII dành khá nhiều thời gian để giải thích vì sao con số lợi nhuận này chưa phản ánh đúng thực tế.
Theo ông, có 2 điểm lớn nằm ở cách hạch toán kế toán. Thứ nhất, với bất động sản, doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao, trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn từ rất sớm. Thứ hai, với các dự án BOT, giai đoạn đầu lưu lượng xe thấp nhưng chi phí lãi vay lại cao, khiến lợi nhuận bị “nén” xuống.
Ông lấy ví dụ đơn giản: tăng trưởng 10% trên một nền doanh thu nhỏ sẽ khác hoàn toàn với tăng trưởng 10% khi quy mô đã lớn. Trong khi đó, chi phí lãi vay giảm dần theo thời gian. Hai yếu tố này khiến lợi nhuận các dự án BOT thường thấp ở giai đoạn đầu và tăng mạnh về sau. Chính vì vậy, theo ông Bình, báo cáo tài chính hiện nay có thể chưa phản ánh đúng giá trị thực của doanh nghiệp.
Năm 2026, Tổng Giám đốc cho biết CII tiếp tục theo chiến lược đã đặt ra, gồm 3 trụ chính: vận hành hiệu quả dự án hiện hữu để giữ dòng tiền, đẩy nhanh triển khai dự án lớn, và mở rộng tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.
Ở mảng hạ tầng, mục tiêu doanh thu thu phí đạt hơn 2,800 tỷ đồng. Trọng tâm lớn nhất vẫn là dự án cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, dự kiến đưa vào vận hành từ năm 2029 và có thể giúp tăng gấp đôi quy mô doanh thu.
Ngoài ra, Công ty tiếp tục nghiên cứu và chuẩn bị tham gia các dự án như đường trên cao Quốc lộ 51, mở rộng trục Bắc - Nam, nâng cấp Quốc lộ 22 và dự án XLHN2. Đây đều là các dự án nhằm giải quyết các điểm nghẽn giao thông của TPHCM.
Ông Bình nhắc tới là cơ hội đầu tư tại khu vực Hàng Xanh theo hình thức BT đổi đất, cùng với các dự án mở rộng hạ tầng đô thị. Đây là những dự án có thể được triển khai ngay từ năm 2026 nếu điều kiện thuận lợi.
Ở mảng bất động sản, CII tiếp tục duy trì hoạt động cho thuê, đồng thời tập trung triển khai NBB3, hoàn thiện pháp lý NBB2 và các dự án tại Thủ Thiêm.
Năm 2026 CII dự kiến doanh thu khoảng 3,720 tỷ đồng, tổng chi phí 3,352 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 225 tỷ đồng. Ông Bình thừa nhận mức lợi nhuận này nhìn qua có thể thấp, nhưng nhấn mạnh đây là đặc thù của giai đoạn đầu tư, khi các dự án lớn đi vào vận hành, kết quả sẽ thay đổi đáng kể.
Ông kết lại phần trình bày bằng việc nhấn mạnh năm 2026 sẽ là giai đoạn bản lề. Công ty sẽ tập trung vào các nhiệm vụ lớn như đảm bảo vận hành các dự án đang thu phí, hoàn thiện pháp lý bất động sản, tiếp tục tăng vốn chủ sở hữu và kiểm soát chi phí tài chính.
Kết thúc đại hội, tất cả các tờ trình đều được thông qua.
* CII tiếp tục dừng cổ tức để dồn lực cho loạt dự án vốn gần 540,000 tỷ
Bài cập nhật
Tử Kính