Bất động sản năm 2019: Bức tranh xấu xí và tiêu cực?

Thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam trong năm 2019 có nhiều biến động tiêu cực hơn những hoạt động tích cực, chủ yếu xoay quanh hàng loạt vụ án lừa đảo bị phanh phui.

Kể từ cuối năm 2018, khi hàng loạt sai phạm nghiêm trọng về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được Thanh tra Chính phủ làm rõ, thì lãnh đạo UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành nhiều văn bản để kiểm soát hiện tượng thất thoát tài sản Nhà nước tại các dự án bất động sản (BĐS) và không ngừng kiểm soát, siết chặt pháp lý đối với các dự án mới. Đây là một giải pháp đúng đắn nhằm giúp thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh phát triển đúng định hướng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, công chức có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, cũng vì điều này mà nguồn cung BĐS tại TP. Hồ Chí Minh bắt đầu sụt giảm đáng kể so với nhu cầu của thị trường. Nhận được tín hiệu này, BĐS tại các địa phương vệ tinh TP.HCM cũng được dịp “hét giá” và hoạt động của các nhóm lừa đảo BĐS từ manh nha chuyển sang… nở rộ như được mùa.

Hàng loạt lãnh đạo địa phương “nhúng chàm”

Trong năm nay, những cái tên được nhắc đến nhiều nhất trên mặt báo chí có lẽ là Phan Văn Anh Vũ và Đinh Ngọc Hệ trong các vụ án liên quan đến chiếm hữu đất công thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Còn tại TP.HCM, các vị Nguyên Phó chủ tịch UBND gồm: Nguyễn Hữu Tín, Nguyễn Thành Tài đều đã bị bắt giam vì liên quan đến đất công. Ngoài ra, Tổng giám đốc trẻ Tề Trí Dũng - Công ty TNHH MTV phát triển công nghiệp Tân Thuận (công ty Tân Thuận – IPC) một công ty có 100% vốn Nhà nước cũng đã bị bắt vào tháng 05/2019. Dường như, cái bắt tay của các tham quan với các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc kém năng lực là… hoạt động không thể thiếu trong quá trình tham nhũng toàn diện. Những thất thoát liên quan đến các “phi vụ” kể trên rất lớn, lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng…

Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ và Ủy Ban kiểm tra Trung ương liên tiếp chỉ rõ các sai phạm của các quan chức địa phương có liên quan đến lĩnh vực Đất đai và các công sản nhà nước đã kiểm điểm, cách chức và thuyên chuyển công tác hàng loạt cán bộ cao cấp tại địa phương như: Ông Tất Thành Cang, nguyên Phó bí thư thường trực Thành ủy TP.HCM, ông Lê Đức Vinh - Chủ tịch UBND Tỉnh Khánh Hòa (nhiệm kỳ 2016-2021); ông Nguyễn Chiến Thắng - nguyên Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa (nhiệm kỳ 2011-2016); Đào Công Thiên - Phó chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa (nhiệm kỳ 2016-2021). Như vậy, có thể thấy gần như toàn bộ Lãnh đạo UBND Tỉnh Khánh Hòa đều “dính” đến sai phạm nghiêm trọng liên quan trong lĩnh vực quản lý đất đai. Còn nhớ, trong năm 2018, hai vị cựu Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng là ông Trần Văn Minh và ông Văn Hữu Chiến đều đã bị bắt. Đến đầu năm 2019, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng cũng sa lưới Pháp luật.

Hầu hết các vị cán bộ cao cấp tại một số địa phương đã bị bắt và đã bị truy tố đều có những đồng phạm giúp việc tích cực - Họ cũng bị truy tố theo quy định Pháp luật: “đúng người, đúng tội” mà trong bài viết này, tác giả không tiện nêu tên đầy đủ. Thực vậy, bất động sản luôn mang theo món lợi nhuận khổng lồ, đã làm lóa mắt nhiều người trong chúng ta kể cả làm cho nhiều cán bộ “biến chất”. ‘Người - người, Nhà - nhà” ai cũng mưu cầu cuộc sống luôn được “No - Đủ”. “No” thì có giới hạn bởi.. dạ dày. Nhưng, “Đủ” thì không giới hạn nào được gọi là đủ đối với kẻ tham lam, biến chất.

Lũ lượt doanh nghiệp “lừa đảo bất động sản” sa lưới

Có thể nói, năm 2019 là năm đánh dấu cho các “cột mốc quan trọng” của những vụ án “lừa đảo” liên quan đến bất động sản nỡ rộ như nấm mọc sau mưa.

Nếu như, các năm trước đối tượng lừa đảo là những doanh nghiệp, doanh nhân không mấy tên tuổi thì trong năm nay những cái tên đại gia, trọc phú nổi tiếng như: Dương Thị Bạch Diệp (Công ty Diệp Bạch Dương), Lê Thanh Thản (Tập đoàn Mường Thanh). Lừa đảo bất động sản hay đa cấp bất động sản không chỉ được biết đến thông qua các khóa học “làm giàu từ bất động sản hay tự do tài chính từ bất động sản” mà nay còn biến tướng và phát triển mạnh mẽ hơn thông qua hoạt động “vẽ” các dự án “ma” tung bán ra thị trường…

Đỉnh điểm của “Lừa đảo bất động sản” phải kể đến vụ án chấn động dư luận xảy ra tại CTCP Địa ốc Alibaba. Ba anh em Nguyễn Thái Luyện, Nguyễn Thái Lĩnh và Nguyễn Thái Lực đều đã bị Cơ quan CSĐT ra lệnh bắt tạm giam, phục vụ công tác điều tra. Nhưng, hậu quả mà bọn lừa đảo này để lại thì vô cùng to lớn với số tiền chiếm đoạt hơn 2,500 tỷ đồng của trên 6,700 khách hàng. Trong hơn 3 năm kể từ ngày thành lập, Địa ốc Alibaba do Nguyễn Thái Luyện điều hành với phương thức và thủ đoạn tinh vi núp bóng dưới hoạt động kinh doanh bất động sản đã rao bán 43 dự án "ma", rải rác tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận. 

Ông Nguyễn Thái Luyện bị bắt về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ảnh: Địa ốc Alibaba.

“Nối gót” trùm lừa đảo bất động sản Nguyễn Thái Luyện. Ngày 2/11/2019, Phạm Thị Tuyết Nhung, Giám đốc CTCP Angel Lina và Công ty TNHH thương mại - dịch vụ đất vàng Hoàng Gia, đã bị khởi tố và bắt tạm giam để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Phạm Thị Tuyết Nhung đã lừa đảo chiếm đoạt số tiền rất lớn của nhiều người bằng cách ký hợp đồng góp vốn, đặt cọc mua đất nền tại 9 dự án “ma” tại TP.HCM.

Tiếp đến, vào ngày 21/11/2019, Cơ quan CSĐT đã khởi tố và bắt tạm giam Trần Thị Hồng Hạnh, Giám đốc Công ty TNHH tư vấn đầu tư bất động sản Hoàng Kim Land để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hơn 81 tỷ đồng của hàng trăm khách hàng.

Cuối tháng 11/2019, Công ty Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô - chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng “đình đám” đã thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận theo cam kết đối với sản phẩm căn hộ khách sạn (Condotel) lên đến 12%/năm như đã ký với khách hàng. Condotel là loại hình sản phẩm mới, hiện nay Luật pháp nước ta vẫn chưa có quy định công nhận loại hình sản phẩm này, vì thế, rủi ro cho khách hàng về mặt pháp lý là rất lớn. Hơn nữa, Chủ đầu tư phải hiểu được rằng Condotel là loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú mà đã gọi là “kinh doanh” thì phải có rủi ro “có lãi - có lỗ”. Chủ đầu tư “dám” cam kết trả lãi lên đến 12% cho khách hàng thì “nguy cơ vỡ trận” không có khả năng trả lãi là chuyện sớm hay muộn thôi.

Còn nhớ, ngày 30/11/2019, Đinh Tiến Sử - Tổng giám đốc Công ty TNHH Sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt (Bavico) chủ đầu tư dự án căn hộ khách sạn (Condotel) Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) đã bị Cơ quan Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng phối hợp với Công an tỉnh Thừa Thiên Huế tiến hành bắt khẩn cấp về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Được biết, dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm và cuối cùng là vỡ cam kết. Như vậy, Bavico là Chủ đầu tư Dự án Căn hộ khách sạn (Condotel) đầu tiên bị điều tra và Lãnh đạo bị khởi tố hình sự.

Tựu trung lại, thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam trong năm 2019 có nhiều biến động tiêu cực hơn những hoạt động tích cực, chủ yếu xoay quanh hàng loạt vụ án lừa đảo vừa bị Cơ quan CSĐT phanh phui, ảnh hưởng ít nhiều đến tâm lý đầu tư của khách hàng. Phần lớn các vụ án này tập trung ở phân khúc đất nền giá rẻ. Đây là phân khúc mà các đối tượng lừa đảo “chọn lựa” nhiều nhất. Bởi, đối với các dự án đất nền không phải bỏ chi phí đầu tư ban đầu quá lớn cho các giai đoạn hình thành sản phẩm so với các phân khúc bất động sản khác. Mặt khác, việc chậm trễ, đùn đẩy của các cơ quan công an khi liên tục nhận định các kiểu lừa đảo này là giao dịch dân sự để không xử lý; phát hiện những vi phạm hành chính cũng không chuyển cho cơ quan thẩm quyền là nguyên nhân dẫn đến tình trạng công ty kinh doanh, môi giới BĐS lộng hành.

Bước sang năm 2020, thị trường kinh doanh bất động sản rơi vào chu kỳ “thanh lọc” mạnh mẽ nhất. Hoạt động siết chặt pháp lý đối với các dự án tiếp tục được triển khai. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được đánh giá có tác động lớn đến thị trường BĐS.

Ngoài việc tiếp tục siết mạnh cho vay BĐS khi đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng tỷ lệ rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%. Từ hai yếu tố then chốt trên, dự báo nguồn cung bất động sản trên thị trường trong năm 2020 sẽ tiếp tục giảm mạnh và tỷ lệ nghịch so với nhu cầu của thị trường.

Đánh vào tâm lý cán cân “cung - cầu” của thị trường bất động sản đang “vênh” nhau, cho nên các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc theo kiểu mua bán chụp giật, kinh doanh dự án “ma”, dự án chưa đủ cơ sở pháp lý sẽ không thể “triệt tiêu” ngay trong một sớm một chiều, và cũng có thể sẽ còn nhiều chiêu trò tinh vi hơn nữa. Khuyến cáo, trước khi lựa chọn mua hoặc đầu tư vào bất động sản, người dân cần tìm đến chính quyền địa phương tại nơi dự án được mở bán để tìm hiểu thông tin về pháp lý dự án, cẩn trọng trước hoạt động “cam kết lợi nhuận” quá cao mà các chủ đầu tư khởi xướng...

Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu - Chuyên gia Bất động sản, Giảng viên Viện Chính sách kinh tế và Kinh doanh ĐH Tôn Đức Thắng

FILI