Góc nhìn đầu tư 2020: Ngành bất động sản (Kỳ 1)

Triển vọng phát triển của ngành này trong dài hạn vẫn rất tốt với dân số thành thị ngày càng tăng và nền kinh tế phát triển mạnh.

Khu đô thị Vinhomes Central Park. Nguồn: Flickr

Ngành quan trọng trong nền kinh tế

Bất động sản là lĩnh vực có sự liên đới chặt chẽ với nhiều ngành nghề kinh tế khác. Sự hoàn thiện của các công trình, dự án luôn luôn có sự góp mặt của nhiều ngành nghề, lĩnh vực kinh tế khác nhau từ vật liệu xây dựng, trang trí nội thất … đến các ngành dịch vụ như môi giới, ngân hàng, quản lý tài sản… Cùng với đó, bất động sản kéo theo một lực lượng lao động khổng lồ thuộc các lĩnh vực, ngành nghề này. Có thể nói, bất động sản và các ngành nghề xoay quanh nó là một hệ sinh thái kinh tế cộng hưởng lẫn nhau.

Theo số liệu từ Tổng Cục Thống kê, ngành bất động sản đang chiếm 4.51% trong cơ cấu GDP năm 2019. Ngoài ra, ngành này và ngành xây dựng (chiếm 5.94% trong cơ cấu GDP năm 2019) cũng có mối liên hệ chặt chẽ với nhau.

Trong báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 1.5 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy triển vọng của ngành bất động sản cũng ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Nguồn: VietstockFinance và Tổng Cục Thống kê

Chú thích: Những ngành được thể hiện bằng quả bóng màu xanh dương có tỷ trọng trên 4% trong cơ cấu GDP năm 2019. Những ngành còn lại được thể hiện bằng quả bóng màu xanh lá cây.

Những lo ngại xoay quanh “chu kỳ 10 năm”

Người hoạt động trong ngành bất động sản luôn bị ám ảnh bởi cái gọi là “chu kỳ 10 năm”. Ví dụ như giai đoạn 2004-2014 với những biến động thăng trầm rõ nét. Trong giai đoạn 2004-2007, giá tăng phi mã. Nhiều địa phương giá tăng đến 300% và đây cũng là giai đoạn giá xác lập những mặt bằng mới một cách liên tục.

Tuy nhiên, giai đoạn 2008-2009 lại là một thời kỳ đi ngang. Mặc dù, một số chủ đầu tư có những quyết định giảm giá để rút khỏi thị trường nhưng phần đông thì vẫn giữ nguyên giá bán. Bước sang giai đoạn 2010-2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh và có khu vực xuống gần 50%. Hàng loạt chương trình khuyến mại giảm giá, hỗ trợ của chủ đầu tư đưa ra nhưng thị trường vẫn không tiếp nhận. Điển hình trong giai đoạn này là việc CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HOSE: HAG) giảm giá mạnh hàng loạt dự án để thoát hàng và gần như rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam để đầu tư ra nước ngoài.

Từ năm 2014 trở đi, giá bất động sản chững lại đà lao dốc và có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại. Kể từ đây cũng bắt đầu một “chu kỳ 10 năm” mới. Câu hỏi đặt ra là có một đợt lao dốc trong giai đoạn 2020-2023 giống như thời kỳ 2010-2013 hay không? Theo người viết thì câu trả lời sẽ là không.

Giá bất động sản sẽ khó giảm

Sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng đang giảm dần. Trong năm 2019, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái thắt chặt việc cho vay tín dụng bất động sản bằng việc ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN. Việc siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường do đa số các dự án bất động sản ở Việt Nam đều được tài trợ bởi dòng vốn từ ngân hàng.

Khi mà việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng bị hạn chế, các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tìm kiếm nguồn vốn mới từ nhiều kênh khác nhau như phát hành trái phiếu, hợp tác với đối tác nước ngoài... Đây chính là cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam tiến thêm một bước mới khi không cần phải phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng.

Dân số thành thị tăng nhanh. Theo dự báo của Liên Hiệp Quốc, dân số thành thị ở Việt Nam sẽ vượt mức 35 triệu vào năm 2020. Dân số thành thị sẽ đạt khoảng 56 triệu người và chiếm gần 50% tổng dân số vào năm 2050.

Như vậy, tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR - Compounded Annual Growth Rate) của dân số thành thị Việt Nam trong giai đoạn 2020-2050 ở mức 1.49%.

Sự gia tăng này sẽ làm cho lực cầu nhà ở tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… ngày càng tăng cao vài chục năm nữa. Vì vậy, thị trường bất động sản sẽ có chiều hướng đi lên khá vững chắc trong dài hạn.

Nguồn: VietstockFinance và Liên Hiệp Quốc

Mặt khác, nghiên cứu của PricewaterhouseCoopers (PwC) cho thấy Indonesia, Việt Nam và Philippines là những quốc gia có thể dành được sự quan tâm lớn nhất từ các nhà đầu tư phát triển bất động sản quốc tế trong khu vực ASEAN. Điều này cho thấy sức hút của thị trường Việt Nam vẫn rất lớn.

Nói tóm lại, người viết cho rằng khó có thể kỳ vọng giá bất động sản sẽ suy giảm 30%-50% trong thời gian tới như nhiều người vẫn lo lắng.

Bất động sản khu công nghiệp rất tốt trong cả ngắn hạn và dài hạn

Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng trưởng nhanh và liên tục trong những năm qua. Từ năm 2011 đến nay, tăng trưởng IIP luôn cao hơn GDP (chỉ trừ năm 2012). Theo số liệu của Tổng cục Thống kê vừa công bố, ngành công nghiệp tăng 8.86% trong năm 2019 nhờ ngành công nghiệp chế biến, chế tạo giữ vai trò chủ chốt dẫn dắt mức tăng trưởng chung của toàn ngành và toàn nền kinh tế (tăng 11.29%). Ngành sản xuất và phân phối điện tăng 9.14%; ngành cung cấp nước và xử lý rác thải, nước thải tăng 7.72%; ngành khai khoáng tăng 1.29% sau 3 năm giảm liên tục do khai thác than tăng cao bù đắp sự sụt giảm của khai thác dầu thô.

Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung cũng tạo ra nhiều cơ hội mới. Theo các chuyên gia kinh tế từ ngân hàng đầu tư Nomura, Việt Nam và Đài Loan hưởng lợi nhiều nhất từ việc xuất khẩu thêm tới Mỹ; Chile, Malaysia và Argentina hưởng lợi từ việc bán thêm hàng hóa cho Trung Quốc. Bên cạnh đó, việc di dời các nhà máy sản xuất ra khỏi Trung Quốc cũng sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản khu công nghiệp ở các quốc gia thay thế như Việt Nam, Ấn Độ, Thái Lan, Malaysia, Indonesia…

Nguồn: Vụ Quản lý các Khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Đón đọc:

Kỳ 2 - Các doanh nghiệp đáng chú ý trong ngành bất động sản

Bộ phận Phân tích Doanh nghiệp, Phòng Tư vấn Vietstock

FILI