VCBS: Để duy trì triển vọng dài hạn, BĐS khu công nghiệp sẽ cần nhiều yếu tố

Dù không hoàn toàn “miễn nhiễm” với đại dịch Covid-19, Công ty Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCBS) vẫn cho rằng ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) có nhiều triển vọng trong dài hạn, tuy nhiên sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố.

Theo VCBS, yếu tố cơ bản nhất là nhu cầu thực tế của khách hàng đã thay đổi theo hướng thận trọng hơn trong việc ra quyết định do bị tác động lớn bởi đại dịch Covid-19. Khách hàng đang có xu hướng tập trung vào sự an toàn, chi phí, quá trình xử lý các yêu cầu nhiều hơn giai đoạn trước đại dịch…

Tiếp đến là sự bùng phát dịch đã tạo lực đẩy giúp dịch chuyển sản xuất từ quốc gia “thâm dụng lao động” sang Việt Nam nhờ vị trí tốt và một số “lợi thế so sánh” riêng.

Nguồn: VCBS

Để thu hút nguồn vốn FDI, việc quy hoạch ngành và chính sách cần thể hiện định hướng phát triển và kiến tạo môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp. VCBS đánh giá các chính sách hiện nay nhìn chung vẫn đang hỗ trợ tích cực cho sự phát triển của ngành bất động sản khu công nghiệp.

Yếu tố hỗ trợ rộng hơn cho ngành chính là việc kết nối hạ tầng tốt. Đây là 1 trong những điều kiện quan trọng nhất, quyết định chi phí đầu tư, giá cho thuê sản phẩm…. Hiện nay, cơ sở hạ tầng đang được đẩy nhanh xây dựng nhờ làn sóng đầu tư công, công tác quy hoạch, các cơ chế mới được ban hành, huy động các nguồn lực xã hội khác,…

Dù vậy, việc kiểm soát dịch Covid-19 vẫn đóng vai trò là nhân tố có tác động bao trùm tới các nhân tố khác. Nhân tố này đồng thời làm thay đổi nhu cầu thực tế của khách hàng cũng như kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành.

Đối với tình hình bất động sản khu công nghiệp hiện nay, theo số liệu từ Bộ KH&ĐT tính tới cuối tháng 9/2021, Việt Nam có tổng cộng 397 KCN đã được thành lập, 291 doanh nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên là 87,100 ha, trong đó diện tích đất KCN là 58,700 ha (chiếm 67%). Có 106 KCN đang xây dựng với diện tích đất KCN là 23,800 ha. Diện tích đã cho thuê là 43,300 ha, tăng 400 ha so với thời điểm 30/6/2021, nhưng  tỷ lệ lấp đầy lại giảm từ 75% xuống còn 70.9%.

Nguồn: VCBS

Về mặt giá cả, giá cho thuê trong thời gian qua nhìn chung tăng. Nguyên nhân không chỉ đến từ nhu cầu thuê tăng mà còn do nguồn cung bị hạn chế.

Theo số liệu thống kê từ JLL, thị trường khu vực miền Nam không ghi nhận nguồn cung mới về KCN và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) trong quý 3/2021. Tổng nguồn cung đất KCN duy trì ở mức 25,220 ha, giá thuê các KCN phía Nam vẫn duy trì đà tăng và đạt bình quân 114 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7.3% so với quý 3/2020, giá NXXS ổn định hơn do nguồn cung dồi dào, duy trì ở mức 4.5 USD/m2/tháng, tăng 1.4%. Tỷ lệ lấp đầy của KCN và NXXS lần lượt duy trì ở mức 85% và 87%.

Trong khi đó, thị trường miền Bắc sôi động hơn khi ghi nhận nguồn cung mới ở KCN Phố Nối A mở rộng và KCN Yên Phong 2C (giải phóng mặt bằng + xây dựng cơ bản 70%). Theo đó, nguồn cung toàn miền Bắc nâng lên đạt 9,900 ha đất công nghiệp và 2.1 triệu m2 NXXS (bổ sung từ KCN Nam Đình Vũ). Giá thuê đất KCN đạt đỉnh mới với bình quân 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6.1%, NXXS cũng tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh 4.7%, đạt 4.5 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của KCN tạm thời giảm xuống 72% và NXXS đạt 89%.

Thượng Ngọc

FILI