KBC - Cơ bản ổn, tăng trưởng tốt

Triển vọng của ngành bất động sản khu công nghiệp là khá tích cực trong những năm tới. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) cũng được hưởng lợi từ sự phát triển chung của ngành.

Phân tích & Định giá cổ phiếu - Nhìn thấu những giá trị tiềm ẩn

Phân tích Ngành - Chọn ngành đúng, không sợ thua lỗ

Nguồn: KBC

Dịch Covid-19 ảnh hưởng tới bất động sản khu công nghiệp

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sau 4 tháng đầu năm, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 12.33 tỷ USD, bằng 84.5% so với cùng kỳ năm 2019. Tính đến ngày 20/04/2020, ước vốn đã giải ngân được 5.15 tỷ USD, bằng 90.4% so với cùng kỳ. Thành phố Hồ Chí Minh là nơi dẫn đầu trong thu hút dòng vốn từ các nhà đầu tư ngoại với 369 dự án, Hà Nội đứng thứ hai với 223 dự án, Bắc Ninh đứng thứ ba với 65 dự án.

Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng trưởng nhanh và liên tục trong những năm qua. Từ năm 2011 đến nay, IIP luôn cao hơn GDP (chỉ trừ năm 2012). Mức tăng trưởng của IIP và GDP của năm 2020 dự kiến khoảng 8% và 3.30%.

Sản xuất công nghiệp trong tháng 04/2020 chịu ảnh hưởng tiêu cực của dịch Covid-19, ước tính IIP giảm mạnh 10.5% so với cùng kỳ năm trước và là mức giảm duy nhất của tháng 04 trong giai đoạn 2016-2020. Tính chung 4 tháng đầu năm 2020, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp chỉ tăng 1.8% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng thấp nhất trong nhiều năm qua.

Thêm vào đó, dịch Covid-19 ảnh hưởng trực tiếp tới nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, thương mại, dịch vụ. Do đó, khi khu vực sản xuất bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư sẽ ngay lập tức bị tác động làm giảm đầu tư của toàn nền kinh tế trong ngắn hạn và dài hạn, đặc biệt là đầu tư của khu vực có vốn đầu tư nước ngoài và khu vực ngoài nhà nước. Điều này sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ tới bất động sản khu công nghiệp khi các nhà đầu tư nước ngoài hạn chế giải ngân vốn FDI để đầu tư xây dựng các nhà máy mới.

Nguồn: VietstockFinance và Fitch

KBC sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt trong những năm tới

KBC nằm trong nhóm các doanh nghiệp dẫn đầu trong ngành bất động sản khu công nghiệp. KBC cũng là doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam về thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI, nhất là thu hút đầu tư công nghệ cao từ các tập đoàn lớn nổi tiếng thế giới như: Canon, Foxconn, Panasonic, Sanyo, Wintek, UMEC, Tenma, Mitsui, Sentec, Toyo Ink, Yamato Industries…

Nguồn thu chính của KBC vẫn chủ yếu đến từ khu vực miền Bắc (Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang). Đây là khu vực dự kiến sẽ hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển các nhà máy sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc nhờ vào vị trí địa lý. Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại tự do (FTA) được cho sẽ là nhân tố chính để phát triển bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn tiếp theo.

Trong năm 2020, KBC sẽ tiếp tục thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các KCN Quang Châu, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Tân Phú Trung, KĐT mới Phúc Ninh, KĐT Tràng Duệ để tạo ra các sản phẩm sẵn có đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư. Đây sẽ là những động lực tăng trưởng đem lại nguồn thu lớn cho KBC trong tương lai.

Nguồn: Báo cáo thường niên KBC

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2020, KBC mang về 556 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng hơn 11% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất (hơn 84%), đạt 468 tỷ đồng và không có doanh thu bán nhà xưởng như cùng kỳ năm 2019. Tuy nhiên, lãi ròng lại giảm đến 39% so với cùng kỳ do chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp tăng cao.

Nguồn: Báo cáo tài chính KBC

Định giá cổ phiếu

Mức P/E và EV/EBITDA trung bình của ngành bất động sản khu công nghiệp lần lượt là 9.56 và 5.56 lần. Như vậy, mức P/E và EV/EBITDA của KBC đều thấp hơn so với trung bình ngành.

Nguồn: VietstockFinance.

Với tỷ trọng tương đương giữa các phương pháp (NETNET, P/E, EV/EBITDA), chúng ta tính được mức định giá hợp lý của KBC là 18,522 đồng.

Như vậy, nhà đầu tư có thể mua vào cho mục đích dài hạn nếu giá cổ phiếu thấp hơn giá 13,000 đồng (chiết khấu 30% so với mức định giá). Nếu giá thị trường lớn hơn 13,000 đồng việc mua vào là khá rủi ro và không đem lại hiệu quả cao.

Bộ phận Phân tích Doanh nghiệp, Phòng Tư vấn Vietstock

FILI