‘Giá bất động sản năm nay khó tăng, có thể chững lại hoặc giảm nhẹ’

Dịch bệnh Covid-19 như “cú đấm bồi” vào thị trường bất động sản vốn dĩ đã gặp nhiều khó khăn trong năm qua. Tuy không khẳng định thị trường sẽ tiếp tục đi xuống, nhưng đa phần các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến dịch bệnh và tốc độ hồi phục của nền kinh tế.

Thị trường bất động sản không còn xung lực tăng

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM quý 1/2020 của DKRA, thị trường có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới và sức cầu của hết các phân khúc. Theo thống kê, quý 1/2020 cũng là quý có nguồn cung và lượng tiêu thụ thấp nhất từ năm 2015 đến nay ở tất cả các phân khúc.

Nguồn cung mới và lượng tiêu thụ của phân khúc căn hộ từ 2015-2020 Nguồn: DKRA

Lý giải về nguyên nhân thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại trước Tết, TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế, cho rằng có 2 nguyên nhân. Trước hết là do trong suốt 4 năm qua, giá bất động sản đã đạt đến mức rất cao trong chu kỳ tăng 4 năm 2016-2019. Thêm nữa, trong năm 2019, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thực hiện nhiều chính sách siết tín dụng vào bất động sản để giảm thiểu rủi ro như hạn chế tín dụng, tăng chỉ số rủi ro về cho vay thế chấp và hạn chế nguồn vốn cho vay. Chính 2 yếu tố này làm cho thị trường bất động sản không còn xung lực tăng như các năm trước.

Lúc này nhiều nhà đầu tư lướt sóng tranh thủ chốt lời, và khi làn sóng bán ra tăng lên trong khi số người mua chững lại do họ cảm nhận được giá nhà không còn tăng nữa, cung tăng cầu giảm làm cho thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó khăn. Hơn nữa, mùa dịch Covid-19, càng làm tăng tính phòng thủ của người mua, thu nhập giảm do ảnh hưởng trong mùa dịch, làm người dân e ngại xuống tiền để đầu tư bất động sản. Do đó, xu thế chung của các nhà đầu tư đang kẹt vốn vay ngân hàng phải bán ra để thu tiền xoay sở, bắt buộc người bán phải giảm giá.

Theo đó, TS. Hiển nhận định trên diện rộng, bất động sản đang giảm giá đất nền ở những vùng đã được đánh lên những năm qua. Tuy nhiên, việc giảm giá bất động sản sẽ không diễn ra trên toàn cục, còn nhiều vùng vẫn tăng giá nhờ độ nóng từ việc đầu tư hạ tầng sắp tới của Chính phủ.

TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia kinh tế cho rằng, khi thị trường bất động sản đang bị tác động tiêu cực bởi dịch bệnh, có nghĩa là cả nguồn cung và nguồn cầu đang bị tác động, dĩ nhiên là giá cả cũng sẽ biến động theo. Tùy theo cung cầu biến động thế nào, nếu nguồn cung vẫn dồi dào, nhưng cầu tăng thì đẩy giá lên và ngược lại.

Nếu cầu cao, mà nguồn cung thì rất dồi dào sẽ tạo ra hiện tượng chững giá. Do đó, giá bất động sản sắp tới diễn biến thế nào sẽ phụ thuộc vào hành vi của thị trường và tùy theo  thời gian nền kinh tế thực sự phục hồi.

“Chúng ta mới thoát khỏi cảnh cách ly xã hội 2 tuần, đang ở giai đoạn bắt đầu hồi phục chứ chưa phải là hồi phục. Do đó, thị trường bất động sản biến động thế nào, giá cả lên xuống ra sao  sẽ còn phụ thuộc vào thời gian hồi phục sắp tới. Nếu dịch bệnh diễn biến phức tạp hơn cả trên thế giới và Việt Nam, cả cung và cầu bị ảnh hưởng rất mạnh, giá cả sẽ chuyển biến theo hướng đi xuống”, ông Hiếu nói thêm.

Không phải là câu chuyện thiếu vốn…

Nói về vốn, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế giải thích, vấn đề siết tín dụng vào bất động sản đã có từ nhiều năm qua. Dòng vốn tín dụng vào bất động sản thật ra tăng khoảng 5-6%/năm so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 14%/năm của ngân hàng trong những năm qua. Như vậy, thực chất dòng tín dụng vào bất động sản vẫn tăng, nhưng với tốc độ thấp hơn. Bù lại, có nhiều nguồn vốn khác đã và đang đổ vào thị trường này như đầu tư tư nhân, FDI, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành trái phiếu…

“Câu chuyện ở đây không phải là thiếu vốn mà cơ bản là sản xuất dự án bất động sản có hiệu quả hay không?”, ông Lực đặt vấn đề. Năm trước, một phần lĩnh vực bất động sản kém phát triển do công tác thanh tra, kiểm soát, kiểm tra khiến nhiều dự án tại TPHCM và Hà Nội bị chậm tiến độ. Do đó, giá bất động sản năm nay khó có thể tăng, tùy vào phân khúc có thể chững lại hoặc giảm nhẹ từ 3-5%.

Năm 2020 có điểm tích cực là bất động sản khu công nghiệp có cơ hội phát triển do xu thế dịch chuyển dòng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam. Đi kèm với đó là một số khu vực rõ hơn câu chuyện về quy hoạch, dự án phát triển như Vân Đồn, Phú Quốc…

Đánh giá sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản, PGS.TS. Trương Quang Thông - Trưởng Bộ môn Ngân hàng Quốc tế, Khoa Ngân hàng, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, có thể hình dung được tình trạng tài chính khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thông qua thị trường trái phiếu bất động sản trong hai năm vừa qua. Khó có kỳ vọng giá bất động sản sẽ phục hồi, dù ở mức nhẹ trong thời gian sắp tới. Nguyên nhân quan trọng nhất là tổng cầu đã sụt giảm nghiêm trọng, ngay cả cầu có khả năng thanh toán.

Cát Lam

FILI